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투자 후기에 이어
매물코칭 후기를 올립니다.
소액 투자자분들께 도움이 될 이야기를 담아
코칭 후기를 남깁니다.
프메퍼 튜터님과 함께하는 월부학교 운영진 독서모임이 있어
월급쟁이부자들 사옥을 방문했던 날이었습니다.
그런데 그 날, 정말 선물처럼
주우이 멘토님께서 밤에 매물 코칭을 해주시겠다는 연락이 왔습니다.
제가 사옥에 있다는 걸 알게 되시니
멘토님은 만나서 코칭을 진행해주셨습니다.
천운과 같은 순간이었습니다.
직접 뵙고 매물코칭을 받다니요.
멘토님은 제 생각을 가볍게 넘기지 않으셨습니다.
제가 왜 그렇게 판단하는지,
그 확신이 어떤 근거에서 비롯된 것인지
하나하나 물어보시며,
노트북으로 단지를 보여주시고,
비교해주시고
제가 보지 못한 부분을 정확하게 짚어주셨습니다.
그 깊이와 세심함이
너무 감사하고, 영광이었습니다.
멘토님은 단지 내 매물 라인, 동, 향별
세밀하게 우선순위를 잡으신다는 걸 배울 수 있었고
- 어떤 관점으로 시장을 바라보고
- 어떤 기준으로 매수하며
- 보유할 때 어떤 마음으로 가야 하는지
전체적인 길을 보여주셨습니다.
1. 갖고 싶은 물건에 빠질 때 우리가 놓치는 것들
제가 매물 코칭으로 넣은 물건들은 부산 단지들이었지만,
대구 물건도 함께 보았던 터라
대구 수성구에서 찾았던 물건에 대해서도 여쭤보았습니다.
그 물건은 제가 갖고 싶어 했는데
욕심이었다는 걸 깨달은 상황이었고,
이 어려운 욕심에 대해 질문드렸습니다.
대구 수성구는 대구 내 가장 좋아하는 구였이고
신축임에도 매우 저평가되어 있었으며,
매도자 사정으로 깎이는 가격과
긴 잔금까지 가능하니 제 투자금 안에서 가능하겠다는 생각에
감당 가능한가 보다
벌 수 있는 돈에 마음이 멀었던 것 같습니다.
26년 상반기부터 대구는 입주가 급감하고
이 생활권 자체가 현재 전세 물량이 적다는 점에
낙관적인 마음이 들었습니다.
사장님들 또한 전세 매물이 없어
제가 원하는 가격에 충분히 가능하다고 하시니
더욱 희망회로가 돌았던 것 같습니다.
너무 낙관적이면 안 된다.
전세가 빠지면 너무 좋지.
근데 빠지지 못했을 때
내가 어떤 리스크를 감당해야 하는지 알아야 한다.
그런 리스크는 안 지는 게 좋겠다.-주우이 멘토님
투자는 복합적입니다.
단지 가치, 단지 가격, 투자금
그리고 나의 상황, 목표까지 고려해야 합니다.
저는 소액 투자자입니다.
감당할 수 있는 리스크의 무게는 적습니다.
그러나 목표는 분명합니다.
다주택자로 빠르게 부를 이루고 싶습니다.
한 번으로 끝나는 투자가 아니라,
여러 번의 투자로 쌓아가야 하는 길을 걷고 있습니다.
그렇다면 ‘가장 가치가 좋은가?’보다
‘지속 가능하게 갈 수 있는가?’를 봐야 합니다.
이미 상승의 흐름을 탄 부산이
리스크가 최소화된 시장이고
다음의 투자와 더 가깝게 할 수 있습니다.
2. 목표와 본질
지방에서 대구 수성구 범어4동이나
부산 해운대 우동처럼 특별한 입지 독점성을 가진 곳이 아니라면,
지방 투자는 향후 수도권으로 갈아타기 위해
결국 수익률이 중요하고
단기적으로 매도한다는 생각으로 매수를 고려해야 합니다.
