지방에서 교통을 꼭 봐야 하나요? [제리파파]

안녕하세요

아파트와 사람들의 삶에 관심을 가지고,

투자를 삶의 일부로 생각하고 즐기기 시작한

절대 포기하지 않는 제리파파입니다.

지방에서 교통이 필요 없다는 것은 1차원 적인 생각입니다. 그 안에서 사람들이 좋아하는 것을 잘 찾아봐야 한다

-프메퍼 튜터님

흔히 부동산 투자를 할 때

수도권에서는 교통이 매우 중요하지만

지방에서는 별로 중요하지 않다고 하는데요.

여러분은 어떻게 생각하시나요?

오늘은 지방에서 교통이 가지는 의미에 대해서

평소 가지고 있던 생각을 정리해보려고 합니다.

부동산 투자를 할 때 가장 중요한 것은

직장과의 접근성입니다.

흔히 직주근접이라고 하는데요.

일반적으로 아파트를 구입하는 사람들의 연령대는

20대~50대의 경제활동인구가 80% 이상을 차지하고 있습니다.

대부분의 사람들이 매일 출/퇴근이 필요하기 때문에 직장이 가까운 곳에 거주하고 싶어하는 마음이 클 수 밖에 없는데요.

우리나라에서 양질의 직장들이 많이 모여있는 곳이 바로 ‘3대 업무지구’라고 불리는

강남3구(GBD)

시청/광화문(CBD)

여의도(YBD) 입니다.

자연스럽게 업무지구와 물리적으로 가까운 곳의

부동산 집값이 높은 가격을 형성하고 있습니다.

하지만 업무지구에 도보, 버스 등으로 빠르게 접근할 수 있는 곳은 인접한 지역에 한정되어 있을 수 밖에 없는데요.

자연스럽게 이들 지역에 자차나 지하철을 이용하여 접근할 수 있는 곳을 차선으로 선택할 수 밖에 없습니다.

물론 높은 집값으로 인해 거주할 수 없거나 조금 더 신축들이 모여있어 주변 환경이 쾌적한 곳이나

조금 멀더라도 아이 학군이 좋은 곳으로 가는 경우도 있지만

대부분의 직장인들이 하루의 절반을 

직장에서 보내기 때문에 출퇴근 시간이 

삶의 질을 결정하는데 굉장히 중요한 요소이고,

직장까지 원하는 시간에 갈 수 있는 

장점이 매우 크기 때문에 교통을 최우선으로 

중요하게 보는 경우가 많습니다.

당장 저와 같은 경우만 해도 거주지를 선택할 때 직장에서 가까운 곳부터 선택지를 가져가고 있으니까요

서울에만 945만 명의 인구가 거주하고,

대한민국 인구의 51%인 2,600만 명이 

수도권에 거주하는 이유라고 생각합니다.

수도권에서는 ‘교통’이 

직주근접이 어려운 곳의 

물리적인 제약을 해소하여

우리가 아는 서울의 범위를 

단순히 ‘서울’이라는 위치의 개념에서

‘강남접근성 1시간 이내’ 라는 시간의 개념으로 

확장하는데 중요한 역할을 하게 되었습니다.

지금까지 수도권에서 ‘교통’이 가지는 

의미에 대한 이야기를 해보았는데요.

그렇다면 지방은 어떨까요~?

지방은 수도권과 멀리 떨어져 있기 때문에

물리적인 거리의 제약도 있고,

버스, 지하철과 같은 대중교통이 

수도권과 잘 연결되어있지 않기 때문에

거주민들이 대부분 지역 내에 위치한 

직장을 다니는 경우가 많습니다.

따라서 직장에 가까운 지역을 

거주지로 선택하려는 수요를 가지는데요.

