[서울투자기초반 29기 68조 튜핑] 저평가 지역의 투자 전략

안녕하세요 서기반 29기 68조 튜핑입니다

이번주 강의는 규제지역에서 제외된 C지역에 대한 강의였습니다

C지역은 강남역 기준으로 서울과 가까운 위치에 있고

8호선 개통 이후 서울 주요 업무지구로의 접근성이 

획기적으로 개선 되었는데도 여전히 가격은 싼 지역입니다

C지역의 모든 생활권이 택지로 구성(나홀로 아파트가 없다)

되어 있어서 거주 만족도가 높은 지역입니다(언덕이 별로 없음)

서울, 경기에서 비슷한 위상을 가진 지역에 비해서 가격이

확실히 저평가 되어 있다는 것을 알게 되었습니다

8호선을 1회 환승해서 강남까지 34분 만에 갈 수 있다는 교통적인 

장점이 크기 때문에 더욱 눈여겨 봐야 할 지역입니다

서울과 수도권은 인구 수가 크게 중요하지 않다는 것을 이번 강의를 통해

알게 되었습니다 하지만 지방은 인구가 정말 중요합니다 

왜냐하면 지방에서 인구수는 곧 수요와 연결되기 때문입니다

이것이 수도권과의 큰 차이입니다

대기업과 원천징수지(그 지역의 직장에 다니는 사람의  평균소득) 소득이

높은 지역은 그 지역에 오래 머무르기

위해 노력하겠구나 라고 추측할 수 있고 또한 

인구수 대비 종사자수 100% 넘는다는 건 그 지역의 직장에 다니는 사람이 

많다는 것을 의미합니다

주소지  기준 월소득(사업+자영업+근로소득)이 높다는 것은 

부자들이 많이 산다는 것을 의미합니다

수도권은 공급을 볼때 한 지역의 공급물량을 보는 것이 아니라

수도권 전체의 공급물량을 함께 확인해야 합니다

사람의 심리 상태가 매매가와 전세가에 영향을 줄 수 있습니다

따라서 공급물량이 많다고 해서 전세가가 하락하지 않는다는 것입니다 

평균회귀 현상으로 인하여 전세가의 하락요인(금리, 공급)이 있을때

많이 오른 단지는 많이 하락하고 적게 오른 단지는 적게 하락한다는

것을 알게 되었습니다

C 지역은 생활권별 단지  선호도를 봤을때는 대부분 단지가 전고점 대비

하락률이 높아서 충분히 저평가 되어 있다는 점과

1~2억대 투자금이 들어간다면 기존 광역시 앞마당과

비교평가해서 더 가치 있는 단지에 투자해야 한다는 것,

C지역이 규제로 묶이더라도 충분히 투자할 만한 가치가 

있는 지를 충분히 고려해야 한다는 것입니다

입지 좋은 구축과 입지 덜 좋은 신축 투자는 항상

나에게 고민이 되는 부분 이었는데 

2주택 이하로 갈아타기 전략으로 

자산 상승을 할려면 매매가 상승 측면에서

입지 좋은 구축에 투자하는 것이 더 유리하고

다주택자 전략으로는 매매가 상승이 더 높은 

입지 좋은 구축에 투자하는 것이 더 유리하지만

신도시 신축에 투자해서 전세가 상승분 으로

추가 주택 투자로 매매가 상승까지 있다면 

총 수익 측면에서는 더 유리할 수 있다는 것을

알게 되었습니다

적용할 점

1. 구축아파트는 2000년식 이후 아파트를 보기

90년식은 용적율을 반드기 보기

(용적율 210% 이하 선택하기)

2.수도권은 역세권의 선호도는 연식의 힘을 넘어선다

C 지역은 죽전과 공통점이 많다는 것

3. 수도권은 역세권의 영향력이 크다는것, 땅을 보고 접근 즉 땅을 사는 것

4. 전세가가 더 오를거 같아 투자를 미루는 것보다 바로 실행에

옮기는 편이 나중 총 자산은 더 높을 수 있다는것

5. 어떤 단지부터 매임해야 할지 모를때는 전고점 높은 단지부터 보기