[열기반 강의 후기] 절반을 달려오다

내용 정리

투자할 만한 아파트를 찾는 기준(저환수원리)

<저평가물건(가치>가격)을 찾는 방법>

-임장, 비교임장보고서, 가격트래킹

업무지구와의 교통편리성(강남 1시간), 학군(중학교 특목고나 자사고등을 진학하는 통계), 공원 인프라등 생활시설이 괜찮은지 확인

- 현재 1기 신도시가 선도지구로 지정됨. 아파트값은 파도이론으로 설명가능해서 점차 따라서 오를거임

-산본, 중동은 현재 가격 반영이 잘 안 돼 있는 괜찮은 조건들의 아파트가 존재

-지방은 인구수 필수로 보고, 환경, 부자들이 많은 신축 위주로

<환금성(월세투자시 반드시 고려)>

아파트 : 1~3층(저층), 탑층은 환금성 없음.

그외 : 오피스텔, 빌라(관리처분 나기 전), 나홀로 아파트 등

< 수익률 계산>

수도권 수익률 100%시 매도

지방 수익률 200% 매도

수익금/투자금(매매가-전세가)

*수익률 높이는 법 : 가치 높고(수요>공급), 적절한 투자금, 전세가 상승, 좋은 타이밍(무릎이하), 수익률, 수익 ,인내

<원금보존> 매매가=실거주가치(전세)+투자가치

-가치 있어야하며(수요 많은), 전세가율(경기 70%, 서울 60%, 지방 80%), 입지독점성(대체 불가한-입주 물량 많으면 보존x), 전고점대비 -20%이하 물건

<리스크관리>

역전세 리스크 대비할 것.

역전세 : 전세값이 이전보다 하락하여 추가 금액이 드는 것.

역전세가 일어날 수 있는 상황

1) 입주물량이 터질 때(공급이 많을 때)

2) 정부 규제

3) 전세가가 많이 오른 다음(반드시 떨어짐)

그러므로 전 전세가가 올랐었는지, 입주물량(수요와 공급), 전세대출금리를 반드시 확인할 것 + 전세금 많이 올리지 말 것(양날의 검) 나중에 역전세 나면 반드시 리스크 옴..(5%만 인상할 것)

전세가의 5~10% 마통 등 대안 마련해 놓을 것.

여유자금이 많을 때(종잣돈이 많을 때)는 똘똘한 한 채 투자

그렇지 않다면 지방은 담배꽁초투자(시장 안 좋을 때 사고, 사람들 몰려서 오르때 매도)→타이밍 잘 봐야함!

그리고 세금은 이익 얻으면 내야하는 거고 어차피 내 상황에서는 크게 리스크가 되지 않음!

고고!

2. 적용할 점

원래는 김포를 보고 있었으나 자모님 특강 보고 김포를 포기..

대신에 수익률을 어떻게 계산하는지와 부천, 군포 등 새로운 대안지를 새롭게 공부해봐야겠다는 생각.

신축이 아니어도 땅 가치가 좋으면 구축도 오르고, 용적률 200%언더면 재건축이라는 호재가 있을 가능성이 높으니(선도지구) 반드시 알아볼것!