안녕하세요.
유앙겔리온입니다.
매번 궁금할 때마다 여쭤볼 수 있고 친절하게 답변 주셔서 늘 감사합니다.
최근 1호기 세입자가 나가야 한다고 연락이 와서 궁금한 사항이 있어 글을 남깁니다.
토허제가 지정되기 전 1호기에 25.3월에 입주하였고 26.4월에 이사를 가야한다고 연락이 왔습니다.
제가 모든것이 처음이어서 궁금한점들이 있어 문의드립니다.
감사하게도 제가 전세를 맞출 때보다 조금 올려 받을 수 있는 상황이 되어 땡큐라는 생각이 드는데
혹시 토허제가 지정되었기에 새로운 전세입자를 받는 과정에서 주의해야 할 사항들이 있을까요?
제가 커뮤니티에서 확인한 사항은 다음과 같은데 토허제이기에 좀 더 추가되는 부분이 있을까 해서 문의 드립니다.
1. 원상복구 여부 확인 : 계약전 상태로 원상복구했는지 여부를 확인합니다. 특히 못박은 흔적, 욕실 파손/누수, 에어컨/보일러 정상작동여부, 열쇠 및 카드키 개수 및 정상작동여부 등 자산가치에 영향 미치는 요소 중심으로 봅니다. 곰팡이 등은 심하면 비용청구할 수도 있으나, 책임소재 가리기가 쉽지 않을 수 있습니다.
2. 비용정산 : 각종 공과금 및 관리비, 장기수선충당금 등을 정산합니다
3. 보증금 정산 : 각종 비용및 수리비 확정 후 세입자와 합의완료되면 해당금액 차감 후 보증금 반환합니다. 단 이때 주의하실 점은 확정일자와 전입신고 말소여부 확인후 반환하셔야 한다는 점입니다. 확정일자와 전입신고가 살아있으면 유사시 임차인에게 대항력 및 우선변제권이 있으므로 말소 후 반환하는 게 좋습니다. 세입자가 이를 거부 시, 일부분만 먼저 돌려준 뒤 말소확인 후 전액 돌려주는 방법으로 협의해볼 수 있겠습니다
- 전세입자가 바뀌게 되었기에 27년에 매도할 수 있는 조건으로의 전세 셋팅이 가능한지 궁금합니다.
1) 1호기를 25년 3월에 구입했기에 2년뒤인 27.3월 이후에 매도하고 똘똘한 1채로 서울로 들어가야 하나? 하는 생각이 있습니다. 토허제로 인해 집주인이 거주한 상태로만 매도가 되는 것으로 알고 있는데요. 이번에 새로 계약하는 세입자에게 전세를 현 시세보다 1~2천 정도? 낮게 받는 조건으로 27년에 제가 매도를 하게 된다면 1년만 전세를 살다가 나가는 조건의 특약을 넣거나 전세를 단기임대 1년으로도 가능할까요?
2) 만약 1년계약으로 전세를 진행한다면 새로 들어오는 전세입자가 은행에서 전세자금 대출을 받을 수 가 있나요? 아니면 현금으로 들어오는 전세입자만을 받을 수가 있나요?
세입자가 갑자기 나간다고 하니 감사하고 좋기도 하지만 변수가 많아 고민이 많이 됩니다.
선배님들의 의견이 선택에 큰 도움이 될 것 같습니다.
매번 감사합니다.
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댓글
안녕하세요 유앙겔리온님 계약시점보다 일찍 전세입자가 이사를 희망하시는 군요. 또 새로운 계약은 1년 만기로 하고 싶으신거구요. 1. 토허제 지정 구역이라고 해도 전세입자를 받는 것 자체는 다른 규제가 없는 것으로 알고 있습니다. :) 언급하신 부분만 잘 체크하시면 될 것 같아요. 그리고 세입자 분이 계약기간을 다 채우지 않고 나가시는 것이므로 세입자가 새로운 임차인도 찾아야 하고 부동산수수료도 부담해야 합니다 :) 2. 전세보증금이 오른 상태라면 반가운 소식인 것이 맞지만 1년 후 매도를 생각하신다면 크게 올려받지 않으시고 기존 금액 그대로 싸게 하는 조건으로 1년 계약자를 찾으시면 더 쉽지 않을까 생각해요. 하지만 1년 계약을 했더라도 임차인은 1년 더 거주를 주장할 수 있고 갱신권은 유효하기 때문에 이 점은 염두에 두고 계셔야할 것 같습니다. ㅠㅠ 또 질문하신 전세대출은 대부분의 경우 1년 이상에 1년이 포함되기 때문에 다른 조건들에 부적격 사유가 없다면 가능한데요.일부 예외도 있어서 대출 은행에 별도로 확인해보시면 좋을 것 같습니다. 유앙겔린온님 투자 생활 응원드립니다!!
유앙겔리온님 안녕하세요😊 세입자 변경의 경우 토허제 구역이라고 해서 별도로 적용되는 규제는 없는 것으로 알고 있습니다. 말씀해주신 부분을 확인해보시면 좋지만, 현실적으로는 기존 세입자의 퇴거를 확인하고 보증금을 돌려주는 것은 제약이 있습니다. 통상적으로는 기존 임차인이 보증금을 반환받고, 새로운 곳에 잔금 후 전입신고를 하면 퇴거가 되는 구조인데요. 기존 임차인분께 당일에 거주지에 전입신고하시도록 안내해주시는 것이 좋습니다. 1년 계약은 가능하지만 주택임대차보호법상 2년의 거주가 보장되기 때문에, 임차인이 2년을 주장할 수 있다는 점 염두에 두시면 좋겠습니다. 전세대출은 가능한 것으로 알고 있는데, 정확한 것은 은행 상담 등을 통해 다시 한번 확인해보시길 추천드립니다. 원활하게 마무리되시길 응원드립니다🫶🏻
유엥겔리온님 안녕하세요 전세입자 새로 구하시는것 때문에 고민이신군요~~~ 토허재 지역이라도 기존 주택 세입자 구하는것에 문제는 없습니다. 적어주신 부분들 체크해보시면 될것 같습니다 1년 세입자를 구하는 부분은 쉽지 않을것 같습니다 1년 계약을 했더라도 전세가 꾸준히 오르는 상황에서 만기 시점에 갱신권을 요구해도 법적으로 방법이 없습니다~~~ 이 부분을 생각하시고 갈아타기 계획세우시면 좋을것 같습니다 유엥겔리온님 성공적인 갈아타기 및 원활한 세입자 구하기 응원드립니다~~
