안녕하세요. 제가 재직중인 은행의 부동산 전문가분께도 물어보고 여러 방면으로 알아보는 중인데, 월부 가족분들께 물어보면 정확히 알 것 같아 문의드립니다. 현재의 상황으로 예시로 남깁니다.
1. 2021년 전세보증금 4억으로 세입자와 계약.
2. 2년 뒤, 역전세로 보증금 1억을 돌려줘야 하는데 현금과 사정이 여의치 않아서 세입자에게 5천만원만 돌려주고, 나머지 5천에 대해서는 당시 은행 대출이자 금액으로 계산해서 현금 입금해 줌.
(이 때, 계약서에 보증금은 돌려준 5천만원 빼고 적는 게 아니라, 다운된 보증금 1억에 대해서 적어야 한다고 해서 보증금 3억으로 재계약 함. 다운된 보증금을 다 돌려주지 못해서 전세 세입자에게 계약갱신청구권을 쓰라고 말하지 못했음)
3. 세입자가 이번에 계약갱신청구권을 써서 전세 연장하겠다고 함.
Q. 위와 같은 상황의 경우, 전세계약서를 쓸 때 보증금 3억5천만원의 5%로 써야하나요? 아니면 3억의 5%로 써야하나요?
현 상황에서 세입자에게 현재 줘야할 실금액이 3억5천이라 이 금액의 5%가 갱신할 때 보증금이라는 분도 있고, 이전 계약서에 작성한 보증금이 3억이라 3억의 5%로 보증금 갱신 계약서를 써야한다는 의견도 있어서요.
같은 상황에 대한 예가 있으시거나 잘 아시는 분들의 답변 부탁드립니다.
좋은 저녁 되세요~^^
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댓글
레이첼님 안녕하세요. 저라면 이렇게 생각해 볼 것 같습니다. 다른분들의 답변도 참고하셔서 의사결정에 도움이 되었으면 좋겠습니다. 갱신 계약시 보증금의 기준액은 계약서 상 기재된 금액이 기준이 되는 것이 맞습니다. 다만, 그렇다고 하여 실제 돌려줘야하는 금액3.5억이 채무 반환 의무역시 3억으로 되는 것은 아닙니다. 말씀주신 것처럼 역월세 개념으로 차액 이자를 부담한 부분은 별도의 채무로 보는 경우가 많습니다. 그리고 이렇게 하는 것이 법의 취지뿐 아니라 서로간의 형평성에도 맞다고 개인적으로 생각됩니다. 역전세가 발생되었던 N년전 (차액에 대한 이자를 부담하였다고하나)과 달리 지금은 시세가 올랐거나 또는 증액 금액을 높히고자 더 높았던 최초계약을 기준으로 5%를 책정하는 것은 임차인 입장에서는 불공정하다고 느껴질 것 같습니다. 아울러 이번 갱신 계약 시 그 차액에 대한 부분도 특약이나 별지에 기입을 해두는 것도 저는 함께 고려해 볼 것 같고, 임차인과도 잘 협의 하시어 갱신 계약 이후 2년간 실입주 계획이없다면 그리고 해당 기간 내 입주등이 있다면 갱신이 아닌 일반 계약으로 체결하실 의사는 없는지도 함께 물어볼 것 같습니다. 반대로 2년 간 실입주 계획이 있으시다면 갱신계약으로 마무리를 할 것 같습니다. 레이첼님 마무리까지 화이팅입니다!
안녕하세요 레이첼님, 대출 이자로 보증금을 대신해드렸는데 다운 계약서를 쓰셨군요! 이런 경우에 대해 생각해 볼 수 있어 정말 좋은 질문인 듯 합니다. 계약서 상 3억에 대한 5% 인상 시 1500만원 증액, 3.5억에 대한 5%인상 시 1750만원이 되겠네요 실제 계산해 보니 솔직히 편익을 따졌을 때 금액 차이가 크지 않아서 저라면 계약서 상 5% 인상으로 할 것 같긴 합니다. 그치만 개인적인 상황이 다를 수 있어서 3.5억에 대한 인상을 원하신다면 세입자와 이야기 해보시고 협의하면 될 부분 같네요! 레이첼님 역전세 잘 대응하셨으니 계갱권 계약도 파이팅하세요♡
