수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요. 뭉프로 입니다.
전세 세팅은 짧게는 2년,
길게는 4년마다 반드시 돌아오는
투자자의 피할 수 없는 숙제입니다.
저 역시 예전에는 무지성으로
‘대충 시세 맞춰 세팅하면 되겠지’ 라고 생각했다가,
초반에 계획했던 금액보다 30% 이상
더 많은 투자금이 들어가는 뼈아픈 경험을 한 적이 있었습니다.
이 경험을 통해 가장 크게 깨달은 것은
“조금 더 받으려다, 오히려 더 크게 망한다.”
전세 세팅은 겉보기엔 단순해 보이지만,
실제로는 수요가 몰리는 대출 구간,
주변 시세, 시장 타이밍, 계약 방식까지
여러 요소가 맞아 떨어져야 매끄럽게 진행 될 수 있습니다.
그래서 불과 1~2백만 원 욕심 냈다가
몇 달씩 공실이 생기는 사례가 생기기도 합니다.
오늘은 이런 실수를 반복하지 않기 위해,
많은 투자자들이 되풀이하는
전세 세팅 실수 5가지를 이야기해 보겠습니다.
실수 1.
시세보다 아주 살짝 높게 받으면 되겠지?라는 욕심
전세는 ‘조금 높게 부른다'
>> '조금 늦게 나간다’의 구조가 아닙니다.
실제로는 ‘조금 높게 부른다’
>> ‘수요 절반(과장)이 사라진다’ 입니다.
전세 수요층은 대부분 전세대출 금액에
딱 맞춰서 집을 구합니다.
그래서 4억 구간 지역에서는
3억 9,000만 원은 잘 나갈 수 있지만
전세대출에 영향이 있는 4억 50만 원은 안 나가는
생각지도 못한 현상이 벌어집니다.
즉, 전세는 ‘조금만 올려도
그래도 누군가는 들어오겠지’가 아니라
시세를 넘기는 순간,
‘선택지 후보에서 제외’되는 구조라는 걸
꼭 기억해야 합니다.
실수 2.
금융상품 이해 없이 가격부터 올리기
전세 세팅 실수의 일부분은
대출 조건을 몰라서 생기는데요~
예를 들어,
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* 버팀목은 보증금 4억 이하만 가능
* 일반 은행 전세대출은 가능하지만 금리가 더 높음
* 청년/신혼/중저소득 전세대출은 모두 금액 제한이 있음 등
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이런 제약을 고려하지 않으면,
‘4억 1천으로 올려도 되겠지?’라고 쉽게 판단하는데,
사실상 이런 순간이 바로 계약이 끊기는 지점입니다.
전세 세팅에도 ‘수요의 대출 장벽’이라는
확실한 제한이 있다는 것!
이걸 모르고 가격을 올리는 순간
전세수요를 잘라내는 꼴이 됩니다.
참고 칼럼 : https://weolbu.com/s/JKEWdPNllO
실수 3.
주변 단지의 전세 흐름을 보지 않는다
전세금은 개별 단지의 독립된 가격이 아니라
주변 단지와 함께 움직이는
생활권, 구간형 가격이 형성되는 시장입니다.
그래서 하기와 같은 말이 진짜 현재의 상황인데요,
옆 단지(비슷한 연식, 조건 등)가 3억 후반인데
>> 우리 집이 4억 2천을 받을 수 있을까?
= 거의 불가능
주변 단지들이 동시에 오르기 시작해야
>> 비로소 4억 >> 4.2억 >> 4.4억 …
차츰차츰 올라갈 수 있습니다.
전세 세팅은 우리 집 시세만
잘 책정하는 것이 아니라,
주변 시세 흐름의 한 칸을 정하는
함께 움직이는 시장입니다.
생활권 전체의 가격 흐름 속에서
가격대 위치를 잘 잡는 사람이
전세 빼기 성공에 더 가까워집니다!
실수 4.
‘공실 그냥 버티면 되겠지’라는 위험한 착각
공실이 되면 그냥 아무 일도 없는 게 아닙니다.
‘몇 개월 그냥 버티면 되는 것’ 이 아닌
아래와 같은 리스크가 존재합니다.
1) 관리비 지출
2) 대출이자 지출
3) 기회 비용 발생
4) 가격 하락기면 더 큰 손해 위험
5) 다음 세입자 맞추기 더 어려워짐
특히 지역 전세가가 주춤하는
두 달 공실이면 전세금 500-1,000만 원
더 받는 효과를 완전히 날려버립니다.
전세는 버티는 싸움이 아니라
‘빨리 맞추는 싸움’ 입니다.
공실이 예상 될 때는
그 누구보다 빠르게 움직여
기간 내에 꼭 맞출 수 있도록 합니다.
실수 5.
월세와 전세의 수익 구조를 혼동
가끔 전세를 월세처럼 이해하시는
이런 분들도 있습니다.
‘전세 2천만 원만 더 받으면 되지 않을까?’
‘그래도 내 집값이니까 좀 높게 받아도…’
하지만 전세는 월세와 완전히 다릅니다.
월세는 매달 현금이 들어오는
현금흐름에 중점,
전세는 한 번에 목돈을 받아
갭투자, 혹은 재투자에 중점.
전세금 2천만 원 더 받는다고
수익이 커지는 게 아닙니다.
반대로 2천 때문에 한 달 공실 나면
오히려 손해입니다.
지금까지 많은 투자자들이 반복하는
전세 세팅 실수 5가지를 말씀드렸습니다.
전세 세팅의 핵심은
욕심이 아니라 정확한 구간 설정으로
* 수요층의 대출 구조
* 주변 단지 시세 흐름
* 지역의 전세 매물량과 타이밍
* 전체 시장 분위기
이 네 가지로 결정되는 부분입니다.
따라서 성공적인 전세 세팅의 원칙은 단순한데요,
수요가 많은 구간을 정확히 읽고,
그 안에서 가장 ‘빨리 나가는 가격’으로 맞추는 것.
전세 시장은 욕심을 부르는 순간,
바로 공실과 손해로 돌아올 수 있습니다.
따라서 수요가 있는 구간에 적정가격으로 잘 맞추어
아주 빠르게 계약이 성사하시길 응원합니다.
/
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
