안녕하세요.
싱글투자자 쓸입니다.
지난 10월 공급 많은 중소도시 내 물건 지켜요? 말아요? 에 대한 글쓰기 이후
https://weolbu.com/s/IHlEeImWru
제가 어떻게 제목처럼 매도를 결심하게 되었는지
복기글을 남기며, 저처럼 갈아타기를 준비하시는 분들께
도움이 되길 바래 봅니다 :)
<1호기 상황>
인구 약 50만의 지방 중소도시 매물
26년 3월 만기 예정이고, 인근 생활권 약 1000세대 입주 예정
워낙 선호하는 생활권의 단지이지만 작은 중소도시에서
무려 1000세대 입주는 상당히 크리티컬한 공급이므로
지속적으로 전세 트레킹 하였음
-잘한 점: 만기 시점 훨씬 전에 세입자 분께 안부도 여쭙고 연락 유지하며
세입자의 상황과 의사를 미리 파악한 점
-아쉬운 점: 매도라는 새로운 선택지를 염두하지 못하고
세입자의 상황(계갱권 사용)을 다 들어줄 것처럼 얘기했던 점
-복기 point: 확정적으로 말하지 말기
<1호기 시세 파악>
네이버 호가로만 판단하기 보다는 내 물건의 정확한 시세를 파악하기 위해
거래했던 부사님 (내 물건 상태를 가장 잘 파악하심)께 직접 확인
-잘한 점: 내 물건의 가격이 왜 그 정도로 형성되는지 단지에 나온 매물들 가격으로 다 확인한 점
-아쉬운 점: 물건을 올린 후 진짜 그 가격이 합리적인지 다른 부동산에 뒤늦게 확인한 점
<갈아타기 결정 여부>
1호기 가격이 상승했다는 것을 확인 완료
다만, 원래 목표 매도가에는 미치지 못한 금액이었음
그래서 갈아타기 시나리오를 3가지로 나눠서 작성
(1) 내가 생각하는 시나리오 작성
보유/ 현재 시세에 매도/목표 매도가에 매도
각 상황에 대한 편익과 비용을 작성
(2) 갈아타기를 결정하기 위해 어느 시점에 할지 구체적으로 확인
(매도가+투자금+그 사이 모으는 종잣돈)
이 과정에서 보유의 편익보다는 갈아타기의 편익이 더 낫다고 판단하였고,
어느 시점에 갈아타기를 할 지에 대해 추가적으로 시나리오를 나누어 봄
목표 금액 달성 시 갈아타기 시점을 지정하는 것이 모호했는데,
이 지역의 1000세대 정도의 공급이 있을 때 언제 가격이 회복되었는지
확인해서 입주 후 그 기간 동안 더 보유한다고 가정
(3) 갈아타기 할 단지들 정리
수도권, 지방 관계없이 내가 가진 앞마당 전체를 놓고
현재 시세에 매도 할 때 갈 수 있는 단지들과
목표 금액에 매도할 때 갈 수 있는 단지들을 리스트업
의사 결정 결과, 두 시점에서 매수할 수 있는 단지들의 가치 차이가 크지 않음
(4) 수도권 갈아타기 vs 더 상급지 광역시 지방으로 갈아타기
개인적인 투자 포트폴리오와 수도권/지방의 투자 물건들을 뽑고
또 편익과 비용을 고려했을 때,
지방에서 뽑은 물건들의 비용이 수도권 매수의 비용보다 더 크다고 판단하고
수도권 갈아타기의 편익이 장기적으로 더 낫다고 판단함
-잘한 점: 모든 프로세스의 편익과 비용을 따져본 점
-아쉬운 점: 수도권으로 갈아타고 싶다는 에고 때문에 사실 지방의 비용에 감정을 섞음
-복기 point: 내가 발 뻗고 투자할 수 있는가가 정말 중요한 것 같고,
그런 의미에서 또 지방을 투자하면 아쉬울 것 같아 수도권 갈아타기로 계획
<매도 결정>
(1) 매도를 결심하자마자 바로 세입자에게 의사를 표현함
-1호기 매수 의향을 세입자에게 확인 (매수 의사 없었음)
운이 정말 좋았던 점과 실수한 점: 1호기 세입자는 협조가 정말 잘되고, 부동산에 관심이 없으심
