안녕하세요
초심을 잃지 않고 항상 처음과 같은 마음으로
투자하고 싶은 “초로” 입니다
첫 1호기 투자를 6월경에 “주전세”로 맞춰
투자한 이후 계속된 규제 등 이슈로 인해
"혹시 무슨 문제가 생기지 않을 까?
하루하루 불안감에 휩싸여 최종 전세 세팅까지
마음이 편치 않았던 6개월 이였던 거 같습니다 🥹
🟡 6월부터 12월 사이 0호기를 매도하고 1호기
전세 세팅까지 많은 사소한 실수가 많았던 과정
오히려 이런 실수가 저에게 다시는 되풀이되지 않는 과정이
될 수 있다고 생각해서 다행이라는 생각이 들었습니다
그동안 무슨 일이 있었을 까요??
8월에는, 0호기 매도 잔금과 1호기 잔금과 주전세 세팅이 있었습니다
“0호기 매도”로 인해 “대출상환” 으로 은행에 방문했다가
민망한 상황을 직면했는데요
이전 0호기를 매수할 때는 대출을 받아야해서 은행에서 상담 후
법무사까지 대행해서 부동산에서 처리했던 것이 생각이 나서
매도 또한 그렇게 진행하는지 알았습니다
그런데 은행직원이 “제가 어떤걸 도와드리면 될까요”
라는 말에 “어? 왜 다음 절차를 말씀 안해주시지?” 순간 머리가 하애졌다;;;😱
이전에는 매수할 때 법무사 연계해주고 잔금시 처리해줘서 방문드렸다고 말했더니
✔️ “매수” 할때는 해당 은행에서 대출을 받기에 은행 법무사가 필요했던 것이고
✔️ “매도” 할때는 매수자가 대출을 받기에 그 법무사가 알아서 등기에서 말소처리
해 준다는 설명을 듣고 나서 은행을 뒤로하고
부동산 사장님께 연락해서 물어보니
매수자가 현금을 전부 가지고 매수하는 경우는 거의 드물기 때문에
매수자 법무사가 알아서 할꺼니 걱정하지 말라고 하셨습니다
그래도 혹시나하는 불안감 때문에 부사님에게
“혹시 모르니 매수자분이 대출 받으시는지 확인부탁드려요”문자를 남기고
대출을 받는 사실을 정확하게 확인하면서 마음이 놓였는데요
매도는 처음이라서 몰랐던 부분이고 역시 모르면 허공을 허우적대는 느낌을 받았습니다
결국 매도할 때 내가 가지고 있던 대출 부분의 등기 말소 부분은,
매수자가 대출 실행시 해당 법무사가 말소 처리까지 해 준다는 사실 을
알게되었고, 대부분 올 현금으로 집을 매수하는 경우가 거의 드물기 때문에
이후 매도가 있을 때에는 크게 신경쓰지 않아도 될 부분이라는 것을 기억하게 되었습니다
그리고 놓쳤던 부분, 0호기 매도시
“부동산용 인감증명서” 발급받았어야 했음에도
무슨 생각이였는데 일반 인감증명서를 발급받아 시간 딜레이
알고 있다고 착각할 수 있으니
✔️ 매사 “체크리스트”를 꼭 활용해야 불필요한 실수를 하지 않는다!!
