[앞마당부자] 부동산 트렌드 2026(#33/#25-22)

25.12.12

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산 트렌드 2026

2. 저자 및 출판사: 김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민 / 와이즈맵

3. 읽은 날짜: 25.11.25~12.12 완독💜

4. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점

5. 키워드 : #슈퍼사이클 #상승도미노 #양극화 #소형평형 #W파고 #N파고 #슈퍼스타단지 #공급 #2호선효과

6. 한줄요약 : 서울 집값 상승 도미노 본격화, 집값 상승의 무게중심이 강북으로 옮겨간다!

STEP2. 책에서 본 것

[프롤로그 : 서울 부동산의 미래는 이미 정해져 있다]

현재 거래량은 잠시 주춤했지만 외부 환경은 변하지 않았다. (…) 인플레이션과 금리 인하 기조, 그리고 공급 부족이라는 구조적 조건은 여전히 동일한 것이다. (p.5)

[Part 1. 2025 부동산 시장 돌아보기]

역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 많은 요인이 서울 부동산 상승 태세를 가리키고 있었다. (p.21)
일부 지역 단지는 전고점을 넘어서는 데 시간이 소요되겠지만 대다수 단지는 역사적 고점까지 달성할 가능성이 크다 (p.22)
6.27 대책이라 불리는, 주택담보대출을 최대 6억 원으로 제한한 정책이 과연 시장에서 제대로 작동할 것인가 (…) 그 효과는 고가주택 지역에 한정될 가능성이 있다. 저가주택 지경의 경우 (…) 이에 따른 영향은 제한적이다. (p.29)

[Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 시장]

매매가격 트렌드: 59 이하 소형 평형의 상승
거래량 트렌드 : 서울과 지역 부동산 시장의 확연한 온도 차
서울 부동산 시장 트렌드 : 서울 전역과 수도권 일부 신도시로의 슈퍼사이클 확산

[Part 3. 서울시 빌라 시장 정밀 분석]

매매 시장 급감, 임대 비중 증가 : 전세사기 사건(+금리 인상, 건축비 상승 등) → 빌라 시장 신뢰 악화 → 빌라 매매 거래량 감소
매매가격은 상승세 전환 ↔ 전세가 정체(전세 사기 후폭풍)
아파트와 빌라 전세 시장의 분화 : 상위재(아파트)와 하위재(빌라)의 수요층 차별화 → 두 주택 유형의 가격 흐름도 상이할 것
빌라는 투자수익률 관점에서 아파트에 못 미친다
빌라는 매매 위주 시장보다는 임대차 시장의 역할을 하는데, 반전세 비중이 월등히 커졌다.

[Part 4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6]

인플레이션 헷지 수단으로 부동산 주목 → 가격 상승 압력
인플레이션 : 월세 급등 → 부동산 임대수익률 상승 → 부동산 투자 매력도 증가 → 가격 상승
특정 소수 단지에 자산가치 집중 → 나머지 단지들과 점점 격차 벌어짐
상위 1% 단지 : 2020년 이후 기하급수적으로 상승 → 독립적인 가격 구조 형성(트로피 자산)
강남권 아파트가 급등하고 시장 트렌드가 변화했다고 판단하는 순간, 서울시 평균소득(2인 기준 연 1억 원) 수준의 거대한 수요가 9억 원 이하 강북권 아파트 매입에 대거 참여할 수 있다. (p.148)
2026년부터 공급 급감(빌라도 부족)
주택 자체가 충분한데 왜 굳이 매년 3.3만 세대가 새로 공급돼야 하는가? : 주택 수요는 인구 + ‘소득’ 고려해야 함 → 연 소득이 높아지면 프리미엄을 더 주고서라도 신축 주택에 살겠다는 욕망이 커질 수밖에 없다. 즉 서울시민의 소득 수준이 올라가고 양질의 주택에 대한 수요가 늘어난다면, 주택을 꾸준히 공급해야 한다.
전세의 놀라운 인플레이션 방어력 : 전세가 물가상승률을 앞지른다면 전세는 하방 경직성이 매우 강한 자산, 즉 쉽게 떨어지지 않고 오히려 상승 여력을 가진 자산이라는 의미다.

[Part 5. 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트]

장기 상승 추세 속에서 상승과 하락의 사이클이 존재하는 것이다. (…) ‘서울 일시정지 이론’ (…) 서울의 부동산 가격이 하락하는 것처럼 보일 수 있으나, 실제로는 일시정지에 불과하다는 것이다. (p.199)
9억 미만 실수요 단지들 : 6.27, 9.7 대책과 무관하게 충분히 대출받을 수 있어 상승세 누릴 가능성 큼

[Part 6. 2026년 부동산 가격 대예측]

저가 아파트 : 가격 상승 여력 있음
고가 아파트 : 본질가치는 인플레이션 수준에 맞춰 상승할 것
서울 아파트 시장 전반적으로 상승할 것(강북 지역으로 ‘상승 도미노’ 이어질 것)

[Part 7. 주목해야 할 ‘핫’ 플레이스]

관광객! K-문화!

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 신도시 중 강남 접근성이 좋은 지역에서는 상승이, 그 외 지역은 정체(혹은 아주 완만한 상승)가 예상된다. (p.47)

=> 같은 1기 신도시라도 지역별 특성과 수요층에 따라 회복 속도가 달라질 수 있구나. 역시 강남 접근성이 중요하다!! 입지입지! 부동산은 입지!

2. 다만 지금까지처럼 상대적으로 낮은 상승률이 앞으로도 이어질지는 지켜봐야 한다. 장기간을 두고 분석해보면 서울에서는 언제나 고가주택과 저가주택의 누적상승률이 근접했기 때문이다. (p.129)

=> 지금 여전히 전고점 밑에 있는 단지들도 10년 후에는 상급지와 누적상승률은 비슷할까?? 기대해본다!!

3. 부동산 시장 참여자에게는 시장의 평균치 주택 가격에 대한 정보가 더 자주, 광범위하게 전달돼야 한다. (p.141)

=> 신고가에 매몰되지 말자. 서울 아파트는 모두 비싸다는 잘못된 고정관념 갖지 말도록 주의! 초고가 아파트 가격 변동은 시장 전체를 대변하지 못한다. 여전히 싼 곳들이 많다!! 너바나님이 말씀하셨잖아!

4. 강남3구가 강북3구보다 대체로 ‘먼저’, 그리고 ‘높은’ 수익률을 보이지만 2015년, 2018년, 2020~2021년에는 강북3구의 실질수익률이 강남을 넘어섰다. (…) 시작 시점은 늦더라도 결국 상승 폭이 역전되는 패턴이 과거 시장에서 나타난 바 있다. (p.190)

=> 무조건 강남 수익률이 높다고 할 순 없구나!!

STEP4. 책에서 적용할 점

강북 지역도 강남의 누적 상승률 따라가는지 지켜보자(시세트래킹)
인플레이션 헷지 수단인 전세 레버리지 필수!

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

전세상승률>물가상승률 → 전세 = 인플레이션 헤지 수단!
2호선 효과 : 서울의 대표적인 업무지구는 대개 2호선 주변에 있음
- 광화문(충정로역-시청역-을지로3가역) / 홍대, 합정, 구로, 가산(구디역) / 강남(강남역-역삼역-선릉역-삼성역) / 잠실, 성수 등 => 그래서 너바나님이 2호선 강조하셨구나.
서울 인구가 줄어도 가격 상향 트렌드는 지속될 가능성이 크다

STEP6. 궁금한 것