[구십육억] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 나위, 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 25.12.5.

4. 총점 (10점 만점): / 9점

STEP2. 책에서 본 것

[1장. 왜 투자를 해야 하는가]

#화폐가치하락 #필수재인동시에투자재인아파트 #부동산우상향은자연스러운것 #가계기업소득불균형 

국민 대다수가 자본주의가 무엇인지에 대해 제대로 배울기회를 얻지 못한다. 공교육을 통해서는 알 길이 없다는 말이다.

인플레이션이라는 것은 은행이 돈의 양을 계속해서 늘리고 있기 때문에 발생한다. 통화량 증가는 은행 예대마진때문이다. 시간이 당신의 돈을 갉아먹는다. 거러나 직장인들은 적어도 돈을 잃는것은 아니지 않나 하면서 그런것에 신경 쓸 여유가 없다고 생각한다. 이를 피부로 느끼게 될 때는 저렴한 물건이 아닌 값비싼 무언가를 구하게 될때이다. 집.

아파트도 물건이다. 다만 다른 물건에 비해 조금 더 특별한 성격을 띤다. 인간이 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재라는 것이다. 개인의 가치판단과 상관없이 아파트는 필수재인 동시에 투자재이다.  

부동산 가격은 우상향이라는 말이 단순히 투기꾼들이 외치는 부동산 불패신화 같은것이 아니라 자연스러운 현상이라는 뜻이다. 

월급은 절대 오르지 않는다. 양극화가 진행되고 있다. 양극화란 가계,기업,정부라는 경제의 3주체가 각각 나누어 가지는 부의 비율이 이전과 다르게 큰 격차를 보인다는 것이다. 국회예산정책처가 발간한 가계기업소득 간 성장 불균형 원인과 시사점 보고서에 따르면 가계는 예전과 다름없이 열심히 일하고 있음에도 과거에 비해 점점 더 적은것을 가져가고 있다. 기업들의 이익도 늘고 정부의 세수도 증가하는데 당신의 월급은 어떤가?

이 불합리함을 바꾸기 위해서는 이익단체를 구성하거나 대표할 정치인을 뽑는 것이 있지만, 내 생각처럼 되지 않는다. 내가 할 수 있는것에 집중하기로 했다. 회사가 얻은 수익을 내가 납득할 수 있을 만큼 합당하게 나누어주기를 기다리기보다 회사 밖에서라도 내 힘으로 얻을 수 있는것을 찾아 나서기로 결심했다.

자본주의 사회에서도 덮어놓고 문제점만 비난하는 사람보다는 현실을 직시하고 배워가며 노력하고 문제를 해결하려는 사람에게 더 많은 기회가 생긴다. 단점이 많고 완벽한 시스템이라고 할수 없지만, 자본주의는 나처럼 평범한 사람도 꿈꿀 가능성을 주고, 이뤄낼 기회도 제공한다. 몇 차례의 경험을 통해 이 사실을 알게 되었다. 

[2장. 당신과 돈이 가야할 방향]

#시간과 무관하게 돈을벌고 #돈을 쓰는 방식을 생산자산으로 바꾸자 #예금도 소비자산 #부서장이 아닌 1번 포지션으로

돈을 버는 방식을 구분할때는 시간의 직접 투입여부로, 돈을 쓰는 방식을 구분할때는 나중에 더 가격이 오를 수 있는것을 사는지 아닌지를 기준으로 삼는다

직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다. 안정적으로 보일 수 있지만 굉장히 큰 위험이 있기도 하다. 시간을 투입할 수 없는 상황이 생기면, 돈이 없어지기 때문이다. 지금 당신이 시간을 투입해서 돈을 버는 사람이라면 시간과 무관하게 돈을 버는 사람으로 이동해야 한다. 그 답을 돈을 버는 방식보다 돈을 쓰는 방식을 변화시키는 데서 찾았다.

돈을 쓰는 방식은 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰느냐, 오히려 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰느냐로 구분할 수 있다. 소비자산이 아닌 생산자산을 사야한다.

옷… 등 소비자산을 구입한 뒤 남는 돈은 고민하는게 귀찮아 은행통장에 넣어두었다. 예금통장 안에 잠든 돈 역시 소비자산이다. 생산자산은 부동산, 주식, 미술품, 저작권, 다단계나 프랜차이즈 등이다. 이러한 자산은 시간이 흘러감에 따라 나도 모르는 사이에 나 대신 무언가를 생산해낸다.

직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 생산자산을 사는데 써야 한다. 생산자산의 시스템을 갖춰 직접 시간을 투입하지 않아도 필요한 만큼의 돈을 벌 수 있는 상태가 되면 경제적자유다.  

