분위기 임장 전 반드시 준비해야 하는 세 가지 [워렌부핏]

안녕하세요~

임장 길잡이가 되어드리고 싶은

임장리더 워렌부핏입니다!

날씨가 많이 추워졌네요 🥶

첫 임장을 시작한 이후로 벌써 네 번째 겨울을 맞고 있습니다.

그때만 해도 임장이란 무엇이고, 어떻게 하는 건지도 몰라서

동료가 공유해주신 루트 하나만 보고 무작정 걸었던 기억이 나네요.

오늘 소개드릴 글은 바로

[분위기 임장 전 준비 사항] 입니다.

다들 바쁜 시간 내어 임장을 가실텐데요,

임장지에서 같은 시간 동안

더 많은 인사이트를 얻어갈 수 있는 방법은 바로

‘제대로 준비하는 것’입니다.

여기에서 말하는 ‘제대로’는

오랜 시간 공을 들이라는 말이 아니라

‘무엇을 봐야할지 확인'하라는 것입니다.

그러면 한 번 시작해보겠습니다~!

분위기임장은 무엇을 위해 하는 걸까요?

일단 임장하기 전에 가장 중요한 건 바로

임장 후에 얻고자 하는 결과물이 무엇인지를 아는 것입니다.

우리가 분위기임장을 하는 이유는 바로

‘해당 지역의 생활권 우선순위’를 알기 위함입니다.

해당 단지의 가치를 제대로 이해하기 위해서는

단순히 그 단지의 상품가치를 이해하는 것을 넘어서

그 단지가 있는 생활권(동네)이 지역에서 어떤 위상을 갖는가를 알아야 합니다.

'생활권 위상’이라고 하는 것은 소위 말해

해당 지역에서 그 동네를 바라보는 사람들의 인식입니다.

예를 들어, 해당 지역 주민에게

어떤 동네에 대해서 물어봤을 때 동네별로 다양한 반응이 나옵니다.

“거긴 애들도 별로 없고, 학교보낼 때 되면 다 △△동으로 이사 나가~”

“여긴 진짜 없는 게 없어~ 역도 가깝고, 주변에 먹을 곳도 많고 애들 학원 보내기도 너무 좋아!”

“거긴 동네가 좀 어수선해도 조금만 걸어나가면 한강공원도 있고, 직장도 근처라 살기 너무 좋다고 하더라구요~”

“OO동? 거기 뒤쪽에 판자촌 있지 않나? 외국인도 많아서 밤에 위험할텐데…”

이처럼 해당 지역에서 동네별로 형성된 ‘주민들의 인식’이 동네의 위상으로 이어지고,

그 위상은 결국 땅의 가치로 연결이 됩니다.

우리가 말하는 아파트의 가격은 땅의 가치 + 건물 가치로 형성되기 때문에

결과적으로 동네에 대한 인식이 아파트 가격으로 연결되는 것이죠.

그래서 우리는 해당 지역에서 생활권별 지역 주민들의 선호도를 파악하기 위해

선호도에 영향을 주는 요소들을 현장에서 임장을 통해 확인합니다.

2. 분위기임장 전 준비해야 할 세 가지

생활권별 선호도에 영향을 주는 요소는 참 다양합니다.

상권, 학원가, 균질성, 택지 연식, 거주민 수준 등등…

이 모든 것들이 고루 섞여 사람들의 선호도를 형성하는데요~

이것들은 분위기임장을 하며 파악 해야 하는 것들입니다.

임장을 떠나기 전에 여러분들은 이 ‘세 가지’만 기억하시면 됩니다.

이 세 가지는 바로

매물임장 강사이신 긍휼과열정님의 비법중 하나이기도 한

 ‘상·생·대·’입니다!

임장하러 가는 길에라도 이 세 가지만 파악하고 간다면

그 날 분위기 임장에서 우선순위를 파악하는데 무리가 없을 거예요.

그러면 각각을 파악해야 하는 이유를 설명드려 볼게요.

1. 상권

오래 전부터 해당 동네 거주민들의 특성과 니즈에 맞추어

아주 자연스럽게 형성되고 강화되는 것이 바로 상권입니다.

그렇기 떄문에 상권을 보게되면 대략 어떤 연령대의 사람들이 많이 찾을지

과연 이 상권 주변에 거주하면 정말 편리하고 좋을지 파악하기가 용이합니다.

예를 들어,

백화점, 대형마트, 아울렛 등이 있는 것은 당연히 사람들이 매우 좋아하고

나아가 필라테스, 헬스, 각종 프랜차이즈, 학원가 등이 몰려있으면

그 상권은 싫어할래야 싫어할 수가 없습니다.

어쩌면 다른 동네에 거주하다가도 이러한 인프라를 누리러 이사오는 수요까지 있죠.

