🏠등기 안 난 아파트 사요? 마요?

안녕하세요 등어입니다 :)

아파트 매수를 알아보다가

‘신축이 싸다’싶어

부동산 사장님께 전화했더니

“이 단지 등기 안난건 아시죠?”

라는 말을 들은 경험들 있으실거에요

처음 이 말을 들으시는 분들은

이게 무슨 얘기인지

당황하실 수 있을 것 같은데요

이미 입주도 시작했는데

등기가 안 났다고 하는 상황에서

매수해도 괜찮은지?

그에 따른 리스크는 뭔지

한 번 알아보겠습니다

🤔등기가 왜 안 날까요?

입주 후에도 등기가 2~3개월

늦으면 1년 이상이 걸리는 경우도 있는데요?

마포에 있는 공덕자이는

등기가 나오기까지 10년의 시간이

걸리기도 했습니다..

등기가 안나오는 대부분의 이유는

1. 시행사/건설사의 문제

• 자금 문제, PF 연체, 사업자 등록 정리 지연
• 대금 정산 과정에서의 분쟁

2. 행정 절차 지연

• 말 그대로 준공승인 후 행정 절차가 지연되는 경우
• 기부채납/도로,공원 조성 등 행정조건 마무리 안된 경우

3. 토지 관련 문제

• 필지 소유권 정리 미완료
  (여러 필지가 합쳐진 새로운 땅에 대해
    '새로운 대지'에 대한 법적 확정 필요)

4. 집단등기 미진행

• 조합이나 시행사에서 서류준비 미흡한경우
• 입주민이 분양대금 완납이 늦어지는 경우

이렇게 4가지의 이유가 대부분입니다

그러면 이렇게 등기가 안 난 경우에

어떠한 단점들이 있을까요?

🚨등기가 안 난 아파트의 단점

첫 번째 단점은 대출에 대한 문제 입니다

등기가 없기 때문에 근저당 설정이 불가하며

‘담보’로 인정이 안되기 때문에

아주 제한적으로 매매/ 전세 대출이 가능합니다

두 번째 단점은 환금성에 대한 문제 입니다

등기가 안나왔다라는게

일반적인 상황은 아니기 때문에

실수요자들이 겁을 먹고

빠져나가는 경우도 많이 있습니다

그리고 대출에 대한 문제로 인해

다음 매수자가 접근하기가 어렵다보니

수요가 매우 제한적이라고 볼 수 있습니다

세 번째 단점은 추가 분담금 Risk 입니다

앞서 말씀드렸던 등기 지연 사유에서

사업비 정산과 연결이 되어있는 경우에는

추가 공사비 청구나

조합원 분담금 추가에 대한

요구가 있을 수 있습니다

금액을 정확히 알기 어려울 수 있으며

수천만원까지도 나오는 경우들이 있습니다

마지막으로 소유권에 대한 불안정성 입니다

매수자가 명확한 소유자로

인정되는 절차가 까다롭다보니

매도자도 매수자도 피곤해지는

경우들이 발생합니다

🏠 그래서 사요? 마요?

결론부터 말씀드리자면

앞서 말씀드렸던 리스크가 다 해소가 된다면

매수를 할 수 있다고 생각합니다

실제로 앞서서 보여드렸던

마포 공덕자이의 경우

등기가 나기 전까지는

마포래미안푸르지오대비해서

수억씩 낮게 거래가 되었습니다

그런데 등기가 났다는 소식과 함께

25년 상반기에는 가격을

따라잡는 것을 볼 수 있습니다

분명이 큰 단점이 있기 때문에

상대적으로 매매가가 낮게 나오기 때문에

위기 = 기회일 수 있습니다

그러나 대출이나 추가 분담금 등

엄청 큰 리스크들이 있기 때문에

사전에 잘 확인해보고 검토해본 뒤

매수에 대해서 검토해보시는 과정이

반드시 필요하다고 생각합니다

지금까지 등기가 안 난 아파트에

대해서 정리해봤습니다

등기가 안 난 아파트는

명확히 리스크가 있는 매물입니다

하지만 리스크가 가격으로 보상이되고

개인별 상황에 따라서는

‘기회’가 될 수도 있습니다

등기가 안나서 안된다보다

좀 더 정확히 검토해보시고

결론을 내려보는 것도 괜찮을 것 같습니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

출처 : 연합뉴스