엉덩이가 무거워져버린 직장인으로서 미래를 바꾸려면, 어떻게 버느냐보다 어디에 쓰느냐에 집중해야 한다.  

목돈을 만드는데 장기간의 현금 유출만큼 방해가 되는 것도 없다

부동산을 택한 이유는 정보대칭과 레버리지 때문이다

[3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

#계약서작성전가격협상완료 #부동산은입지투자는관계 #여름겨울비수기 #매수자우위시장 #등기부등본열람필수 #입지와위상

입지란 사람들의 선호도다

내손동의 E아파트가 평촌 신도시의 입지와 인프라를 공유하고 있는 신축아파트라는 점에서 투자하기로 마음먹고 보다 적극적으로 투자할 매물을 찾았다. 매도자의상황(미국의 금리인상 예견, 시세상승 미적지근)을 고려하여 호가를 네고하였고 인근 과천의 재건축 이주수요로 전세 매물이 귀한 상황이었기에 매매를 결정하고 추가로 가격조정을 시도했다.

중개인과의관계가 투자결과에 미치는 영향이 작지않다 투자는 결국 사람끼리 하는 일이다. 경험부족으로 아마추어같이 행동했지만 중개소사장님은 자신을 진심으로 대하고 신뢰해준 나를 좋게봐주었다 나는 부동산 거래를 마칠때마다 최선을 다해주어 감사한마음이 드는 중개인들에게는 사소한 선물이라도 준비한다 특별한 일이 없을때도 가급적 자주 전화를 해 안부를 묻는다

당신이 임대사업을 단순한 부업이 아니라 인생을 바꿀 수단으로 여긴다면 그정도의 관심과 표현은 필수다 당신이 상대에게 좋은사람으로 기억된다면 당신의 투자성과도 빛날것이다

투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯번 하기까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자결과에 더 큰 영향을 미치는것 같다 

투자 대상을 찾기에 여름비수기(6-8,장마휴가)과 겨울비수기(11-1,수능,설)이 좋다. 봄 가을에 이사를 다니고 여름겨울에 손님이 뜸해지기 때문이다 그때까지 시장에서 선택받지 못한 매물들이 남아있기 쉽다 나는 지금도 이 두시기를 적극 활용해 투자하고있다

여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는건, 이것이 비수기 투자의 정석이다 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을수 있다 

아파트의 매매가와 전세가가 모두 저렴한 상황이라면 보다 큰 시세차익을 얻을 확률도 높아진다 

나는 기존에 거주하는 임차인의 임대만료기간이 남아있는 물건도 적극적으로 검토한다 집을 매입한 후 따로 임차인을 구해야하는 수고로움에서 벗어날 수 있기때문이다 

매도자인 주인이 세입자로 거주할 경우 매매가는 비싸게 부르고 전세가는 저렴하게 요구한다 이때 중요한건 갭이 아닌 매매가 그 자체다. 투자금이 좀더 들더라도 전세를 낮춰주고 매매가를 내려서 타협하자 싸게사는게 중요하다

나는 부동산 시장분위기가 좋지 않거나 계절적 비수기일때 매입을 진행하는데 그건 매수자우위시장이기 때문이다 이럴때는 며칠사이에도 1-2천만원의 매매가차이가 생길수있다

집을 보고나오면서 현재거주하는사람에게 이사계획을 묻는다 거주자의 사정을 파악하기위해서다 이사날짜가 정해졌는지, 매도하고싶은 마음은 어느정도인지, 타인에게 친절한 성격인지 등

등기부등본에는 근저당설정여부, 매도자가 해당주택을 매입한 가격이 기재되어있다 차익을 실현한 매도자라면 가격조정시 깎는데 수월하다 

협상이 안된다고해도, 매도자 금액으로 매수할 생각이 있더라도, 협상에 최선을 다하자(100단위로)

투자후보물건이 여러개있을때는 지역위상과 입지선호도로 우선투자하자

[4장. 성공 투자를 위한 필수 지식]

#지출통제 #장기투자 #시스템투자 #15년40채 #마통뚫어놓기 #인생은길고투자시장은상승과하락을반복하며리스크대응책은늘준비되어야한다

작은 변화가 과거와 다른 삶을 만드는 씨앗이 된다고 생각한다.

이 책을 읽고있는 당신이 정말 투자를 통해 돈으로 인한 어려움을 극복하고 싶다면, 먼저 해야할 것이 있다. 그동안 갖고 있던 경제적으로 여유롭고 폼 나는 투자자의 이미지를 머릿속에서 지우는 것이다. 오히려 주변 사람으로부터 “왜 저렇게까지 할까?”라는 소리를 들을 각오도 해야한다.

