열반중급반 2강의 후기

안녕하세요!!!

엷반중급반 양파링님의 강의를 듣고 찐후기를 남깁니다.

PART1.전세세팅을 알아야 하는이유

투자수익률을 결정하는 가장 중요한 의사 결정 

1.계약 조건을 다시 돌릴수가 없습니다.

주변의 공급/잔금일에 비수기

2.잔금 계획이 완전히 틀어집니다.

예)적정 전세가가 얼마인지 알아야함

전세 세팅을  실패시 투자금이 많이 진다.

다른 자산을 급하게 팔거나,대출을 더 받기,게약파기 

3.더 좋은 투자기회를 놓칩니다.

전세 세팅이 어려운 물건을 샀다면 ….

시간 낭비,돈낭비,기회낭비

사고 나면 늦습니다.

전세 셋팅은 투자 결정 단계에서 

반드시 알고 있어야 합니다.

PART2.투자를 완성시키는 단계별 전세 셋팅전략

전세세팅전력 3단계

[1단계]어떤 유형의 셋팅이 적합할까?

나와 시장의 상황 파악

1. 전세 세팅유형과 프로세스

1)전세세입자를 구한경우

매매 잔금은 전세 잔금으로!

매매 계약금(가계약+본계약) +전세계약금(중도금)+전세금(잔금)

전세세입자를 못 구한 경우

담보 대출로 잔금을 치러야함(금융상품 활용시 비용발생)

대출이자,중도 상환수수료 등등

2)주인전세 

3)임차인 승계 전세(세낀 물건)

2.지금 시장에서 알아야 할 전세 셋팅

조건부 전세 대출 제한 

선순위채권 말소하거나 감약하는 조건의 전세대출 중단

유형 5가지

1)현금 전세ㅡ시세보다 낮은 전세가

시세보다 낮음.시장 변동성 체크

2)세낀 물건ㅡ만기 전세 셋팅 필요

전세대출 받을 경우

소유권 변경여부 확인!

집주인 3개월 유지 되어야 함

잔금일  기준,기존 세입자 만기가 3개월이상 남아있는게 좋음

가계약시 사진 찍어서 전세계약서 확인 

계약일:사본 교부 받아 확인 후 가계약금 입금

잔금일:원본 교부 받아 보관 

3)주인전세ㅡ매도자 협조 필요 만기 전세 셋팅 필요

청약을 준비:무주택 기간 지위 필요(예:새종 청약으로 청주)

분양 아파트 미리 입주 예정 (예:광명)

세금 대비 (비과세)

(현재) 규제  시장에서 매도 전락ㅡ조건부 대출 막힘

잔금일 기준,주인 전세 만기가 최소 3개월이상 되도록 넉넉히 설정(다음세입자 대비)

근저당과 상환능력을 확인 (근저당>투자금)

기존  담보 대출 상환(근저당 말소) 가능할 지 확인 필수

주의점 

만기시점공급 체크/매매가 상승시 전세 비협조

4)매도자 전세계약 후 승계ㅡ매도자,임차인 혐조 필요

현 규재제 시장에서 매도 전략

근저당권 말소하면서 전세 대출 안되는 금융 기간 확인 

전세대출 이후 소유권 변경 여부 확인하는 은행인지 확인

5)잔금 치고 전세 셋팅ㅡ매수자 잔금 능력 잇어야하고 이자 /수수료 발생

수도권 주택담보대출 시 전입 의무

(현재 실거주 기간 확인X,대출받는 시점확인)

잔금 후 전세 세입자가 들어올때까지 비용부담 

(월이자,중도상환수수료)

매매 잔금후 임차인 이사까지 3개월이상 걸릴수 있음.