저환수원리!!!![4고8며 비교하고, 매일 2렇게 독서하9싶조!돌체라떼1] 1강 강의 후기

안녕하세요

언제나 실력있는 투자자가 되고 싶은 돌체라떼1입니다.

열반중급반 강의 밥잘님의 강의 너무 잘들었습니다.

 현시장의 상황

왜 지금이 기회인가??

서울 수도권

규제/고가주택(1ㅡ3급지) ㅡ거래량이 눈에 뛰게 감소,가격 조정도 쉽지 않은 상황 

규제/중저가 주택 (4ㅡ5급지)ㅡ거래량이 눈에 띄게 감소,단지별 소액 조정된 가격으로 거래 체결 현상 

비규제/수도권ㅡ일부 단지의 쏠림현상 눈에띔(구리),비싼 가격으로 추매하지 않도록 주의 

비규제 지역인것 만으로 투자하지말고 많은 후보 단지 확보가 필요!!

지방 도시 

정책의 영향이적고 지역별 수급 현황에 따라 현상 격차가 큼 

신규공급 부족(대구,부산,울산):전세 수요자 ㅡ>매매로 전환 

예정 공급 과잉 :매매ㅡ전세 거래 모두 활발하지않음 (대전과 천안)

생각할것 

서울 수도권 규제지역 

-내집 마련의 경우 감당가능한 대출로 매수

-투자가 안되는 앞마당 시세트레킹 필요

수도권 비규제 지역 

규제 여부 보다는 가치 판단과 가격 분석이 선행되어야한다.

일부 단지의 쏠림현상에 부리하게 가격 따라가며 매수하는것을 주의 한다.

지방도시 

언제까지 쌀거라는 생각하는 우를 경계 예
예)부산 ,울산 

준비된 사람은 반드시 기회가 되는 시장 /조급하거나 여유불지 말자.

수도권 비규제지역 ,지방도시 여정히 기회를 주고 있음 .

지금 시장에 맞는 행동목표를 정하고 투자로 돈을 벌어 자산을 쌓아가면 됩니다.

PART2.투자의 원칙

저환수 원리

저평가 ㅡ가치대비 싼가격(비교평가)

가치투자 VS 갭투자의 차이 

1.가치가 좋은데 가격이 싸네?

나의 투자금으로 투자할수 있네:가치투자 

2.내투자금에 맞네?갭투자 

부동산의 가치는 땅의 가치(입지 독접상) +건물의 가치(상품성)

서울 &수도권 ㅡ>

입지 :빈땅이 없다.(=땅의 가치가 높음)

입지 >상품성 

입지가 좋은곳 중 상품성이 (선호)좋은곳 

상위입지 (강남 30분이내)

신축 땅+건물 

준신축:땅+건물 

구축:땅+건물

중하위 입지 (강남 한시간이내)

신축:땅+건물 

준신축:땅+건물

구축:땅+건물 

그외 

상중하 :건물 

광역시 핵심지 

신축,준신축,구축 :땅+건물

광역시 비핵심지/50만이상 지방 

건물

지방도시 ㅡ>

입지:빈땅이 많다.(=땅의 가치가 낮음)

상품성>입지 

상품성이 좋은 것 중 입지 또는 산호하는동

환금성 ㅡ 현금화가 쉬움 

ㅡ상인자이vs본동 그린맨션2

하락장에서 좋아하는 단지는 가격을 낮추면 거래가 되지만 

환금성이 떨어지는 단지는 거래 자체가 되지않음 

ㅡ저층은 사도 될까요??

가치대비 싼가격인지 ,매도하지않고 보유과정에서 내가 마음이 어렵니 않아야하고 그럼에도 충분히 

상급지 입지 물건인지 판단하고 매수 해야한다.

예)도곡렛슬 1층 ㅡ상급지 매도하지 않아도 되는 물건이라 매수해도 된다.

하지만 핸디캡이 있는단지는 매도를 해야하는경 정말 안팔림을 알고 있어야한다.

환금성 판단이 중요한 이유

입지 좋은 구축은 땅의 가치를 사는 거라 나중에 팔린다.

매도 시점에도 사람들이 좋아하는 물건!!!!

가치=>수요=>환금가치가 있는 곳

가치가 있는 아파트의 법위가 곧 환금성

수익률 ㅡ 충분한 수익 

투자금 대비 수익이 충분한가??

연수익률 20%수익률

보유한 투자금으로 충분한 수익을 낼 단지를 투자한다.

가치 있는 아파트 ㅡ저&환&원&리로 투자하면 수익율 확보됨 

수익률(소액 투자)=>수익금(가치성장투자)

우량자산으로 바꾸가는것 

수익과 수익율 ㅡ>돈을 거들뿐 

앞마당의 늘리고 경험과 실력이 쌍히면 규제/지역의 제한을 받지  않고 

더 좋은 수익률을 확보하는 투자자가 됩니다.

직관적으로 파악하기 

풍덕천 현대vs 죽전파크빌 

4.0억/3.3억/0.7억vs3.5억/3.0억/0.5억

=>2천을 투자해서 5천 더비싼 단지를 살수 있다!!!!

투자금을 줄이려는 노력을 먼저해봐라!!

원금보존 ㅡ 원금을 잃지 않음 

지역별 적정 전세가율

강남 50%서울 60%경기도 70%지방 80%

높은 전세가율의 단지를 찾아 투자한다.x

가치 있고 수요가 많은 물건+지역/단지별 적정 전세가율

손실구간에 매도하지 않는다.

전세가율이 낮다ㅡ기대가격이 이미 반영되었다면 비싼 상태 일수 있음(일면 거품)

전세가율이 높다 ㅡ전섹가율 자체로 가치를 판당하는 것이 아님 

가치 있는 것 중 전세가율이 적정한 지역과 아파트를 선정 해야함 

적정 전세가율의 안ㅈ전한 아파트의 의미 

-아직 기대심리 거품이 덜 붙었다

-가격 변동폭이 작고 안정적이다.

-투자금이 적게 든다.

-매매 가격 하락 리스크 상대적으로 적다.

`

리스크 관리 ㅡ 감당할수 있는 

공급,잔금,역전세 

리스크만 없는 상황에만 투자한다.x

예상되느누 리스크와 기대 가치를 검토 

기대가치>리스크,내가 감당할수 있으면 투자

1.3년간 공급 물량 검토 

2.역전세.잔금 대비 여부 

3년이상 지역 전체적으로 과잉 공급이 연속되는 경우 

리스크 대응이 어려움

(21~24년 부산 대구 /15년 ~19년 화성)

공급이 많은 경우 지역의 위상을 확인하고 

특정기간에만 공급이 있는 경우

상위급지보다 하위급지는 영향이 적음

지역을 쪼개서 확인할것 

BM.앞마당 시세 트레킹!!

투자하기 전에 저환수 원리 판단해보기!!

투자금 차이가 날때 직관적으로 파악하기!!!!

리스크를 파악할때 ㅡ지역을 크게 작게 나눠서 보고.지역의 위상을 확인하기