갱신 때, 현재 전세가를 유지 하면 금리가 높아서 퇴거 해야 한다고 의사를 미리 밝히셨고
이런 상황을 먼저 파악해둠
매도를 해야 한다고 말씀드렸더니 먼저 나가주시겠다고 말씀하셨음
(이 때 계약갱신을 쓰지 않고 퇴거를 하시면 이사비 정도는 지원 해드려야 하는데,
나조차도 이 부분을 간과하고 소액으로 감사 인사 정도를 전달 드렸음)
(2) 운의 영역에서 세입자의 협조를 받아,
바로 부동산에 물건을 내놓았음
(3) 평일에 내놓고 그 주 주말에 전임으로 부사님께 매수세 확인함 &
동료에게 부탁하여 내 물건이 몇 번째로 브리핑 되는지 확인함
다행히도 수리 안된 싼 매물이 먼저 브리핑 되고, 수리된 매물로는 내 물건이 1등으로 소개됨
하지만, 이 때 사장님이 마지노선으로 정해 놓은 가격을 먼저 던지심
-복기 point: 얼마까지 네고 가능하다는 말을 미리 던져서 사장님이 가격 협상 때 이 카드를 쓰는 게 아니라
처음부터 이 매물에 관심을 보이는 모든 고객들에게 마지노선의 가격을 누설하심…ㅠㅠ
마지노선 가격은 나중에 협상 들어오면 그 때 사장님께 의사 표시 할 것
(4) 사장님의 인류애..
1호기 매도+1호기 전세입자의 새로운 전세집+새로 나타난 1호기 단지의 매수자
이 세 명의 일정을 한꺼번에 조율하고 계셨던 일잘러 부사님은
모두의 니즈를 충족시켜 주시기 위해 노력하고 계셨음
하지만 이 과정에서 정말 많은 실수를 했으므로 따로 복기글 작성 예정
그렇게 사장님의 도움과 또 다시 운의 영역으로 거의 일주일 만에 매도됨
-잘한 점: 사장님은 네고된 마지노선 가격에서도 또 깎으려는 매수자의 니즈를 그대로 내게 전달하셨는데,
이 때는 나도 감정으로 호소함, 나도 수도권에 이사 갈 집을 찾아야 하는데 자꾸 깎으면 이사 못하니까
사장님이 커트 해주시라고 사정을 말씀 드리고 원하는 가격에 매도할 수 있었음
-아쉬운 점: 급한 상황이었다면 이 가격을 네고해서라도 매도하는게 맞는건지 의사 결정이 더뎠음/
만약 일주일만에 매도가 되지 않았더라면, 그 다음 액션에 대한 구체적인 플랜이 없었음
-배운 점: 내 물건이 로얄동, 로얄층 그리고 선호하는 타입이라는 것이 신의 한 수
지방에서는 수리가 되고 선호하는 물건을 사는 것이 정말 중요하다는 것을 배움
“환금성”에 대해서 다시 생각해보는 계기가 되었음
다른 단지들이 거래가 되지 않을 때 이 단지는 공급이 있을 때도 전세가 회복이 빨랐고,
매수가 상대적으로 적었던 공급장에도 꾸준히 거래는 되었으며
로얄동과 층 그리고 좋은 상태이다 보니 경쟁력 있게 소개되어
이 타입만 찾는 주요 수요층이 있었다는 점
-복기 point: 만약 이 물건이 일주일 만에 매도되지 않았다면, 내가 했어야 할 액션 플랜
*매수자가 얼마나 있는지?
*보고 갔는데 왜 결정을 하지 않았는지 구체적으로 묻기
(상태가 문제인지, 가격이 문제인지 등등)
*보고 간 잠재 매수자가 어떤 단지를 선택했는지?
그렇게 어렵다는 매도를 초심자의 행운이라는 듯
정말 운이 좋게 일주일 만에 공급 상황을 빗겨가며 매도할 수 있었습니다.
이 과정에서 실질적인 도움을 주신 일잘러 부사님과
갈아타기를 마음먹게 스스로 판단할 수 있게 도와주신 다랭튜터님
그리고 매도까지 밀착 조언 주신 미요미요 반장님께 감사하다고
꼭 전하고 싶습니다.
그래서 다음 과정은 지금 순항 중인데요.
그 사이 매도 프로세스에서 실수한 점으로 다시 복기글 작성하도록 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