반면,

술집, 노래방, 유흥주점, 나이트 같은 유흥업소들이 많은 경우에는

아무리 상권 규모가 크다고 하더라도 내 아이를 키우기 안전하지 않기 때문에

사람들이 싫어할 가능성이 굉장히 높습니다.

또 어떤 경우에는

비록 이런 유흥상권이 섞여있긴 하지만

실제로 학원가가 잘되어  있어 이런 단점이 있음에도 찾는 학부모들이 찾고

그 결과 해당 상권에서 매우 많은 청소년들이 보이는 경우도 있는 것이죠.

이 모든 정보는 결국 지도나 데이터가 아니라

반드시 현장에 직접 가보고 발로 돌아다녀 봐야만 알 수 있는 것들입니다.

그러니 분위기임장 루트를 그릴 때에

상권이 어디 위치에 있는지, 양은 어떤지, 질은 어떨지 미리 파악해두고

현장에 직접 갔을 때 내가 예상한 상권과 어떤 부분이 다른지

실제로는 어떤 사람들이 주로 보이는지 등을 확인 하시면 됩니다.

2. 생활권

두 번째로는 바로 생활권 우선순위를 파악하는 건데요,

‘생활권’이라 함은 쉽게 말해

‘우리 동네’, ‘너희 동네’라고 느낄 수 있을 정도로

특성이 다른 동네별 구분을 의미합니다.

앞서 우리가 분위기임장 후에 남겨야 할 것은 바로

‘생활권별 투자 우선순위’리고 말씀드렸는데요,

그렇기 때문에 생활권이 어떻게 구별되어 있는지 임장 전에 미리 생각해보고

현장에서 내가 생각하는 것과 실제 우선순위가 일치하는지를

확인해 보아야 합니다.

생활권을 쉽게 구분하기 위해서는

동네 분위기와 물리적 단절감을 파악하면 됩니다.

하지만, 아직 분위기임장 전이기 때문에

이 두 가지 정보를 파악하기가 어렵습니다.

통상 상권/학원가가 밀집되어 있고,

아파트 택지가 균질하게 몰려있으면 (빌라 비율이 적으면)

사람들이 해당 동네에서 커뮤니티를 형성하며 몰려 살기 좋아합니다.

따라서 지도상으로

어디에 상권이 몰려있고, 어떤 동네에 아파트가 균질한지

생활권이 단절될만한 지점은 어디인지 등을 파악하여

미리 생활권을 나눠보고 그 안에서 우선순위를 매겨보는 게 중요합니다.

여기에서 이 우선 순위가 맞고 틀리고는 하나도 중요하지 않습니다.

어차피 맞출 수도 없구요.

목적은 ‘실제 현장에서 더 꼼꼼하게 정보를 얻기 위한 준비’입니다.

(오히려 많이 틀릴수록 더 기억에 선명하게 남기 때문에 좋습니다)

3. 대장단지

마지막으로는 대장단지를 파악합니다.

소위 ‘랜드마크’라고 불리는 단지를 파악하는 건데요,

해당 지역에서 가장 사람들이 선호하고 위상이 높은 단지는

지역이 상승 분위기로 전환될 때 가장 먼저 가격이 오르며

시세를 리딩하는 경향이 있습니다.

앞서 아파트의 가격은 ‘땅의 가치’와 ‘건물 가치’로 이루어진다고 말씀드렸는데,

랜드마크는 단순히 건물가치 뿐만 아니라 땅의 가치까지 갖고 있는 단지입니다.

(땅의 가치가 매우 높은 경우에는 목동이나 여의도, 압구정처럼 건물가치가 없는 경우도 있습니다.)

다시 말해, 해당 랜드마크가 있는 단지는,

해당 지역 거주민들이 좋아할만한 주요 요소들을 모두 갖추고 있다는 뜻이죠.

예를들어 구리에 위치한 대장 단지는 신축, 구축 2개가 있는데요

주변에 잠실까지 20분, 강남까지 30분만에 갈 수 있는 8호선 지하철을 갖추고 있다는 공통점이 있습니다.

또한 도보권으로 롯데백화점, 각종 복합시설 등 편의시설을 모두 갖추고 있거나

근처에 호수공원처럼 산책하기 좋은 인프라가 있습니다.

랜드마크 주변에 위치한 것만 보더라도 구리 사람들이 좋아하는 건 바로

지하철8호선, 백화점, 상권, 호수공원이겠구나 하고

지역 입지의 우선순위를 어느정도 파악할 수 가 있게되는 것입니다.

이 사실을 어느정도 파악하고 현장에 가서

실제로 그 주변 분위기가 어떤지

이 요소가 하나씩 빠져있는 곳은 분위기가 어떤지

느껴보면 분명한 차이를 느낄 수 있을 겁니다.

