열반기초 89기 2주차 강의 후기 _ 꼭지부부

안녕하세요. 꼭지부부입니다. 

오늘 강의 내용은 투자란 무엇인지? 그리고 그 원칙은 무엇인지에 대해서 배울 수 있는 시간이었습니다. 

투자를 야구에 비유한다면, 

내가 잘 치는 공은 뭐지? = 어떤 투자를 해야하고 하고있는가?

 : 도박/투기/베타투자/알파투자 ( 알파투자!!)

그렇다면 언제 쳐야 하는가? = 무엇을 투자해야하는가? 

 : 답은 굉장히 단순합니다. 수요는 많고, 공급은 적은 것. 

어떻게 치면 더 잘 칠 수 있는가? 

 : 독강임투. 

가장 중요한 부동산 투자의 원칙은? 

 1) 저평가여부(가치>가격) 

  직장/교통/학군/환경/공급 

  저평가를 하기위해 > 비교평가를 먼자 > 임장/임보를 써야합니다. 

 2) 환금성 ( 정말 중요합니다.)

  아파트>1/2/3~탑층>빌라>오피스텔 > … 

 3) 수익률

 투자금 대비 내 돈을 얼마로 돌아오는가? 

 수익률 = 수익금 / 투자금(매매가-전세가) 

 72/수익률 = 내 원금이 2배가 되는 시간. 

 *수익률 높이는 법 : 가치가 높은곳 = 수요가 많고, 공급이 적은곳. 

4) 원금보존 

  *입지독점성이 있어야 한다. 

  *이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실을 파악한다. 

  *적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다. 

  *앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다. 

  *수요가 많고, 입지 독점성이 높은 부동산을 매수한다. 

5) 리스크 관리 

  리스크는 역전세 

  공급이 많을 때, 규제가 있을때, 전세가 많이 오른뒤. 

**전세금은 5%만 올릴 것. 
  전세금을 많이 올리면 안되요.

  투자의 실패 -> 조급함*무지*탐욕 = 좌절과 상처. 

저환수원리 너바나님이 무엇을 말하시고, 왜 이런말을 하시는지 이해는 간다. 

근데 너 적용하고있니? 정말 이 원칙을 기준으로 아파트를 판단하고있니? 

여기서 가장 부족한 부분은 수익성인 것 같다. 

내가 투자할 단지의 수익성 중 수익금을 어떻게 판단하는지 조금 어려운 것 같다.  물어보자

시장을 전망하는 것은 불가능

내가 할 수 있는 것과, 할 수 없는 것을 구분하라. 

시장 전망? 할 수 있는 사람은 없다. 다만 내가 할 수 있는 것은 시나리오를 짜고 그 시나리오에 맞게 계획은 할 수 있다. 

상승할 때  - 내가 수익을 얻을 수 있을까? 

하락할 때 - 내가 가진 자산을 잃지 않을 수 있을까? 

==> 잃지 않는 자산을 얻어서 수익을 얻으면 된다. 

*너바나님은 이 게임을 세번이나했어요.

서울,광역시 안에 사장 저평가된 부동산을 사세요. 
파도이론 안오른게 엄청 많아요. 어떻게든 타야되요.

실패한 투자에서 배운 것. 

너바나님은 빌라 투자에서 무엇을 배웠을까? 그리고 그 다음은 어떻게 했을까? 

넘지 못할 것이라 생각했던 벽을 만났고, 거기서 해결하지 못할 것 이라 생각했지만 해결할 수 있었던 힘은 주변에 있었던 벽을 먼저 넘어본 선배였다. 

- 이대리가 반드시 알아야될 게, 투자가 되는 과정/부자가되는 과정에서 반드시 벽을 만난다. 
- 벽을 못 넘으면 그 벽이 못넘는 벽이 된것이다. 근데 그 벽을 넘어본사람이 없을까? 
- 회고하고 어떻게 풀었는지 보고, 그 방법으로 해결하면 된다.

내가 오늘 만난 경험도 하나의 벽이지 않았을까? 정말 처음 경험해본 허탈감과 막막함. 근데 한발짝 떨어져서 본다면 그냥 물건이 거래되는 현상일 뿐 세상에서는 큰일이 아니다. 또 찾으면 된다. 무엇이 걱정이랴. 생각보다 너무 낮은 벽이다.

세금에 대하여. 

-종부세 : 50억 이상 인 너바나도 2천내는데 전세금으로 안매꿔진적이없다.
 : 의미없다.
-양도세 : 양도할게 아니니까 의미없다. 
-취득세 : 몇채있으세요? 그럼 큰 의미 없어요. 
 

BM할 것. 

1. 내가 경험한 것을 복기하고, 똑같은 일이 발생했을 때 당황하지말고 대처할 것. 

2. 수익성에 대해서 제대로 알지 못한다(행하지못한다). 수익성에 대해서 공부하고 배울 것.