서울 동작구 전수조사
이번 주 부터 전수조사와 실제 투자 가능한 지역/단지들을 조금 더 단시 선정을 해나가면서
비교평가를 해 볼 예정이다!
11월 2째주 정도에 전수조사를 했었고 12월 3일 오늘 전수조사를 진행했고
전반적인 분위기는 여전히 선호하는 단지 위주로 상승세가 있고 호가가 내려올 기미는 보이지 않는다.
오히려 지르는 듯했던 호가들이 실거래가 이뤄지면서 하방을 단단하게 다지는 느낌이다.
- 흑석동 : 여전히 선호도가 높은 곳들 위주로 호가 크게 오름 + 재건축 단지 오름 + 동양, 청호, 유앤미 등 보합
- 상도동 : 11월 대비 기본적으로 1-2억씩은 오름 + 실거래도 찍히고 있고 20억 넘는 단지들 보이기 시작
- 사당 : 재건축 (우극신) 단지들이 15억대로 호가가 많이 올랐다.
- 노량진/본동 : 크게 변동 없음 (전세 매물은 많이 없음)
- 대방동 : 매매, 전세 모두 천에서 1억 단위까지 오름 (실거래도 꽤 찍힘)
- 신대방동 : 변동 없음
전체적인 분위기는 선호하는 생활권일수록 확실히 10.15 기준으로 거래가 꽤 되었고,
그 이후로는 물건을 걷어들이거나 호가를 높게 부르는 분위기다.
신대방동까지는 뭔가 뜨거운 분위기가 넘어가진 않고 미지근한 느낌
지금 상황에서 시뮬레이션을 돌려보려면
4-5급지 1,2호기를 팔고 대출까지 일으켜서 실거주로 넘어가야하는데
마땅한 매물이 보이진 않는다.
이래서 상승하는 장에서 실거주 갈아타기는 어렵다고 느껴짐.
지금 상태에서 영끌로 투자가능한
13-14억 선에서 갈아탈 수 있는 매물들로 비교평가를 해보았다.
강남과 가까운 순서 : 사당>상도(숭실대)>상도>대방>신대방 순서대로 투자 우선순위를 정했다.
지도의 1-10 까지가 13억~14억 사이 가격대
사당 생활권에서 가장 구석에 있는 롯데캐슬 시리즈가 가격이 가치대비 가격이 싸다고 느꼈고
로이파크 25평 마지막 실거래가 14.6억이었던 걸 감안하면 13.5억 정도의 가격대는 괜찮다고 생각한다.
2. 사당동 롯데캐슬 13.0억 실거래가
8. 사당동 롯데캐슬2차 13.5억 호가
11. 대방대림 25평이 지금 14억
5. 신동아리버파크 25평은 방2개이므로 후순위
9. 상도래미안3차는 실거래가이고 현재 매물이 없다.
롯데캐슬2차(223세대)는 세대수도 작아서,
사당동 롯데캐슬(444세대)이 가능하다면 13억도 비싸지 않은 가격이라 생각한다.
13.5억 저층 기준- 아마 14억이 호가일 것 같다.
하지만 사당 안에서 선호도가 후순위이기 때문에 환금성이 떨어질 순 있겠다.
확실히 사당 안에서 후순위 단지더라도 절대적 위치가 좋은 롯데캐슬이 전고도 높게 찍고
거래량도 생각한 것 보다는 많았다.
상도래미안3차와 건너편 힐스테이트는 사람들이 좋아하는 단지로
매물이 14억 전후로 거래가 가능하다면 충분히 물가 상승 이상의 가치는 가지는 곳이다.
여기도 살고싶다.
신동아리버파크와 쌍용예가, 본동래미안, 본동 한신휴플러스 등은
노량진뉴타운의 호재로 비싸진 느낌이다.
그 안에서도 방3개 이상의 25평들은 투자가능한 곳으로 보이고,
신동아리버파크는 조금 더 싼 가격 10-12억대에서 투자가능했다면 좋았을 것 같다.
확실히 매력있는 단지들은 상도동에 더 모여있고
현재 상도동 대장인 e편한노빌리티는 25평 저층이 19.5억
롯데캐슬파크엘이 상대적으로 단지 컨디션이 아쉬운대도 18.5억 호가에 최근 신고가를 찍었단 찌라시가 있다.
상도동과 노량진동은 계속해서 공사를 진행 중인데
향후 거주환경이 많이 개선되고 꽤나 가격대를 받쳐줄 곳으로 보인다.
거주환경을 고려한다면 개인적으로는 상도동에 살고싶고
입지를 조금 더 생각한다면 사당동으로 갈 것 같다.
사당동이 상대적으로 더 싸면 사당동을 선택하겠지만
선호도가 빠지는 위치에 가격이 더 비싸면
상도동에서 선택을 할 것 같다.
퇴근길에 전임해보면서 더 고민해봐야지 😤
✅ 11월 시세
✅ 12월 시세
