안녕하세요 ^^
월부 튜터이자
7년차 부동산 투자자
샤샤와함께 입니다.
어제 오늘 시끌벅적한 뉴스가 있죠?
바로 10.15 대책으로 대폭 확대된
토지거래허가제 해제 논란입니다.
지금이라도 집을 사야 할까요?
아님 기다려야 할까요?
오늘은 현재 시장에서
고민만 하고 계신 분들에게
내 포지션에서의
확실한 매수 기준을 잡아드리기
위해 글을 쓰게 되었습니다.
오늘 글을 끝까지 읽고 나면
1) 현재 시장 상황을 제대로 알고
2) 6개월 내 집을 사기 위해
무엇이 필요한지 알게 됩니다.
혹시 아직 어떻게 해야할지
고민 되시는 분이라면
꼭 끝까지 읽어보세요 :)
25년 12월 현재
시장 바로 알기
가장 먼저 냉정하게
시장 상황을 바로 아셔야 합니다.
현재 상황 뿐만 아니라
지금까지의 흐름을 아는 것이
의사결정에 도움을 줍니다.
21년부터 아래 순서대로
부동산 시장은 변화해왔습니다.
2022년 금리 인상 → 하락장 시작
2023년 냉각기 (20~30% 하락)
2024년 회복기 (강남3구/용산)
2025년 상승 본격화 (서울 중심 → 4급지까지)
올해 5월~6월에 서울 상급지
아파트 가격이 많이 상승하면서
6.27 규제 대책이 나왔습니다.
(최대 6억 대출 규제, LTV축소)
그래도 집값이 잡히지 않자
10.15 토허제 규제가 나왔습니다.
(실거주만 매수 가능, 대출 축소)
두 번의 초강수 부동산 대책이었지만
6.27은 규제 후 잠잠하다가 다시 상승했고
토허제 이후 이제 두 달이 되어가는데
서울 집값은 조용히 오르거나 (중하급지)
꽤 오른 가격을 유지하고 있습니다.(상급지)
토허제가 풀리면
가격 조정이 올까?
아파트 매매가가 하락에는
보통 두 가지 경우가 있습니다.
1) 매물이 많아지면서
매도 심리가 우세하거나
(집 꼭 팔아야 한다는 심리)
2) 전세가 급격히 낮아져서
매매가를 끌고 내려가야 합니다.
하지만 지금 상황을 살펴보면
오히려 그 반대입니다.
같이 팩트로 짚어볼까요?
첫째, 전세 물량이 너무 없습니다.
서울 대부분의 지역에서
1000세대 넘는 대단지에도
전세가 1~2개 뿐입니다.
전세 부족 → 전세가 상승
→ 매매 수요 전환 → 가격 상승으로
이어질 가능성이 높아집니다.
게다가 서울 입주물량이
내년부터는 거의 씨가 말랐습니다.
이렇게 되면 전세가격이
오를 수 밖에 없고
매매가가 내려가기 어려운
환경이 만들어집니다.
둘째, 매물이 너무 적고
가격을 내리기 힘듭니다.
대부분은 갈아타기를 목적으로
매도를 결정하시는데
상급지가 너무 많이 오르고
대출이 잠긴 탓에
싸게 매매하면 갈 곳이
없어진 분들이 많습니다.
토허제가 풀리더라도 단기간에
매물이 많이 늘어나긴 어렵고
나오더라도 가격을 내리긴
힘들어보입니다.
때문에 지금 규제 해제하더라도
중급지 이하에서 매매가가
하락하기는 어려워 보입니다.
그럼 어느 타이밍에
매수해야 할까?
그래서 지금
여기 사도 괜찮을까요 ?
제 예산에서
이정도 사도 될까요?
상황이 이렇다보니
월부를 찾아오는 많은 분들이
그래서 어떤 집을,
언제 사야 하냐고
많이들 물어보십니다.
투자 타이밍은
<더 오를 것 같아서>
그 때 잡는 것이 아닙니다.
투자 타이밍은
<정책이 달라질 것 같아서>
미루는 것도 아닙니다.
오하려 가장 좋은 타이밍은
<내가 매수할 준비된 순간>
그때 매수하는 겁니다.
그럼 어떻게 해야
스스로 준비되었다는 걸
알 수 있을까요?
나의 매수 타이밍,
아래 두 가지를 체크하세요.
첫번째,
이 시장에서 무엇을 사야할지
범위가 명확히 정해져
있어야 합니다.
