4급지 : 강서구, 동대문구
경기 : 동안구, 만안구, 부천 원미구, 인천 부평구
# 인천시 부평구
10월 말에 전수조사했던 걸 토대로 저평가 단지 뽑아보고
11월 말 기준으로 다시 가격 체크를 해보았다.
서울과 규제지역의 분위기와는 많이 다르다.
가격대가 많이 오르지 않았고
대신 부평은 입주장이 정리되면서 어느정도 안정적인 분위기로 바뀌고 있다.
매물 소화가 되고있고 전세가 조금 올라와준다면 (물론 전세가율이 이미 높지만)
더 좋겠지만
서구 입주물량도 많고 여기저기 수요를 뺏기는 불리한 위치로 보인다.
임장할 당시는 매력적이라 생각했지만
사실 좀 더 넓게 보면 아쉬운 입지로 보임
기회는 계속 열려 있을 듯 하다.
투자금 1억 이하면 나쁘지 않은 단지들에 투자 가능하고
5천 이하로 보고있따면 좀 더 신중하게 들어가야할 듯 싶다.
# 부천 원미구
부평보다는 전세 가격이 먼저 반응한 것으로 보이고
매매가도 살짝 반등했다.
아무래도 규제지역 지정에 따른
반사효과가 작게는 있어 보인다.
전세 절대가가 싸다고 느껴지지는 않아서
전세금 회수 측면에서 투자 대상으로 보기는 어렵지 않나 싶다 (개인적 입장)
1억 중후반대로 투자 가능한
사람들의 수요가 있는 단지들이 꽤 보이고
아직은 가격들이 혼재된 느낌도 있어서
기회를 잘 보고 있다면 투자가능 매물이 보일 수도 있겠다.
매매 매물수는 여전히 많긴하다.
# 안양시 동안구
아무리 구축이라지만
전세가 너무 싼 게 아닌가 싶은데
특히 부천과 비교해보면 전세가가 상대적으로 눌려있는 느낌이다.
지금은 실거주만 가능하기에
실거주가 가능하다면 충분히 입주했다가
추후 전세 상승기에 세입자를 맞추고 나오는 방법도 있겠다.
더샵센트럴시티가 1등에서 밀렸다가
다시 대장 자리를 탈환했다.
하지만 평촌 중심부에 신축이 생겨난다면
가격대가 많이 바뀔 것으로 보인다.
지금은 투자자들도 많이 들어와보이고
가격도 꽤 올랐다.
비산동, 호계동 위주로 가격대가 괜찮아 보이고
한마음 단지가 눈에 들어오고
나머지는 비산동 신축과 만안구의 신축들(역세권)을 비교해볼 수 있겠다.
# 안양시 만안구
내 사랑 만안구
자주 시세를 트래킹한다고 생각했는데
10.15 직후에 조금 잠잠했던 가격대가
갑자기 최근에 많이 올랐다.
메가트리아도 5천 이상 올랐고
사람들이 선호하는 단지 위주로 수요가 쏠리면서
호가가 많이 오른 상태
투자하기 약간 애매해진 가격대로 보이고
여기도 입주장이 정리되었으니
전세가 확 줄어들었고
전세가가 많이 올라와준다면
지켜보던 덜선호하는 단지들 위주로 기회가 생기지 않을까 싶다
푸르지오더샵이 대장자리를 차지하면서
독주하는 분위기 말고는
그래도 살금살금 가격대가 오락가락할 것으로 보인다.
규제로 인해 사람들의 묶인 돈이
굳이 만안구까지 흘러들어와서 폭발적인 수요를 끌어내질지는 못할 것 같다.
꾸준히 지켜봐야할 동네이긴 하다.
덜선호 구축 1억 초중반
선호 구축 1억 중반
선호 신축 2억 초중반
# 서울시 동대문구
1만 세대 입주장에도 그렇게 흔들리는 모습을 보이진 않았다.
이게 맞는지 모르겠지만
여름 전까지는 크레시티 (전농동)이 이문휘경 영향을 받아
가격이 떨어지는 현상을 보였지만
대부분 회복하고 전고점 근처로 가있다.
휘경동에 여전히 기회가 많아 보임
특히 휘경해모로는 21년 신축임에도 단지가 작고
기찻길 옆이라 다소 선호도는 떨어지는 것으로 판단되 가격이 싼편이다.
3억대로 투자가능한 서울 4급지이고
앞으로 환경개선과 교통개선이 계속해서 이뤄지는 곳이기 때문에
미래가치는 있다고 본다.
# 서울시 강서구
일년 내내 강서구 전세가 씨가 마르고 있다고 생각했는데
여전히 똑같은 현상이 벌어지는 중
전세가 다소 주춤하다가 다시 감소하고 있고
(450개 주변)
마곡 업무지구의 엠벨리 단지들이 상승장 분위기를 타고 전고점을 돌파했다.
여전히 등촌동과 가양동, 염창동은 기회가 많이 있고
방화동까지 갈 필요는 없어 보인다.
염창동 9호선 라인에서 급행/비급행 역을 기준을 잡고
좀 더 디테일하게 보면 좋을 듯 하다.
특히 강서구(염창동)은 소규모 단지들이 많이 있지만
단지들이 몰려있어 나름 택지느낌이 있고
가양동과 염창동은 별개의 매력이 있다.
지금은 황통방이나 한사랑삼성같은 단지들이
눈에 들어오고
여기도 동대문과 비슷한 3억대로 투자가능하다.
업무지구 접근성이 좋다는 측면에서
선호는 염창>휘경으로 보인다.
✅ 11월 시세