경험해본 결과 투자를 통해 얻는 만족감은 옷이나 차나 시계를 샀을 때 얻을 수 있는 만족감과 비교할 수 없었다. 나는 진심으로 당신이 그 기분을 느껴보길 바란다.   

첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권이상 읽었고, 10여개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나갔다. 그 기간동안 50명 이상의 투자 동료들을 만났으며 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다. 

사는순간 돈을 버는것이 투자이고 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것이 투기이다.   

부동산의 특성상, 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다. 

오프라인 모임을 통해 만난 고수들의 교훈은 한결같았다. '조급함을 버리고 10년 이상을 봐라'

나는 위험하지 않으면서 적은 돈으로 짧은 시간에 큰 수익을 낼 수 있는 투자법은 세상에 없다고 생각한다. 하지만 직접 해본 결과 수중에 가진 돈이 적더라도 시간을 투입하면 목표를 달성할 수 있다는걸 알게됐다. 세상에 거저 되는 것은 없다고 생각하니 10년도 그리 긴 시간처럼 느껴지지 않았다. 

실제로 부동산 임대차 제도가 시작된 이래, 주택의 전세가가 2년,3년 이상 장기적으로 하락했던 적은 한번도 없다. 

전국에 고르게 투자해 보유하게 된 모든 주택의 전세가가 동시에 하락하는 일은 거의 없다

제2금융권인 보험사 등에도 신용대출을 취급한다. 대게 신용대출은 내가 당장 필요한게 아니라도 대출 실행 시점에 대출금액 전체를 넘겨받는데, 보험사의 신용대출 상품 중에는 제1금융권 은행의 마통처럼 한도를 설정하고 필요할때 사용할 수 있는것도 있다. 금리가 다소 높은 편이지만 당장 필요한게 아니라면 쓰지 않아도 되니 우선은 만들어두는 것도 좋겠다. 투자를 하면서 제2금융권에서 대출을 설정하고 필요할 때 사용하기도 했지만, 이자납입이나 상환을 제때했더니 우려했던 신용등급 하락같은 일은 벌어지지 않았다. 동원 가능한 현금을 수시로 파악하고 투자나 일시적 역전세 상황에 대비해야한다. 

[5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]

#저평가#소액#저위험#좋은입지위상#장부물건

수요가 많을때 입주가 아닌 분양을 한다 이 시차가 수급불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심요인이 된다

임장지역정하기(전세가율,투자금,미분양,공급물량)

시세딴 이후에 비싼아파트부터 저렴한아파트까지 지도에서 위치를 확인한다

부동산 중개인과 통화할때는 다짜고짜 조사내용부터 묻기보다는 이 지역에 대해 잘 모르는데 지인이 추천해줘서 전화해본것처럼 묻는게 좋다

매수를 결정하기전에는 다른 중개소에 전세세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해볼필요가 있다

임장은 현지인보다 그 동네를 잘 아는것이다

나는 투자초기 구단위 하나의 지역을 임장하기위해 일주일은 퇴근후 임장지역으로 이동해 저녁내내 동네를 돌아다녔다 낮밤,주말을 다 겪었다

같은돈을 주고 살수있는 최고의 물건을 사는게 핵심이다

나는 친절하고 꼼꼼하거나 시원시원한 성격인 중개인을 택한다 동네에서 터줏대감인 경우가많다

가지고있는 물건이 많기에 좋은물건을 가지고있을 확률이크다

초보때 매임은 하루에 부동산 2-3곳을 방문하고 10개미만 물건을 보자

중개소를 나서기전, 그 중개소에서 본 매물 중 가장좋은 물건 하나가 명확히 떠올라야한다

그다음에 중개인에게 해당물건 등기부등본을 떼어달라고 요청해 열람한다 대출여부와 매도자의 매수시기, 가격을 확인한다 매도자의 시세차익이 크거나 대출이 많으면 가격조정이 수월할수 있다 

투자단지가 좁혀지면 단지근처의 여러중개소에 방문한다 장부물건(시세보다싸지만 네이버부동산에 올리지않은물건)을 만나기 위해서다

직장인일 경우 전세가에 지나치게 욕심부리지말고 적정임대가격에 내놓고 신속하게 마무리지어라

이사할 집을 구한 집주인이나 임차인이 사는 집을 매입한경우 잔금치른후 발생하는 비용(주담대 중도상환수수료와 이자)을 고려해서 가격협상을 해야한다 

잔금일이 이사철 비수기에 해당할때는 새 임차인과 임대차계약을 할때 임대기간을 24개월이 아닌 27개월 정도로 수정하기도 한다 입주일은 비수기라도 계약만기일은 성수기가 되도록 하기 위함이다 

