실거주 의무가 공급량에 영향을 미치나요?? 투자자가 공급자 역할을 하나요?

안녕하세요 아사부님^^ 질문 주신대로 공급에는 신축의 공급과 전월세의 경우 투자자가 매수 후 임대를 놓는 공급이 있습니다. 1)첫 번째에서 세입자가 이사가고 새로 들어왔을 때 원래 세입자가 어디든 이사를 가야하니까 똑같은 상황 아닌가요? -> 이 부분은 투자자가 진입할 수 없게 되어 새로 전세로 나올 수 있는 매물들이 없다보니 기존 세입자가 이사를 가고 싶어도 이사갈 매물이 없어집니다. 어디든 가겠지만 가고 싶은 곳에 정작 전세 매물이 없는 상황이 되는거지요! 그렇다고 매수를 하거나 수도권 외곽으로 전세를 찾아 이사가기엔 쉽지 않은 분도 계실거같아요! 2)실거주자가 물건을 사서 실거주를 하더라도 수요는 1 감소, 공급이 1 된 효과 즉 투자자가 매수해서 세 놓는 것과 같은 효과 아닌가요? -> 내집마련 실거주자와 전세입자는 다릅니다. 기존에 실거주자와 투자자 모두 있었던 시장에서는 전세 매물이 있어도 실거주 하실 분들은 실거주하고, 전세로 사실 분들은 전세를 구한건데 지금은 실거주자만 매수할 수 있는 시장으로 실거주자는 기존와 똑같이 매수할 수 있습니다. 하지만 투자자는 매수할 수 없어져 나오는 전세 매물이 없어 기존 전세입자들은 이사 갈 곳이 없어지므로 내집마련 생각이 없는 분들은 원래 살던 집에서 재계약 하여 거주하고 싶어하실거예요! 그리고 투자자가 투자자 물건만 사는게 아니고, 실거주자가 실거주 집만 사는게 아닙니다. 투자자가 집주인이 살고있는 물건을 매수하게 되면 원래는 실거주하던 집이었지만 투자자가 매수함으로써 전/월세로 나오게 되므로 새로운 공급이 생겼다고 보시면 될 것 같아요. 즉 투자자 = 전월세공급자 라고 보시면 됩니다! 설명이 부족하지만 이해가 되셨으면 좋겠습니다:)

안녕하세요 아사부님, 아파트 투자와 실거주자의 내집마련이 공급량에 미치는 영향에 대해서 궁금하시군요. 투자자가 전세를 끼고 투자를 하게 되면, 그 아파트에서 실거주를 하지 않기 때문에 전세물건이 1개 공급되는 것이 맞습니다. 다만 실거주자가 물건을 사서 실거주하는 상황이 되면 공급이 1개 되는 효과는 발생하지 않습니다. 투자자가 매수를 해서 전세를 놓는 상황에서는 전세물건이 생겨 공급이 1개 된 효과가 발생하지만, 실거주자가 매수해서 실거주를 하는 경우에는 전세물건이 나오지 않게 되기 때문에 공급이 되지 않고 수요가 1개 줄어드는 효과가 발생합니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다~!

안녕하세요 아사부님 실거주 의무로 인해서 결과에 대해서 궁금해하시는 군요. 쉽게 말씀드리자면 아파트 수는 한정적이고 매수하려는 수요는 많은 상황에서 매수를 한 후 현재 규제지역에서 무조건 2년 실거주를 해야하는 상황인데요. 또한 현재 전세가 낀 상태에서 매매가 되지 않기에 기존에 아파트 매수 이후 전세를 놓던 투자자의 수가 줄고 실거주하시는 분들만 들어오니 한정된 아파트 수에서 실거주만 들어오게 된다면 전세 공급량이 줄어들게 될 것입니다. 즉 요약해서 쉽게 말씀드리면 100세대 아파트에서 예를들어 80세대 자가 5세대 공실 15세대 세입자라고 했을때 기존에는 자가+공실에서 매수자가 매수해서 세입자로 둘 수 있었겠지만 (이 경우 전세 공급갯수 상승) 이제는 실거주만 되기에 전세 공급 자체가 멈추거나 줄어들것입니다.