0호기 매도를 매도 기준에 맞춰 다시 생각해보기

링크: https://weolbu.com/s/JPxtsPxxvy

이전에 0호기 매도, 1호기 투자를 하면서 0호기 매도 복기를 했었는데요.
글을 다시보니 0호기 매도 기준에 맞춰 복기하지 않고 경험을 나열한 느낌이라, 매도 기준에 맞춰 다시 살펴보기로 했습니다.

부동산 Q&A 게시판을 보다보면, 간간히 0호기 매도 관련 질문이나 갈아타기 질문들을 볼 수 있는데요,
답변을 작성하다 보면 항상 매도 기준을 언급하게 되는 것 같아서,
매도 기준을 적용한 경험 복기가 도움이 될 수 있을 것 같아 간단하게 흐름을 정리해보고자 합니다.

<매도 기준>
1. 수익이 났을 때
2. 더 좋은 자산으로 대체할 수 있을 때
3. 리스크를 감당할 수 없을 때

<0호기 상황>

- 30만 지방 중소도시 + 90년식 구축 + 산골짜기 외곽

<0호기 매도를 결정한 이유를 매도 기준으로 복기>

1. 수익이 났을 때
Q. 수익이 났는가?
- 2017년 2월 1.47억 매수 / 전세 1.2억
- 2023년 11월 매도 결정 후 내놓음
- 2024년 11월 1.445억 매도
- 1.47억 - 1.445억 = 250만원
- 보유 중 수리비 500만원 + 매도 차액 250만원 + 7년 보유 기대수익 = -750만원(+@) 손실
A. No, 오히려 손해를 봄

2. 더 좋은 자산으로 대체할 수 있을 때
Q. 더 좋은 자산을 찾을 수 있었는가?
A. Yes, 할 수 있다 판단함
- 2024년은 지방 광역시, 중소도시 앞마당을 늘리던 시기, 인구 60만 이상 중소도시도 보유하고 있던 상황으로 충분히 찾을 수 있다고 생각했음
- 뾰족하게 찾지 못하더라도 0호기의 가치보다 더 나은 자산을 찾을 수 있다고 판단했음

3. 리스크를 감당할 수 없을 때
Q. 리스크가 있었는가?
A. Yes, 길게 끌면 현금흐름이 좋지 못하다, 이미 매도 안된지 1년 넘어가는 상황
- 2024년 10월, 1.2억 껴있던 전세 보증금을 대출이 아닌 직장 대여로 부담할 수 있었음 (근저당 X, DSR X), 
- 직장 대여의 월 이자 40만원 상당, 오래 끌면 좋지 않다 판단하여 호가를 여차하면 본전 수준까지 낮춰 매도할 생각을 하게 됨

<정리>
1. 수익이 났는가? = No, 손해봄
2. 더 좋은 자산으로 대체할 수 있는가? = Yes, 누적한 앞마당에서 충분히 찾을 수 있다 판단
3. 리스크 감당이 어려운가? = Yes, 오래끌면 현금 흐름이 좋지 않은 상황

> 최종 판단 = 수익이 나지 않았지만, 현금 흐름에서 리스크가 생겼고 충분히 더 좋은 자산으로 바꿀 수 있다고 판단하여 매도를 결정함

아무쪼록 0호기 매도나 기존 자산 갈아타실 분들의 판단에 적게나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

모두 성투하시길 바랍니다.