그러니 최악의 상황까지 고려해야 합니다.
- 전세가 생각만큼 나가지 못하면, 투자금이 예상보다 더 많이 들어갈 수 있다.
- 그러면 다음 투자가 지연될 수 있다.
수도권에서 뜻밖의 기회가 왔을 때 잡지 못할 수 있다.
이 모든 것을 떠올리면 답은 명확해집니다.
“감당할 수 있는 단지 중 가장 좋은 것.”
지속 가능한 선택만이 나를 목표로 이끌 수 있습니다.
왜냐하면 투자도 계속 해야 하는 거고
내가 만약에 여기서 한 번 좀 투자를 했는데
예상 외로 투자금이 많이 들어갈 수 있다.
전세 고가가 조금씩 찍히면서
투자자분들이 들어오고 그러면서
전세가 조금씩 쌓이기 시작합니다.
제가 두 달 전 부산 oo구 시세를 땄을 때
진자 투자하기 좋은 곳이다라는 생각을 많이 했어요.
여기 왜 투자를 안하지? 생각하는데 그 때 부터
전세가 많아졌어요.
근데 그 이유가 당연히 투자할 사람들이
전세를 내니까 그렇잖아요.
그게 앞으로 심해질까요? 안 심해질까요?
조금이라도 욕심 부리지 않고 빨리 빼고 나와야 해요.
부산은 수도권이 막히면서 충분히 그렇게 될 수 있어요.-주우이 멘토님
3. 시장에 대한 객관적인 이해
부산의 여러 구들을 다니며 현장을 직접 보면
상승장이 시작된 게 느껴집니다.
매도자들이 상승 기대감에 매물을 거둬드리거나
단지 내 배액배상의 사례도 있었습니다.
부산의 입주가 10년만에 줄어듭니다.
25년 부터 서서히 전세 매물이 줄어들더니
동래권 좋아하는 단지들 부터 전세 고가를 찍기 시작합니다.
거기다 추석 이후로 수도권 규제까지 시행되면서
부산으로 시선이 쏠리고
매도자들이 가격을 깎아주지 않습니다.
현장에서 이런 경우들을 만나게 됩니다.
- 전세 상승보다 매매 상승이 더 빨라지며 투자금이 벌어지는 곳
- 전세 호가만 높고 실거래가가 받쳐주지 않아 보수적으로 접근해야 하는 곳
전세 매물이 워낙 없어 적정 전세가를 판단하기 어려운 곳
그러다 보니 전세를 높게 맞춘 순간 경쟁 투자자들이 몰릴 수 있는 곳
하지만 낙담하지 않아도 되는 건
전세 매물보다 매매 매물이 많습니다.
매매 매물이 더 많은 곳에서는
반드시 급한 매물이 존재한다, 깎아야 한다고 멘토님은 말씀하셨습니다.
실제로 매물을 타게팅하여
가격 조정을 해보면
단지, 매물 특성, 매도자 상황에 따라 가격이 조정되었습니다.
꼭 매도해야 하는 사례들이 여전히 있었습니다.
저는 이것이 상승장 초입의 특징이라 판단했습니다.
이런 시장일수록 기준을 잡기 위해
단지 매물량, 저가 매물 비중, 실거래와 호가 비교 같은
데이터 체크가 필수임을 다시 한 번 배웠습니다.
4. 전세 빼기 핵심 기준
부산과 같이 막 전세가 오르고
투자자들이 많아진 시장에서
전세를 안정적으로 빼기 위한
아주 명확한 세 가지 기준을 알려주셨습니다.
높은 가격의 전세를 내놓으면 이를 본 투자자들이 진입하여
서로를 어렵게 하는 치킨게임이 될 수 있기 때문입니다.
1) 싼 가격
가격이 가장 중요하다고 하셨습니다.
