저환수원리를 통해 투자하면 10억 달성할 수 있다.

학습목표

1. 투자원칙을 제대로 이해하고 적용할 수 있다.
2. 변화하는 시장에서도 원칙과 프로세스를 지켜 잃지 않고 돈 버는 투자물건을 찾을 수 있다.
3. 투자에 대한 바른 인식과 부자 마인드로 긴 시간 시장에 살아 남아 목표를 달성한다.

• 투자에 대한 인식 개선 필요

    - 투자는 오를까봐 사고 떨어질까봐 파는 행위가 아니다.

    - 수요와 가치를 알고 충분히 싸게 사도 떨어질 수 있지만 가치를 믿고 제 가격을 찾을 때까지 기다림 필요

part1. 부동산 시장에서 벌어지는 일을 배우고 투자자로 행동해야 할 것을 정한다.

• 상승장에 과열이 되면 규제는 늘 반복이 되어왔기 때문에 투자자는 규제에 대응하며 앞으로 나아가야 한다.
• 현재 10.15.규제 이후 규제지역은 투자도 못하니깐 포기하지 말고 비규제지역, 지방도시에서 기회를 주고 있으니 투자기준에 맞춰 지금 할 수 있는 투자를 제대로 해야 함.

part2. 잃지 않으며 10억을 버는 투자원칙을 배우고 투자에 적용하는 사례를 익힌다.

• 기준과 원칙이 없으면 매순간 흔들림(안묶인 곳 못살까봐.. 급맨데?..)
• 저환수원리에 맞춰 가치판단을 제대로 하는 투자기준이 필요함

• 저평가 : a가 b보다 좋은데 가격이 같네, a와 b가 비슷한데 a가 더 싸네 / 비교대상이 많고 가치를 잘 알아야 됨

  - 땅의 가치가 있나? / 건물의 가치가 있나?

  - 가치판단 없이 전고점으로 비교하는 것 경계

  - 가치대비 싼 것이 아닌 ‘원래 싼 것’을 투자하는 것 경계

• 환금성 : 매도시점에 잘 팔리는 물건인가, 가치와 수요가 충분한 물건인가 / 가치와 수요 판단 중요

    - 환금성이 좋은 물건이면 하락장에 가격을 낮춰서 익절 또는 손절할 수 있지만 환금성이 안좋으면 못함 

    - 가치와 리스크를 알고 보유와 매도계획을 세우고 살핀다.(장기, 중단기..)

    - 가치판단 오류로 조금 오르면 단기 매도하거나 매도 계획없이 장기 보유하는 것

• 수익률 : 투자금 대비 충분한 수익(연 20% 수익률) / 보유한 투자금으로 충분한 수익을 낼 단지에 투자

    - 가치와 수요가 풍부, 저렴한 구간에 매수, 투자금을 무리하게 쪼개거나 투자금에 집착x

    - 가치있는 아파트를 저환원리에 맞춰 투자하면 수익률 확보됨

    - 보유한 금액 안에서 무리하게 쪼개기 보다 비싸지 않고 가치가 더 좋은 걸 선택

      예시1) 5천이 있으면 투자금 7천 드는 단지를 더 싸게 살 수 있도록 노력

      예시2) 예시1이 안되면 투자금 5천 드는 단지를 더 싸게 살 수 있도록 노력

    - 입지가 같다면 덜 오른 게 싸다.

    - 갭만 보거나 갭을 줄이기 위해 집착하지 않는다.

• 원금보전 : 돈을 잃지 않고 수익이 날 때까지 지킬 수 있다. / 적정 전세가율, 수요가 많고 가치있는 물건 투자

    - 전세가율이 높은 건 집값이 오를 것에 대한 가수요가 붙은 거다.(전세가는 실거주를 위해 지불하는 돈)

    - 전세가율이 낮으면 가격이 비싼 상태

    - 전세가 하락하면 가격도 하락할 수 있지만 가치에 맞는 가격을 찾을 때까지 지키는 게 중요

• 리스크 관리 : 공급, 잔금, 역전세리스크를 확인하고 대비

    - 3년간 공급물량 검토, 역전세, 잔금 대비, 감수할 만한 가치인지, 내 대응능력 검토(실력, 멘탈 등)

    - 중요한 건 리스크 없는 단지를 투자하라는 게 아니라 리스크를 알고 감당할 만한 가치가 있는 단지에 투자가 중요

    - 주변지역 공급량 확인 시 시, 도별로 우선 보고 시, 군, 구로 쪼개 보기

      (내 앞마당이 상급지일 경우 하급지에 공급이 많아도 전세가 영향 적음, 역전세 대비는 필요)

part3. 투자의 원칙을 투자에 적용하는 프로세스를 배우고 실전투자한다.

• 투자프로세스 : 정보수집-물건선별-투자결정-매수결정
• 정보수집 : 임장, 임보로 아파트가치 파악(입지+상품성)

    - a단지를 투자하기 위해선 그 지역과 a단지의 동네와 단지가 가치가 있는지까지 설명이 가능해야 함

• 물건선별(투자기준) : 저환수원리와 투자기준을 적용해 물건선별

    - 저환수원리 모두 충족했을 때만 투자한다.

    - 투자금이 맞다면 내 앞마당에서 최선인지 검토

    - 투자금이 안맞다면 어떤 조건이면 살 수 있는지 고민

      (월세 물건이면 매매가를 깎아보던지, 이사비 주면 이사보내고 전세 가능한지 등) 

• 투자결정 : 비교할 앞마당을 3개 만들고 투자물건을 결정함

    - 땅의 가치가 비슷하고 선호와 수요가 있는 단지면 투자가능, 보고있던 단지가 올랐다면 덜 오른 단지 투자

    - 투자금이 초과되도 깎으려고 노력해봐야 최선을 다 한거고 내가 투자할 단지에 대한 확신이 생긴다.

    - 거절당하는 거에 익숙해진다 : 제안은 나의 몫, 거절은 상대 몫

    - 내가 지금 관심갖고 집중하는 게 있다면 필요한 정보들을 찾아내고 현실화 시킬 수 있다.

• 매수결정 : 끈기 있게 마지막까지 협상하여 좋은 가격, 조건으로 계약 결정

    - 옵션이 많을수록 협상에 유리하니깐 많은 후보들을 확보해야 한다.

    - 최종적으로 투자하기 전에도 깎으려고 시도해보기(안하면 싸게 파는 줄 알 수도 있다.)

내가 적용해야 될 내용, 잊지 말아야 할 내용을 적다보니 길어졌다.

그만큼 놓칠 게 없는 강의였고, 열기 때 저환수원리에 대해 처음 배웠을 때도 좋았지만 조금 더 깊이 들어가서 예를 들어 설명을 해주시니 이해가 더 잘 되었고 체화된 느낌이 들었다.

열기에서 저환수원리를 배우고 다른 투자강의에서는 언급이 비교평가보다는 상대적으로 적어서 잠시 잊고 있었는데 결국에는 저환수원리를 통해 단지별로 비교평가가 필요한 거였다.

앞으로 임장을 하고 임보를 작성할 때 알려주신 내용을 제대로 적용해서 단지별로 저환수원리를 최대한 적용시킬 수 있도록 할 것이다.

좋은 강의 감사합니다.