시세를 어떻게 하면 더 머리속에 잘 넣을 수 있을까 고민을 하다가
매주 수요일마다 시세글 하나씩 쓰고 있으니
일주일마다 루틴으로
전수조사→시세지도→매물리스트업→비교평가→결론
시뮬레이션을 돌려보려고 한다.
시세를 따고 정리하기만 해서는 상대적으로 싼 곳에 대한 감이 없어
지도에 올려보니 연식별로 어디가 싼지 조금씩 보인다.
이 프로세스로 찾고 전임까지 돌리는 게 임장을 갈 수 없을 때
할 수 있는 일이라 생각하고 내년 상반기까지 조금씩 해볼 생각이다.
ING
마포구/성동구/동작구는 내가 갈아타고 싶은
한강벨트 지역이다.
한강뷰를 가지는 아파트들이 많고
재개발/재건축이 진행되면서 신축/준신축들이 많이 들어섰다.
언덕이 많은 게 단점이지만 그래서 한강뷰를 가지기도 한다.
3호선, 5호선, 2호선 역세권 단지
무엇보다 압구정 위라는 장점이 돋보이는 곳
그래서 상대적으로 후순위 생활권인
하왕십리동, 응봉동까지도 충분히 투자할 수 있는 단지들이 보이고
행당동 멀세권 투자할 수 있는 단지들도 좋아보인다.
어디까지 투자가능한 범위로 봐야할지도 고민이고
같은 가격대라면 어디를 추가적으로 검토할지 알아야하기에
최종적으로는 앞마당 별로 단지들을 또 비교평가 해야하는 것 같다.
24년 9월 처음 성동구를 앞마당으로 만들었을 때 보다
25년 12월 시세는 아주아주 많이 올라있다.
단순 시세를 딸 때보다 지도에 올려보니 그게 실감이 나고
반대로 전세가 많이 오르지 않아 당분간 토허제 때문만은 아니더라도
투자하기에 좋은 환경은 아니라고 생각이 든다.
25년 12월 기준으로
25평 13-15억
33평 15-18억
실거주 가능한 후순위 물건들이 보인다.
최근 광명이 치고 올라오면서 철자헤 84가 17억을 찍었고
18억을 찍었다는 찌라시를 받았다.
신축에 뉴타운입지이기 때문에 가격 상승력이 크긴 하겠지만
나라면 2급지 59 준신축/준구축에 투자할 것 같고
좀 더 장기적으로 가져갈 것 같다.
24년 9월 → 25년 12월
기준으로 비교해보면서 진행
매매 평당가가 1년 동안 1500만원 오르는 동안
전세 평당가는 80만원 올랐다.
실사용가치보다는 사람들의 한강벨트 아파트들에 대한 심리를 볼 수 있고
용산구와 송파구 같은 곳의 전세가 상승이 돋보인다.
입주장이 있었던 동대문구의 전세가 상승보다도 낮은 수준으로
(토허제 때문에 안되지만) 매전갭 투자는 불리한 상황으로 보인다.
최대한 한판 지도에 올려보려고 했고
하왕십리와 마장쪽을 제외하고는 대부분 모아서 올렸다.
2000년대 준구축 30평대 아파트들 중
10억 중후반대로 투자가능 단지
2000년대, 2010년대 준구축/준신축 20평대 아파트들 중
10억 중후반대로 투자가능 단지
개인적 상황에서는
이렇게 눈여겨 볼 만하다.
하왕십리에서는 행당동 위쪽으로
풍림아이원이나 미라주 아파트들이 예전부터 괜찮다고 생각했다.
상대적으로 멀세권이지만 버스를 잘 이용하면
2호선과 5호선 모두 이용가능한 위치에
왕십리역도 가까운 입지라 메리트가 있는 가격이다.
성수동 안에서 가장 후순위인 아파트 동아그린이냐
금호역 애매한 역세권의 한신휴플러스이냐
나는 한신휴가 단지 컨디션이나 세대평면 구조가 괜찮다고 봤다.
실제로 월부 강의에서나 튜터님들이 한신휴 별로라고 했는데도 😂
아직 내 눈높이에서는 괜찮아 보인다.
시장에서 외면받을 정도의 입지는 아닌 것 같고
15억이 저층매물이다보니 16억대 가격으로 경쟁력이 있는지는
더 넓게 봐야할 것 같다.
25평 행당 두산위브와 30평 금호한신더휴가
평형별로도 그렇고 비슷한 금액대에서도 메리트 있다고 생각했고
이번주말까지 천천히 비교평가도 더 해보고
전임도 돌려볼 예정
✅ 11월 시세
✅ 12월 시세
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