🟡 드디어 8월이 되어 손꼽아 기다렸던 1호기 잔금을 치고 등기를 치는 날
야간 근무 후 퇴근하고 바로 서올로 올라가는 길이 기쁘면서도
너무 피곤해서 운전하면서 상당히 위험했던 날이기도 했지만
생각지도 못한 “등기권리증 접수” 하면서 우여곡절이 많았던 날이였습니다
처음에는 아무런 문제 없이 매도인과 잔금을 주고
부사님 중개수수료 그리고 전세계약서(주전) 까지 완벽하게 진행되었고
법무사도 관련 서류를 챙겨서 곧바로 등기를 접수하기 위해 출발을 했습니다
그런데 여기서 문제가 발생하기 시작했습니다
제가 안일하게 생각해서 단순하게 취득세는,
카드 분할납부가 가능하다는 말고 글을 상세하게 찾아보지 않았고
단순히 “그날 카드로 분할납부하면 되겠네?”라고 접근했던 것이 큰 화근이였습니다
법무사에게 카드납부할 것이라고 전달하고 지로용지를 문자로 받았는데
“왜 손택스, 홈택스에 취득세 금액이 안뜨지???” 순간 너무 당황스러웠는데요
그래서 급하게 인터넷으로 찾아보니
서울에서는 “이택스”에 접속해서 취득세를 납부해야 했는데요
아;;;; 순간 너무 아무것도 모르고 있었구나 생각이 들었으며,
아무래도 매수한 단지가 덩어리가 크다보니 취득세도 큰 금액이여서
하나의 카드로 해결할 수 없었는데요
그 이유는, 카드 한도가 천만원으로 제한되었기 때문이였습니다
그런데 이것도 해당 은행에 방문하여 취득세 때문이라고 말하면
일시적으로 한도를 늘려주는 것을 취득세 납부하고 나서야 알게 되었는데
공동명의 이기에 아내와 부담하여
납부하려는 계획이 틀어지고 말았습니다
✔️ 단순하게, 이택스 - 서울 / 그 외 지방 - 홈텍스 라는 것을
현장에서 바로 경험하는 계기가 되었습니다 ㅎ 🥲
(이텍스) https://etax.seoul.go.kr/index.html?20251206
(홈텍스) https://hometax.go.kr/
🟡 소유권이전에서 문제가 발생하다
여기까지는, 그냥 해결되는 부분이기에 애교였는데요
더 큰 문제가 발생하고 말았습니다
그건 바로;;;;;
첫 계약시 전자계약으로 이뤄졌는데,
그때 전산오류? 담당자의 실수?로 인해서 면적 부분이 오기 표기되어
계약을 취소하고 다시 전자계약을 진행하게 되었는데요
이 부분에서 문제가 발생했던 겁니다
첫 거래를 할 때 부동산에서 진행했기에
전세계약서를 출력해서 가지고 있었는데
해지 후 재차 계약을 했던 부분은,
매도 매수인의 서명만 필요했기에
각자의 지역, 주거지에서 휴대폰으로
서명만 진행하고 별도로 계약서를 출력하지 않았던 것이였는데요
https://irts.molit.go.kr/ (부동산거래 전자계약시스템)
계약하고 거의 2달 가까이 됐기에 그 부분을 인지하지 못하고
잔금날, 기존 전자계약서를 법무사에게 전달해 주고
취득세까지 납부한 다음 그냥 집으로 귀가했는데
갑자기 불현듯 생각이 나더라고요 ㅠㅠ
그것도 8월 마지막 금요일;;; 16:50경에;; 😨
급박한 시간에 이거 먼가 잘못 될 수도 있겠구나 라는 생각에
갑자기 등, 얼굴 모든 몸에서 식은땀이 나기 시작했습니다
급하게 부동산에 연락하여
“사장님 그때 서로 만나지 않아서 계약서 기존 계약서에요,
이미 법무사가 취득세 납부 확인하고 등기 접수도 한 거 같은데 문제되지 않을 까요??
부사님 “어 그래요?? 그거 기존꺼로 했던 거에요??
(복비 드렸으니 사장님이 챙기셨어야죠 ;;;; 그걸 지금에서야 물어보시면 어떻해요 ㅠㅠ
챙기지 못한 내가 죄인이다 ㅠㅠ)
“제가 법무사하고 한번 통화해봤는데,
등기소에서는 계약서 자체는 꼼꼼하게 보지 않는다고 하네요
그래도 혹시 모르니까 다시 한번 법무사에게 물어보고 특별한 거 있으면 연락드릴게요”
통화를 하면서도 결코 깔끔한 답변은 아니였기에 불안감은 더욱 엄숙하게 다가 왔습니다
일단 제가 챙겼어야 했는데 제일 큰 부분을 놓쳐 제 자신을 다그치게 되더라고요 ㅠㅠ
잠시 후 법무사님께서 연락이 오더니
“그때 어떤 부분 때문에 계약서를 다시 작성한 건가요??”
