관련 강의
서울투자 기초반 - 더 늦기전에! 1억으로 서울∙경기 투자하는 법
월부멘토, 권유디, 양파링, 프메퍼, 주우이
■ 주우이님이 알려주신 유념해야 할 몇 가지 관점과 팁 적겠습니다. 많이 배웠습니다. 감사합니다.
1) "실거주 의무 폐지 여부에 따라 전세시장 움직임이 달라질 수 있다."
실거주 의무 폐지가 불발되면 그만큼 전세 공급량이 줄 수 있기 때문에 전세난이 더 빨리 올 수 있다고 말씀하셨는데. 강의 이후에 실제로 실거주 의무 폐지가 불발되었습니다. 생각보다 전세난이 빨리 올 수 있다는것 유념하고 준비해야겠습니다.
2) "매매 물건이 쌓이고 있는 곳은 주의하라."
전세가율이 바짝 붙어있어서 투자 용이 하더라도 매물이 쌓여있는 곳이라면 매수 수요가 충분히 받쳐주지 않게되면 그 매매물량이 전세로 전환되면서 전세가를 떨어뜨릴 수 있기 때문에 조심해야한다. 전세를 맞춰야하는 타이밍과 겹치면 생각보다 투자금이 많이들 수 있고, 이미 높은 전세가를 받아놓은 상태라면 역전세의 위험이 발생합니다.
3) "재건축 '조, 사, 관'을 기억하라.
'조'합설립인가, '사'업시행인가, '관'리처분인가 후 이주. 3단계를 기억하고 진척사항을 체크하라.
4) 구축 매수 시 용적률은 적어도 210% 이하여야 한다.
3종 주거지역은 250%까지 용적률 가능.
5) 뉴타운이 생길 때는 뉴타운 자체보다 그 주변 환경개선 효과 볼 단지를 봐야한다.
ex)방화 뉴타운-신방화역 남동쪽 단지들
6) 세대수 작은 단지들이지만 옹기종기 모여있어서 균질성 높다면 투자범위에 들어온다.
ex) 강서구 염창생활권 단지들
7) 방1개당 가격.
3억 수준에서는 방1개당 1~2천 차이. 6억 이상이면 5천만원 정도 차이
8) 급지로만 보면 안되고 급지 안에도 생활권별로 예외성 존재함
ex)5급지 구로구의 신도림생활권
9) 깡통전세, 임대사업자부활, 취득세/양도세 감면 이야기 나오면 최상의 시장이다. 꾸준히 못하고 계시던 분이라도 이런 소리 들리면 바로 돌아와서 투자 다시 시작해라.
10) 시장이 좋을 때와 좋지 않을 때 갈아타는 방법
시장이 좋을 때는 갈아탈 물건 매수 하고 기존 것 매도 해도 크게 위험하지 않음.
시장이 좋지 않을 때는 ☆기존 것 매도 하고 나서 갈아탈 물건 매수 할 것☆ 그렇지 않으면 기존 것 팔리지 않을 시 급매하게 될 수 있음.
■ BM할 몇가지 적겠습니다. 임보 작성하고 비교평가 해보는 데에 적용하겠습니다.
1) 인구이동 볼때 퍼센테이지보다는 절대량을 보는 것이 유의미하다.
주우이님은 호갱노노와 부동산지인, 두 곳을 통해 더블체크한다.
2) 구별, 동별 인구특징 장표 구성할 때 해당 구분 개소의 특징적 연령대를 막대그래프 위쪽에 표시하기.
3) 비교평가 지역 내 단지 비교시 '투자금' 보지말고 '절대가'로 붙혀놓고 비교하는 연습하기.
투자금을 놓고 비교하면 전세가라는 변수까지 끼어듦으로 비교평가 복잡해질 수 있으니 실력 올라오기 전까지는 절대금액을 맞춰놓고 뭐가 더 저평가 되고 있는지 비교해보는 연습이 유의미할 것 같다.
4) 투기수요가 있는 단지인지 확인하는 방법
10년을 기준으로 급등한 이력이 있는지 확인한다. 급등이 있다는 것은 시세차익에 대한 기대수요가 있다는 증거이다.
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