이는 수리 (상태)까지 포함된 가격을 말합니다.
전세를 예상과 달리
내릴 수도 있다는 걸 감안해야 합니다.
2) 빠른 속도
잔금이 길다고 무조건 좋은 것이 아닙니다.
전세를 높게 올리는 순간 투자자들이 몰리기 때문에
지금처럼 전세 매물이 없는 폭풍전야와 같은 시장에서는
네이버부동산에 매물을 올리지 않고 빠르게 빼야 한다고 하셨습니다.
3) 일잘러 사장님
매물을 올리지 않고 빼려면 단지 내 일잘러 사장님을 알아야 합니다.
여러 부동산에 뿌리는 것은 오히려 독이 될 수 있습니다.
여러 곳에 뿌리면 내 매물이 경쟁 매물이 되어버립니다.
다른 단지에서라도 전세입자를 데리고 올 사장님을 찾아야 합니다.
계약 전, 단지와 주변 단지에 세입자 버전으로 직접 전화해서
내 물건이 1등 전세 매물이 될 수 있는지 체크하는 것도 필요하다고 하셨습니다.
5. 보유의 마음 : 매수는 시작
1년 반이 지났는데 단지 가격이 피크를 찍고 있다.
양도세 66%를 내면서 팔 수 있을까?
팔 수 있을까와 팔 수 없을까의 싸움.
좋은 기회가 왔고 바꿀 물건이 있다면그럴 때도 진짜 팔아야한다는 생각을 가지고 매수해야 한다.
-주우이 멘토님
매수는 끝이 아닙니다.
매도가 되어야 비로소 ‘투자’는 완성됩니다.
매수할 때 부터 보유에 대한
기준을 가질 수 있어야 합니다.
멘토님은 실력이 올라갈수록
투자할 수 있는 단지의 범위가 늘어나는데
이는 매도의 타이밍을 알기 때문이라 하셨습니다.
단지 예시들도 들어주셨는데요.
멘토님의 이야기를 들으며
실력이 중요한 이유를 알게 되었고
공부할 수 있는 환경에 감사했습니다.
한계를 긋지 않는 경험이 되었고
기회인 단지들을 알아볼 수 있도록
계속해서 꾸준히 해나가야겠다 다짐할 수 있었습니다.
6. 왜 투자하는가를 잊지 않기
마지막으로 멘토님께
어떤 마음으로 해나가시는지 여쭤보았습니다.
내가 어떤 것에 행복을 느끼는 사람인지를 봐야한다.
내가 나눠주는 거에 행복을 느낄 수도 있고
내가 성장하는 데에 대해서 행복을 느낄 수도 있고
자산을 쌓는 데에서 행복을 느낄 수도 있다.
거기서 월부가 채워주는 부분이 무엇인지 잘 봐야 한다.
그래야 오래 갈 수 있다.
오래 지속하려면 행복 버튼이 있어야 한다.
그걸 적재적소에 잘 배치하고 나의 루틴처럼 만드세요.-주우이 멘토님
멘토님은 다른 분들이 집을 사서
감사하다고 할 때 몹시 행복하다고 하셨습니다.
스스로 어떤 곳에 있을 때 행복한지 알기에
해나갈 수 있다고 하셨습니다.
결국 모든 과정은 ‘행복’이라는 것을 다시금 깨달았습니다.
저도 그 마음을 기억하며 단단하게, 행복하게 해나가겠습니다.
…….
멘토님의 코칭을 통해
어떤 생각으로 부산 단지를 보유해야하는지,
다음의 포트폴리오에 대한 확신과 함께
계속해서 실력을 쌓아가겠다는 열정도 다질 수 있었습니다.
긴 시간 마주 보며
소중한 이야기를 들을 수 있어 정말 감사했습니다.
멘토님 다시 한 번 감사드립니다.
오늘도 투자를 위해 달려가는 분들
모두 진심으로!!! 응원드립니다!