담당자 면적 오기로 인해서 다시 작성하게 되었던 부분이였습니다
“아;;; 면적 부분이라면, 그거 수정해야 될 꺼 같아요, 그냥 넘어가면 안될 꺼 같네요”
순간 이런;;; 월요일에 다시 등기를 쳐야하나?? 또 서울을 ㅠㅠ
가슴이 콩닥거리고 그 사이에 매도인이 대출이라도 받으면 어떻게 하나
오만가지 생각이 들기 시작했습니다
그때 법무사님 “어짜피 전자계약으로 진행했기 때문에
제가 부동산에 방문해서 계약서 출력 후 등기소에 방문해서 수정 후 접수할께요,
너무 걱정하지 마세요” 라는 말을 듣고
마음의 안정을 찾기 시작했습니다
그래도 그 연락을 주고 받고 한 시간이 등기소 마감 시간에서
거의 50분도 남지 않은 상황이라 초조하긴 마찮가지였습니다
그리고 18시 이후 찜찜한 마음에 법무사님에게 등기접수 여부를 확인하고
단순히 대답만으로 믿을 수 없어
“인터넷 등기소 어플” 을 통해 접수여부를 최종적으로 확인하고
안심할 수 있었습니다
(대법원 인터넷등기소) https://www.iros.go.kr/index.jsp
기존에 매수를 해본 경험이 있었지만, 투자 공부를 하기 전이라서
아무생각없이 부사님이 하자는 데로 진행해서 전혀 기억이 나지 않아
마치 처음 매수한 것 같은 느낌이기도 했지만
전자계약은 처음이다보니 이런 사태가 발생하기도 했던 것 같습니다
지금에서야 좋은 경험이라고 생각할 수 있지만,
그때만 해도 가슴 철렁이고 머리가 노래지는 상황은
다시는 마주하고 싶지 않은 기억으로 남아 있습니다
✔️ 결국 사전에 미리 꼼꼼하게 준비해야 한다!!!!
✔️ 시뮬레이션이 중요하다!!!!
✔️ 부사님을 너무 신뢰하면 안된다!!!
✔️ 내가 챙겨야 한다!!!!
🟡 드디어, 12월 주전세가 아닌 찐 세입자와의
잔금날
당일 야간근무이고 시간적으로도 여유가 있어
마음 편하게 부동산에 향한 날이였습니다
그런데 결국 이 날도 저질러 버렸는데요 ㅋㅋ ㅠㅠ
일단, 부사님과 집 상태를 보고 부동산으로
돌아오는 길까지는 정말 좋았습니다
갑자기 세입자의 표정이 좋지 않은 것을 보게 되는데요
“토스 뱅크죠? 오늘 전세대출 실행일인데,
기존 대출 상환하고 서류 넘겨 드렸는데 대출 실행이 안되서요”
“아, 고객님 지금 점심시간이라 담당자가 자리에도 없고,
대출상환확인서? 증명서?를 보내주셔야 바로 대출 실행이 가능하십니다”
순간 세입자가 “완납증명서? 확인서?” 그걸 제출하라는 말은 없었는데요?"
(출처 네이버 검색)
은행측에서는 그 부분이 무조건 있어야 바로 대출 실행이 된다고 하여
기존 대출상환했던 은행인 농협에 바로 연락을 했는데요
농협에서는 그 완납확인서를 받으려면
직접 은행에 오셔서 신청하고 서류를 발급받아야 한다고 하여
순간 옆에 있던 부사님이 세입자 아내인척 하시며
지금 부동산 계약을 해야하는데 금일 바로 상환을 하고 연락하고 진행을 했는데
사전에 그 완납확인서를 보내줘야 하는 것이 아니냐 아니면 본인 확인이 가능한데
바로 보내줘야 되는 것이 아니냐고 약 10분간 실랑이를 하다가
농협 담당 팀장이 꼬리를 내리며??😮
“그럼 세입자 메일로 보내드릴테니 계약이 끝나면
곧바로 은행에 방문하여 서류 신청서를 접수해줘라” 고 하여 다행이 잔금을 받을 수 있었습니다
다행히 기존 주전세로 거주하던 임차인이 주민센터에서 일을 보고 있던 터라
큰 무리없이 시간이 지나가고 완료되었습니다
결국 사람이 하는 일이라 떼를 쓰면 안되겠지만 일정 부분 합리적인 부분에서는
요구하여 내가 당장 필요한 부분을 진행해야 될 필요성이 있었습니다
이제 저만 기존 주전세 임차인에게
잔금을 치르면 모든 일정이 마무리 되는 상황이였는데요
그래서, 사전에 덩어리가 큰 금액을 한번에 이체하기 위해
은행 방문해서 한도도 크데 높여 놓고
사전에 준비를 단단히 했는데요
어?! 이게 왜 안되지???