그런데 수도권과 다른 특징이 있다면

부산, 대구와 같이 

지하철이 잘 되어있는 곳을 제외하면

대부분의 지방 도시들이 

버스, 지하철 교통이 원활하지 않고 배차도 길고,

수도권과 같이 인구밀도도 높지 않아 

도로 교통이 상대적으로 막히지 않아,

지역 내에서 어느 곳이든 30분 이내로 접근할 수 있기 때문에 수도권과 다르게 출퇴근 시 자차를 이용하는 비율이 월등히 높습니다.

부동산의 관점에서 생각해보면

지방에서는 지역 내에 어느 곳에 거주해도

직장으로 20~30분 이내에 갈 수 있기 때문에

거주지를 선택할 때 직장과 교통 보다는

아이들을 키우기 좋은 학군을 가진 곳이나,

조금 외곽이어도 신축들이 모여있는 쾌적한 환경을 가진 곳으로 좀 더 자유로운 선택지를 가질 수 있게 됩니다.

지금까지 수도권과 지방에서 사람들이 거주지를 선택하는 데 있어 직장과 교통이 중요한 요소이지만 높은 인구밀도로 출퇴근 시간대에 차가 막히는 수도권에서의 교통의 의미와 대중교통이 잘 갖춰져 있지 않고, 인구 밀도가 낮아 지역 내 어디든 30분 내로 이동할 수 있는 지방에서의 교통의 중요도가 조금은 다를 수 있다는 것에 대해서 이야기 해보았습니다.

앞서 말씀 드린 대로 지방 안에서도 

지역 별로 그 중요성의 차이가 있는데요.

지금부터 지역 별 예시를 통해 알아보겠습니다.

1.부산

부산은 주요 직장들은 

센텀시티와 국제금융센터에 밀집해 있습니다.

녹산에도 많은 직장들이 있지만 

사람들이 생각하는 양질의 직장은

부산 전체로 보면 

살짝 동쪽에 몰려있다고 볼 수 있습니다.

부산은 지하철이 총 5개로 

굉장히 촘촘하게 지역을 연결하고 있는데요

1호선이 남북을 연결하고 있고,

2호선이 동서를 연결하면서

3,4호선이 부족한 곳을 보완하고,

동해선이 울산과 연결되어 있습니다.

지하철이 잘 되어있음에도 

지역 자체가 상당히 넓기 때문에

부산역에서 해운대구까지 이동해보면

거의 1시간이 걸리는데요.

그만큼 출퇴근의 관점에서 생각했을 때

지하철을 이용하여 직장으로 바로 연결되는 

1, 2호선이 지나가는 곳이 의미가 있고,

생활권 안에서도 역세권과 비역세권의 차이가

언덕이 많은 부산의 지형적인 특징과 결부되어

아파트 가격에 영향을 주고 있습니다.

그리고 윤산터널, 산성터널과 같이

지역을 가로질러 업무지구로 더 빠르게 

이동할 수 있는 도로 교통도 함께 보면

지역을 이해하는데 도움이 됩니다.

실제로 호갱노노에서 분위지도로 확인해보면

부산에서 지하철이 연결되어있는 곳이 

높은 시세를 형성하고 있는 것을 

직관적으로 볼 수 있습니다.

앞서 말씀드린 내용을 통해

부산은 지방임에도 불구하고 지역이 크고 대중교통이 잘 되어있어 수도권과 비슷한 특징을 가지고 있다고 볼 수 있습니다.

2.창원

부산에 비해 조금 더 도시의 규모가 작은 곳이면서

지하철이 없는 창원으로 가보겠습니다.

창원은 주요 직장이 

성산구 내 창원 국가산업단지에 모여있습니다.

창원의 90% 이상의 직장들이 모여있고, LG, 현대, 두산 등 굵직한 제조업 기반의 대기업들과 공공기관이 밀집해 있는데요.

앞서 말씀드린대로 비록 직장이 성산구에 위치하고 있지만 출퇴근 거리가 멀지 않다면 중요도가 떨어질 수 있는데요.