3. 상·생·대를 준비하는 법

지금까지 분위기 임장 전 ‘상·생·대’를

봐야하는 이유에 대해 말씀드렸는데요.

각각을 파악하는 방법에 대해 간단히 설명드리겠습니다.

1. 상권

먼저 상권의 경우 저는 주로 

‘카카오맵 지적편집도’와 ‘호갱노노’를 활용하는 편입니다.

아래 첫 번째 사진은 카카오맵의 지적편집도이고,

두 번째 사진은 호갱노노의 ‘상권’, ‘학원가’ 탭을 클릭한 화면입니다.

사진만 보면 대략 어떤 위치에

어느정도 규모의 상권이 형성되어있는지 확인이 되시죠?

이정도만 파악하시면 됩니다.

그리고 실제로 임장 시 이러한 상권이 몰려있던 위치에 도달하면

제가 생각했던 상권의 규모와 실제 현장에서의 규모가 일치하는지,

그리고 상권의 질은 어떠한지, 상권에 있는 사람들은 주로 어떤 사람들인지

디테일한 것들을 파악하시면 됩니다.

2. 생활권

생활권을 나누는 방법은 어렵지 않습니다.

일반적으로 택지가 몰려있는 곳이 하나의 생활권을 이룰 확률이 높아요.

중간에 고속도로나 고가도로, 터널, 혹은 산이나 천이 있다면

단절감을 주기 때문에, 그 단절감이

‘우리 동네’, ‘너희 동네'를 구분지어 주기도 합니다.

따라서 지도상으로 아파트가 밀집되어 있는 것을 기준으로

동그라미를 그려 생활권을 나눠보고

앞서 확인 상권의 규모, 학원가 밀집도, 택지의 균질성/연식,

그리고 수도권이라면 생활권 내 지하철 역 포함 여부(노선 고려)를

종합적으로 판단하여 우선순위를 생각해보면 됩니다.

다시 말씀드리지만, 이 단계에서는 틀려도 괜찮으니

너무 깊게 생각하지 않아도 괜찮습니다.

틀릴수록 현장에서 더 깊게 각인된다는 것을 꼭 기억하세요.

3. 대장단지

저의 경우 대장단지는 주로 아실을 통해 확인하는 편입니다.

호갱노노에서 ‘왕관’이 씌워진 단지가 대장일 확률이 높지만

왕관의 기준은 실제 대장이 아니라 ‘주간 방문자 수’가 높은 경우 씌워지는 것이기 때문에

실제 대장이 아닌 경우도 많습니다.

리치고의 경우 평당가를 기준으로 하기 때문에

동별로 ‘대장단지’가 잘 표시되어 있지만

말 그대로 평당가이기 때문에

실제 지역 주민이 인식하는 대장단지, 시세 리딩 단지와는

거리가 있는 경우도 꽤 있습니다.

반면 아실 최고 실거래가 순위 상위권에 있는 단지는

실제 그 지역 주민들이 그만큼 좋아하는 단지이기 때문에

비싼 가격을 받아준 것일 확률이 높습니다.

따라서 임장 가기 전에

아실 최고 실거래가 순위를 보고 사진에 적어둔 것처럼

생각을 미리 해보시면 좋을 것 같습니다.

예를들어, 구리에 있는 신명아파트는

비록 2위이긴 하지만, 1위인 신축 단지와 연식이 20년 차이나는 구축입니다.

물론 이전만큼 랜드마크로서의 상징은 덜할 수 있겠지만

그럼에도 여전히 견고한 구축 대장이라는 사실을 알 수 있고,

또한 상품가치(연식)가 떨어져도

땅의 가치가 그만큼 받쳐주는 동네에 위치한것 단을 알 수 있습니다.

따라서 해당 단지의 주변 인프라나 학군, 거주 선호 요소가 무엇인지를

‘키워드’로 정리하고 이 키워드를 생각하며 임장한다면

분위기임장 하나만으로도 

이 지역 주민들의 선호 요소에 따른 생활권 우선순위를

더욱 뾰족하게 파악할 수 있게 됩니다.

지금까지 분위기임장 전에 준비해야 할 것

세 가지를 알아보았는데요~

여러분들도 임장 전에 너무 많은 것을 준비하려 애쓰기보다

임장 가는 길에 스마트폰으로라도 이 세 가지를 확인하고

시작해보시면 좋겠습니다.

임장에 대해 더 자세히 배우고 싶으신 분들은

아래 강의를 한 번 들어보시길 강력 추천드립니다 ^^

(사진을 클릭하면 강의 신청 페이지로 이동됩니다)

긴 글 읽어주셔서 감사드립니다!