갑자기 생각지도 못한 OPT 비밀번호가 계속 맞지 않다는 겁니다
“유효성이 올바르지 않는???” 문구가 계속해서 나오면서
이체 진행이 되지 않자!!!
“아!! 큰일 났다;;; 계속 시간이 딜레이 됐는데 여기서 문제가 터지는구나;;”
이때부터 식은땀이 나기 시작했습니다
왜이리 1호기 계약과정에서 부동산에 올때마다
그렇게 식은 땀이 나는 일이 많이 발생하는지 ㅠㅠ
다행히 아직 기존 주전세 임차인이 오지 않았고
부사님도 근처에 해당 은행이 바로 있으니
큰 걱정 안해도 된다고 안심시켜주고
바로 은행에 방문했지만,
대기 15명;;; ㅠㅠ 😭
기다리는 내내 손에 땀이 나고 금방 마무리 될 꺼라 생각하고
아무것도 먹지 않은 탓에 당이 떨어져 어지럽고
힘든 시간이 지나가며 1시간 20분 정도가 지나고
부사님께 전화가 오더니
“임차인이 얼굴이 울그락불그락” 하고 나갔다며 ㅠㅠ 😰
언제 되냐는 말에 더욱 초조함이 다가왔습니다
다행히 잔금을 반환하고 마무리가 되긴 했는데요
생각하지도 못한 이슈에 참 어려움이 있었습니다
은행 담당자에게 문의하니,
이게 별도 유요기간이 없을 텐데
왜 그런지 모른다고 하시더라고요
그래서 인터넷에서 찾아보니
"은행마다 다르지만 평균적으로
OPT유효기간이 약 3-5년 정도 되며
스마트폰을 변경하게 되면 유효성 문제로
OPT카드를 새로 발급받는 등 조치를 해야"
된다는 것을 알게 되었습니다
생각해보니, 저는 이체 한도를 늘리는 것에만 초첨을 맞춰
OPT카드가 언제 발급 되었는지, 유효기간이 있는지를
은행에서 확인했어야 함에도 안일하게 대체했었던 거 같네요
생각해 보니 휴대폰도 변경해서 결국 OPT카드도
새로 발급했었어야 하는 것인데 ;;;;
우여곡절 끝에 세입자 세팅까지 잘 마무한
1호기 투자였습니다
(출처 네이버 검색)
🟡 그외 사소한 실수
재산재배치를 하고 임차로 거주하면서
주택임대차계약 신고를 인터넷으로 하게 되었는데요
그런데 1호기 주전세를 세팅하면서
주전세에 대해 확정신고에 대해 기존 집주인이 부사님에게
확정신고를 해야 히는지 여부를 물었더니 안해도 특별히 문제가 없을꺼라고 답변
순간 이거 한달 내 신청하지 않으면 과태료 사항인데??? 찜찜했는데요
마친 열기 선배와의 대화가 있어 질문을 드렸는데
“제이든j 튜터님” 도 굳이 해야하는 것인데 안할필요가 있을까요?? 라고
말씀하신 부분도 있었고 찜찜해서
임대, 임차인 둘 중에 아무나 해도 되기에 제가 직접 등록을 했는데요
이미 월세 거주하면서 한차례 신고한 이력이 있어 수월했습니다
하지만, 공동명의여서
임대인도 공동명의도 두명을 입력해야 한다는 사실
주민센터에서 연락받고 수정하게 되었습니다
어떻게 이렇게 매번 실수가 발생하는 건지 ㅋㅋㅋ
1호기 투자하면서 규제로 인해
전세세팅이 화두였는데요
소유권이전하고 3개월이 안된 시점에
세입자를 맞춰야 하는 상황인데도
순간 정신을 놓고 있었다는 생각에 등에 땀이 나기 시작했습니다
그리고 다음날 부사님과 통화하여 현재 전세 상황을 체크,
특별히 걱정할 일은 없고 본인이 신경써서 빼주겠다고
호언장담하셔서 마음이 놓이긴 했으나 역시나 부사님만 믿고 있기에는 불안했습니다