[6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

#내가 할수있는것을 하자 #인생은 길다_조급ㄴㄴ #독서는 조급하게 1일1권 #최고의 사람들과 함께하는 법_나누기 

#1순위:가정과투자 2순위:회사 3순위: 친구,지인

내가 바꿀 수 있는것과 바꿀 수 없는것을 구분하고, 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는것을 하자

인생을 바꾸는 투자를 위해서는 한두번의 성공으로 가기는 어렵다 투자의 달인이 되어야한다. 투자의 달인이 될때까지 해야한다. 될때까지 해야한다. 나는 그동안 뭐했나싶어 화가 나더라도, 인생은 길고 나는 충분히 젊다는 생각을 가지자. 인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하고 그렇기에 더욱 조급할 필요가 없다

투자공부의 순서는 독서→강의→투자다. 독서는 자본주의 시스템 책을 먼저 읽고 어느정도 알겠다싶을때 부동산 서적을 모조리 읽겠다는 마음으로 읽어가라. 수험생처럼 차단된 시간과 장소를 정해두고 하루에 1권을 읽어 투자 전에 100권을 읽겠다는 자세로 임했다. 독서 이외의 것들은 조금 느긋한 마음을 갖고 접근하자. 책을 읽는것이 훗날 현장에서의 빠른 적응을 돕는다. 처음에는 정독하기보다 매일 목표로 삼은 독서량을 채우는 것에 집중하자. 비슷한 영역의 책을 묶어서 읽는것도 좋다. 투자의 감은 6개월동안 매일해야 생긴다.

명확한 투자기준을 갖기까지 얼마나 걸리는지 묻는 사람의 질문에는 조급한 마음이 들어있다. 빨리 갈수 없다는 사실을 인정하고 천천히 찾아가길 바란다. 

내가 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이 되는 것(내가 가진것을 나누는 것)은 최고의 사람들과 함께하는 방법이다. 내가 가진것을 나누면 그들이 나를 더 좋은사람으로 만들어주며, 그 결과 내 주변에 어느덧 최고들이 모이게 된다. 

나는 나의 필요를 채워줄 수 있는 사람들에게만 좋은 사람이 되려고 하지 않았다. 나를 필요로 하는 사람들에게도 마찬가지로 좋은 사람이 되려고 했다. 좋은사람이 되고자 표현하고 노력하다보면 머지않아 그런 사람이 되어있는 자신을 발견하게 된다. 주변 사람들에게 좋은 말과 행동을 하면서 긍정적인 에너지로 가득 찬 당신을 말이다. 내 인생을 바꾸는 투자를 원하고 그 짧지 않은 레이스를 함께 걸어갈 동료를 찾는다면 먼저 내어줄수 있는 사람이 되어야한다. 그러면 자연스럽게 당신 곁은 점점 더 당신과 비슷하게 좋은 사람들로 채워질 것이다. 

좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면 반드시 투자에 필요한 절대시간을 확보해야 한다. 

직장이 주는 안정감에 감사하자 감정적인 소통에 문제가 생길때 비로소 이성과 논리가 개입한다. 동료들과 좋은 감정으로 관계를 유지하고 있다면 그들이 당신을 이성과 논리로만 평가하지는 않을 것이다. 가장 불편한 사람에게 오히려 잘하자. 

STEP3. 책에서 깨달은 것

팩트와 가치판단은 구분해야 한다는 것을 깨달았습니다. 여기서 팩트는 부동산은 우상향한다는 점과 아파트는 필수재이자 투자재라는 사실입니다. 부동산이 우상향하는 이유가 투기때문이고, 그것은 옳지 못한 일이라는 것은 팩트도 아니며 개인의 가치판단입니다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

예금은 소비자산이라는 점을 알게되었습니다. 지출을 소비자산에서 생산자산으로 옮겨야겠습니다. 

시세가 최저가로 나와도, 매매가가 만족스러워도 매도자의 상황을 보고 더 네고를 해보는 점을 적용해보고 싶습니다.(백만원 단위라도)

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

월급은 절대 오르지 않는다. 내가 할 수 있는것에 집중하기로 했다. 회사가 얻은 수익을 내가 납득할 수 있을 만큼 합당하게 나누어주기를 기다리기보다 회사 밖에서라도 내 힘으로 얻을 수 있는것을 찾아 나서기로 결심했다.

자본주의 사회에서도 덮어놓고 문제점만 비난하는 사람보다는 현실을 직시하고 배워가며 노력하고 문제를 해결하려는 사람에게 더 많은 기회가 생긴다. 

STEP6. 논의할 점 (조모임 하시는 분들만!)

p226. 채당 목표수익을 1억원으로 가정하고 40채를 매도하지 않고 장기로 가져가는 시스템 투자가 현재도 유효할까? 

#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책