바로 시장이 올라서
조급한 마음이 드는데
아파트는 너무 비싸졌다며
오피스텔, 빌라, 재개발,
지주택, 주상복합, 나홀로 아파트를
매수하려는 분들이 많습니다.
(물론 잘 알고 하시면
돈이 되는 분야도 있습니다.
하지말라 말씀드리는건
대상을 잘 모르는데
매수하시는 것입니다)
내가 보던 그 지역에서만
매수를 고집하지 마세요.
종잣돈이 적고
당장 매수할 수 없다면
오히려 전월세 살면서
다른 지역에서 투자 기회를
찾으시거나
기다리시기 바랍니다.
기다리는 것도
내 돈을 지키는 겁니다.
확신 없이 엄한 곳에
돈을 넣어두시면
정말 필요할 때 매도가 안되서
돈을 꺼낼수가 없어집니다.
저는 시장에서 매수할 범위를
<아파트>로 좁혀두었습니다.
가장 선호하는 주거 형태이고
규격이 정해져있어서
초보자도 쉽게 가격을 볼 수 있고
수월하게 사고 팔 수 있기 때문입니다.
때로는 좀 비싸게 사더라도
강남 1시간 내 아파트를
10년 보유하면
내 돈을 지킬 수 있기 때문입니다.
두번째,
명확한 투자 기준이
있어야 합니다.
투자는 돈을 벌기도 하지만
그만큼 잃을 수도 있습니다.
누구 얘기를 듣고 하건
얼마를 잃건 모두 내 책임입니다.
때문에 내 노력과 기준 없이
누군가에게 ‘물어봐서’
의사결정을 하려고 하신다면
이런 상승장에서
오히려 크게 잃을 수 있습니다.
때문에 나만의 명확한 투자 기준이
있어야 결정할 수 있습니다.
투자라면 아래 세 가지를
알고 있어야 합니다.
1) 내 종잣돈이 얼마인지
- 잔금 여력이 가능한지(가용 자금)
2) 어떤 기준을 갖고 단지를 고를지
3) 살 수 있는 지역/단지가 어디인지
내집마련이라면 아래 세 가지를
알고 있어야 합니다.
1) 내 대출은 얼마가 가능한지
- 종잣돈 여력은 얼마인지
- 부대비용은 얼마나 들어갈지(인테리어 등)
2) 어떤 기준을 갖고 단지를 고를지
3) 살 수 있는 지역/단지가 어디인지
위와 같이 투자든
내집마련이든
1) 목표 매수가
2) 고를 수 있는 기준
3) 후보 지역과 단지 리스트가 있어야
의사결정할 수 있습니다.
그런데 대부분의 분들이
목표 가격이나 단지는 있어도
무엇을 기준으로 고를지는
아예 기준이 없거나,
너무 많아서
오히려 더 헷갈립니다.
"단지가 평지라 A가 더 좋은데…
교통이 B가 더 나은 것 같아요"
"교통 호재가 있어서 C가 좋은데
연식은 D가 더 좋아요"
여러분이 아파트를 고르는 기준은
주변 환경 인가요, 연식인가요?
역세권인가요, 아니면 호재인가요?
이게 아직 명확하지 않기때문에
매수 결정이 어려울 수 있습니다.
“전고점 넘어서 불안해요…”
“여긴 아직 안올라서 별로 같아요 ㅠ”
이렇게 가격 수준에 대한
기준도 모호하다보니
역시 매수 확신이 들지 않습니다.
결국에는 집사는 분과
끝까지 못사는 분의 차이는
가격과 입지 기준이 있느냐
없느냐에 따라 달라집니다.
오늘은
6개월내 첫 매수를 위한
첫 번째 글을 열었습니다.
현재 시장 상황과
규제 해제에 따라 어떻게 될지
그리고 무엇을 더 채워야
매수 결정을 확실히 할 수 있을지
같이 알아보았습니다.
매수 타이밍 요약
매수 타이밍은 규제가 아니라
내가 준비되었는지에 달려있다
매수 준비가 되어있으려면
1) 정확한 종잣돈 예산
2) 매수할 지역과 단지 리스트,3) 가격/입지 기준이 있으면
매수 결정할 수 있다.
다음 주 칼럼에서는
내 종잣돈에 맞는 지역을
어디서부터 찾아야 할지
자세히 다뤄보겠습니다.
도움이 되셨다면 댓글과
좋아요 부탁드려요.
더 궁금한 점이 있다면
저도 읽어보고 답변 드리겠습니다 :)