그래서, “파이어고고 튜터님” “수수진님” 께 급하게
이러한 사정을 말씀드리고 조언을 받아
현재 내가 남은 시점 마다 플랜을 짜서 대응하는것이
중요하다는 것을 알게 되었고 생각보다 할일이 너무 많았습니다
최악의 상황은 대출을 받아
실거주로 입주해야 되는 상황까지 올 수 있다는 점이 정말 무서운 부분이였는데요
이미 자산재배치를 끝내고 월세 거주를 하고 있는 상황에서
큰 비용이 들어갈 것를 생각하니 눈앞에 깜감했습니다
전세빼기의 모든것, 전세를 빼지 못했을때의 플랜 등 세세한 프로세스에 대해
알려주신 부분이 불안한 마음을 떨쳐내고 할 수 있다는 자신감으로 돌아왔고
차근차근 내용을 확인하며 현재 내가 중요하고
시급한 일이 무엇인지 결정하고 행동할 수 있었습니다
다행히 부사님께 매일 연락드린 결과인건지
잔금을 치르는 데드라인까진 오지 않고 세입자를 구할 수 있어
결과적으로 잘 마무리 되었습니다
힘든 시기에 도움을 주신
파이어고고 튜터님, 수수진님께 정말 감사의 말씀 전달해 드리고 싶었습니다
✔️ 매수 이후에 생각하지 말고, 매수 이전에 모든 플랜을 계획 짜 놓기
✔️ 그래야매수해야 당황하지 않고 다음 계획에서 대응할 수 있다
🟡 투자 이후 토허제 등 규제가 생기면서 피부로 느끼게 된 부분
투자를 하기 앞서 내가 고민했던 투자 단지에 대해
더 좋은 것인지 덜 좋은 것인지를 따지다가 결국 가격이 점점 올라가
투자범위에 들어오지 않자 덜 좋은 단지로 투자를 하게 되었는데요
결과적으로 보내줬던 투자 후보단지를 보니 엄청나게 가격이 날아갔고
결과적으로 덜 좋은 단지에 투자했던 내 물건은 그에 미치지 못했습니다
아쉬움 보다는, 가격 상승하게 되는 단지들을 보면서
내가 생각했던 선호도 높은 단지와 일치했던 부분과 아닌 단지들이 있었는데요
이번 규제로 인해 사람들이 선호하고 수요가 많은
선호도 높은 단지를 정확하게 알 수 있었던 부분 이였습니다
그리고 너무 재고 고민할 필요없이 내가 비교평가해서
후보단지에 대해 생각했던 가치에 부합한다면
행동했어야 한다는 것이 이번 시장에서 확 와닿았습니다
그렇게 멘토님, 튜터님께서 투자를 해야한다고 했는데
더 좋은 것을 찾아야 된다는 강박관념 ㅎㅎ
✔️ 투자는 기회가 있을 때, 해야한다는 것을
✔️ 기회는 한순간 날아 간다는 것을 너무 중요
✔️ 하지만, 좌절하지 않고 바로 후순위 단지에 투자해서 결과를 얻었다는 점
✔️ 결과를 얻기 위해서는 행동이 필요하다는 점
✔️ 만약 그대로 머뭇거렸다면
✔️ 규제로 인해 서울 투자를 할 수 없었다는 점
최고의 투자는 아니더라도
내 상황에서의 최선의 투자를 했다는 생각을 복기하며
복기글을 마칩니다 ^^
(1호기 투자 경험)
# 1. (https://weolbu.com/s/ELFgbplp9O) 1년동안 환경에 살아 남으며 투자가 아닌 0호기 매도까지의 쉽지 않았던 감정들
# 2. (https://weolbu.com/s/EsfpHbU4hy) [꿈을 소망한 비전보드 서울 1호기 성공] 한 달 사이 0호기 매도/ 1호기 투자 / 실거주 집 구하기를 할 수 있었던 이유