이러한 내용을 확인하기 위해서는 

지하철이 없기 때문에

도로 교통을 자세히 살펴봐야 합니다.

창원은 주요 직장인 창원 산단을 가기 위해서는

성산구 안에서는 원이대로를 통과해야 하고,

마산회원구에서는 팔룡터널과 창원대로를

마산합포구에서는 마창대교를

김해에서는 창원터널과 불모산터널과 창원대로를

진해에서는 안민터널과 창원대로를

통과해야 합니다.

출퇴근 시간대에 모든 곳에서 

창원대로를 이용하기 때문에

평소와 달리 출퇴근 시간대에 

굉장히 많이 막히는 구간이고

창원대로 안에서만

30분이 넘는 시간이 걸리는 경우도 많아

비록 지방임에도 불구하고 

가능하면 직장에서 가까운 곳에 거주하는

직주근접이 중요한 의미를 가지는 지역입니다.

창원 내에서 성산구가 높은 선호도를 가지는 여러 이유 중 하나가 직주근접이기 때문에 단순히 지방이라고 교통이 중요하지 않다고 단편적으로 볼 수 없는 사례로 볼 수 있습니다.

3.포항

마지막으로 더 작은 도시로 이동해보겠습니다.

인구 50만의 중소도시 포항으로 가보겠습니다.

포항은 제철소, 영일만 산업단지, 블루벨리 국가산단이 있는데요. 주요 직장은 철강산업의 포항제철소, 현대제철로 볼 수 있습니다.

제철소를 포함하여 현대아이엠씨, 등 대기업들이

바다를 끼고 포항의 중심에 위치하고 있습니다.

앞서 설명드린 것과 마찬가지로 

사람들이 거주하는 곳에서 주요 직장으로 출퇴근 시 얼마나 시간이 소요되는 지를 살펴보겠습니다.

포항의 주요 직장인 포스코로 가기 위해서는

효자동과 지곡동, 오천에서는 20분 이내

펜타시티, 포항역에서 희망대로를 통해 30분

두호, 양덕지구에서 삼호로를 통해 30분 이상

소요되는 것을 볼 수 있습니다.

여러 생활권에서 

희망대로와 삼호로를 공통으로 이용하고

제철소로 가기 위해서 

형산교를 지나가야 하기 때문에

지방이면서 도시 규모가 작음에도 불구하고

막상 보면 생각보다 오랜 시간이 걸리기도 합니다.

실제로 포항에서는 

과거부터 포스코 직원들이 거주했던

지곡초/제철중으로 이어지는 

학군의 장점을 가지는 지곡동과

직주근접의 장점을 가지면서 

사람들이 좋아하는 포항자이가 있는 효자동 생활권의 아파트 가격이 높게 형성되어 있습니다.

지곡동과 효자동은 아이들을 키우기 좋은 환경을 가짐과 동시에 직장과의 거리가 가까운 장점을 가지고 있습니다.

중소도시에서 직장과 이동 시간 차이가 크지 않으면 신규택지와 쾌적한 환경이 중요한 요소가 되는 것이 사실이지만 직장과 교통의 영향이 아예 없는 것은 아닌 것을 알 수 있습니다.

지금까지 수도권과 지방에서 

교통이 가진 의미에 대해 말씀드리고 

지역 별 규모에 따른 실제 예시를 가져와서

그 차이에 대한 생각을 이야기 해보았는데요.

글의 핵심 내용을 간략히 요약해보면

1.수도권과 지방에서 

교통은 모두 중요한 요소이고

교통을 볼 때는 

지하철과 도로교통을모두 고려해야 한다.

2.수도권인지 지방인지, 

광역시인지 중소도시인지

지역이 중요한 것이 아니다.

중요한 것은 어디에 많은 직장들이 있고,

출퇴근 시 직장에 도착할 수 있는 시간이 얼마나 걸리는 지가 중요하다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.