안녕하세요, 월부 회원 여러분.

부동산·형사 동시 전문 변호사 변호사형입니다.

임대차 상담을 하다 보면 자주 듣는 질문이 있습니다.

“중개사님께 재계약 안 한다고 말씀드렸는데, 그걸로 충분하죠?”
“해지 통보는 부동산에서 알아서 전달해주는 거 아닌가요?”

많은 임차인분들이 자연스럽게 그렇게 생각하시지만,
법적으로는 상당히 위험한 방식입니다.

오늘은 이 이유를 민법 규정과 실제 분쟁 구조를 중심으로
정확하고 간단하게 정리해 드리겠습니다.

1. 법은 “상대방에게 도달”을 요구합니다

민법은 계약 종료와 같은 중요한 의사표시는
반드시 법적 상대방에게 도달해야 효력이 발생한다고 규정합니다.

📌 민법 제111조

“상대방 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다.”

여기서 핵심은 임차인의 ‘상대방’은 오직 임대인이라는 점입니다.

• 계약 해지 통보
• 갱신 거절 의사
• 계약 조건 변경

모두 임대인에게 직접 전달되어야만 법적 효과가 발생합니다.

2. 중개사는 왜 ‘법적 상대방’이 아닐까?

중개사는 임대차 계약을 ‘중개’한 사람이지,

계약 이후 발생하는 모든 법률행위까지 대신 처리할 권한을 가진 당사자가 아닙니다.

특히 중요한 개념이 하나 있습니다.

“수령대리권”

이는, 임대인을 대신하여

• 계약해지 통보
• 재계약 거절
  같은 법률효과가 있는 통지를 수령할 권리를 말합니다.
•  

그런데 이 권한은 자동으로 중개사에게 부여되지 않습니다.

임대인이 직접,

“앞으로 중요한 통지는 부동산을 통해 받겠다”
고 위임한 증거가 있는 경우에만 인정됩니다.

따라서,

• 단순히 부동산에서 계약서를 작성했기 때문에
• 집 볼 때 함께 다녔기 때문에

이런 이유만으로는 수령대리권을 인정하지 않습니다.

결론적으로,

중개사에게만 해지 통보를 한 경우,
법적으로는 임대인에게 통보한 것으로 보지 않습니다.

※ 물론, 중개사가 임대인에게 임차인의 계약해지 의사를 문자나 통화녹음으로 남겨두고, 임차인에게 전달해주었다면 임대인에게 도달된 것으로 봐도 무방합니다.

3. 실제로는 이런 분쟁이 정말 많이 발생합니다

실무에서 가장 흔한 패턴을 보겠습니다.

① 임차인:

“부동산에 재계약 안 한다고 얘기했어요.”

② 중개사:

“전달을 미루거나 잊음”

③ 임대인:

아무 통보를 듣지 못했고, 임차인이 계속 거주하므로

“묵시적 갱신이라고 보았습니다.”

④ 결과:

계약은 묵시적 갱신된 것으로 보고, 임차인이 임대인에게 다시 해지통보를 한 후, 그 날로부터 3개월이 지나야 계약이 종료됩니다.
 

4. 주택임대차보호법의 ‘묵시적 갱신’까지 결합하면 더 위험해집니다

주택임대차보호법은
임차인이 계속 점유하고 있는 상황에서는
특별한 통지가 없으면 자동으로 재계약된 것으로 간주합니다.

📌 주택임대차보호법 제6조의3

임대차 기간 종료 후 임차인이 계속 거주하고,
임대인이 법정 기간 안에 갱신거절 통지를 하지 않은 경우

이전과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장

여기서 중요한 점:

• 임차인이 “나갈 의사”를 표시하려면
  반드시 임대인에게 도달해야 효력 발생
• 중개사는 도달 대상이 절대 아님

따라서, 중개사에게만 말하고 임대인이 몰랐다면

“계약 자동 연장”
이라는 결과가 발생할 수 있습니다.

5. 통보는 반드시 “직접 + 증거”

가장 안전한 통보 방식은 아래와 같습니다.

✔ 내용증명 우편

✔ 문자

✔ 카카오톡 (읽음 표시 확인 가능)

✔ 통화녹음

핵심은,

임대인에게 통보가 도달했다는 객관적 증거를 확보하는 것

중개사에게 말한 사실만으로는 도달 입증이 곤란하며,

분쟁 시 임차인이 불리해질 수 있습니다.

6. 그럼 중개사를 활용하면 안 되나?

아예 안 된다는 뜻은 아닙니다.

새로운 세입자를 구하거나

실무적 조율을 위해 중개사에게도 알릴 필요는 있습니다.

하지만 법적 통보의 효력은

임대인에게 직접 전달한 기록!

여기에서만 발생합니다.

중개사에게 한 해지통보가 유효하려면, 임대차계약서에 특약사항으로 임차인의 계약해지 통보는 임대인 또는 공인중개사에게 할 수 있다는 취지의 내용이 있거나, 임대인이 해당 공인중개사를 임대차 계약 관리의 대리인으로 지정하고, 대리인 위임장 등 확실한 증거가 있어야만 합니다.

결론

정리하면 다음과 같습니다.

• 민법 제111조는 ‘상대방 도달’을 요구
• 임차인의 상대방은 임대인 본인
• 중개사는 통지 수령 권한(수령대리권)이 기본적으로 없음
• 따라서 중개사에게만 통보하면 해지·갱신 거절 의사표시의 효력이 발생하지 않음
• 실무에서 이로 인해
  묵시적 갱신, 추가 기간 임차, 손해배상 문제가 빈번히 발생
• 안전한 방법은
  임대인에게 직접,
  증거가 남는 방식으로

💡변호사형 한마디

임대차 통보는 그 자체가 법률행위입니다.

중개사는 편의를 도와주는 조력자일 뿐,

법이 정한 ‘상대방’이 아닙니다.

계약 체결은 부동산에서,
계약 종료 통보는 임대인에게 직접.

이 원칙 하나만 지켜도 임대차 관련 분쟁의 상당 부분을
사전에 차단할 수 있습니다.