[열중 48기 잘4고 잘8고 부자되조_행부맘] 열중반 2주차 수강후기- 투자의 시작과 마무리를 함께 할 전세 세팅! 파링멘토님과 함께 완성!

안녕하세요. 

아이들에게 행복한 부자엄마의 삶을 보여주고 싶은 행부맘입니다:)

이번 열중반 2주차 강의는 양파링멘토님의 전세세팅에 대한 강의였습니다.

지난 6월 열중반에서도 전세세팅에 대한 강의를 들었었는데요, 

이후 10월 자산재배치를 통해 저의 0호기 집의 전세 빼기를 하며 전세세팅을 경험할 수 있었습니다. 

강의에서 다루었던 전세금 설정하기와 주변 입주 및 수요에 따른 전세 수요의 변화를 직접 경험하며

전세 세팅이 투자금 마련, 수익률과 직결됨을 느낄 수 있었습니다. 

양파링님의 강의를 들은 덕분에 

근거있는 전세금 설정, 같은 생활권 내 재개발 이주 단지 발생으로 인한 빠른 전세빼기 등 

초보치고는 나름대로 성공적인 전세세팅을 할 수 있었습니다.

이번 강의의 목차는 4파트로 구성되었습니다.

part1. 전세 세팅을 알아야 하는 이유

part2. 투자 완성을 위한 단계별 전세 셋팅 전략

part3. 계약 단계부터 챙겨야 할 전세 셋팅

part4. 임대 리스크 줄이는 법

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part1. 전세 세팅을 알아야 하는 이유.

-part1에서 인상깊은 점 : 전세 세팅은 매물임장을 하는 단계에서 부터 제대로 알아야 투자할 물건을 걸러낼 수 있다. 나의 투자금에 맞는 매물, 조건부 대출 규제를 피한 매물, 주변 지역 공급을 피한 매물 등 내 조건에 맞는 매물을 찾으려면 전세에 대한 이해는 필수이다. 

 part1 강의에서 특히 인상깊은 점은 전세 세팅이 어려운 물건(무리한 희망 전세가를 고집하는 경우 등)을 샀을 경우, 예상보다 낮은 전세가 세팅으로 투자금이 많이 들어가는 것 뿐만 아니라 다른 투자처를 볼 수 시간이 없고, 추가 투자를 하지 못하는 기회 비용을 지불하게 된다는 점이다. 투자에 있어서는 시간 또한 귀한 자원임을 다시 한번 생각하게 되는 포인트였다. 적절한 전세가를 세팅하여 빠른 전세 세팅을 완수하고 남는 시간에 추가 투자를 알아보는 것이 현명한 투자자의 자세임을 깨닫는다.   

part2. 투자를 완성시키는 단계별 전세 셋팅 전략(3단계)

step1. 나와 시장의 상황 파악하기(나는 어떤 유형의 셋팅이 적합할까?)

step2. 적절한 전세가 설정하기(단지-생활권-공급 확인)

step3. 리스크를 줄이는 조건 설정하기

-part2.에서 인상깊은 점 :

  1. 나의 상황과 시장의 상황을 보고, 그에 맞는 전세 세팅을 선정해야 한다는 점. 

   매매 잔금일 전 전세 계약, 잔금이 완료된 경우, 매매 잔금일 전 전세 계약, 전세 잔금일이 매매 잔금일 이후인 경우,   매매 잔금일 이후 전세를 구한 경우 등 각각의 경우를 따져보고, 그에 따른 리스크를 파악해보는 과정이 의미가 있었다. 

   2. 적정한 전세 가격 설정을 위한 프로세스

     단지내 비교- 하위평형, 상위평형의 호가와 실거래가를 파악하여 상호 비교를 통해 적정 전세가 산정

     생활권내 비교-생활권을 공유하는 단지들의 호가, 실거래가 파악

     공급 물량을 통한 최종 점검 - 인접지역 영향을 미치는 공급(입주 전후 3개월)의 규모, 시기, 위치 파악

     전임을 통한 최종 결정 - 전세 상황에 대한 문의를 통해 추후 거래할 부동산 중개소를 정하기

   3. 임대기간(임대 만료일) 설정을 통해 리스크를 줄일 수 있다. 

       공급 - 공급물량의 규모, 위치, 시기를 파악하여 영향미칠지 여부 파악하기

       수요- 전통적 임대 성수기, 비수기 뿐만 아니라 학군지, 결혼, 취업 등의 수요적 시기 파악하기

       포트폴리오 - 재계약 시기 분산으로 리스크 분산

   4. 전세 보증보험 가입을 위해 알아야 할 사항

       KB/매매/일반 시세의 90%까지 전세보증금 가능. 승인시점에 따라 변동 있을 수 있음. 

      그에 따른 특약 준비

part3. 계약단계부터 챙겨야 할 전세 셋팅

-part3에서 인상깊은 점 : 봐도봐도 헷갈리던 갱신요구청구권 정리한 부분이 인상깊었다.

  만기 6개월~2월전까지 갱신 의사 확인=> 갱신요구청구권 사용여부 명확히 하기

  만약 만기 2개월 이후 (계약만료일 전이라도) 갱신 의사 물을 경우, 묵시적 갱신이 됨. 

  계약 조건 협의(가격 조건)

  계약서 작성(당사자 작성 교환, 부동산 대필, 부동산 보증, 전자계약서 등)

  주택임대차 계약 신고하기(계약일로 부터 30일 이내)

part4. 임대리스크 줄이는 법.

-part4에서 인상깊은 점 : 임대, 보유시에도 쌀때 싸게 사는 것이 중요. 

                          5%이내 전세가 상승률을 유지하는 경우, 역전세 리스크가 감소하여 안정적 운영 가능. 

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<전세 세팅 강의를 통해 적용할 점>

  1. 공급! 공급! 공급을 예의주시! 전세가 설정, 임대기간 설정시 중요한 요소!

     공급을 무조건적 리스크로만 판단하지 말고, 해당 지역에 영향을 미칠 공급인지 면밀히 파악하기

     ▶️ 공급 지역의 위치, 물량, 시기 파악

  2. 전세 세팅 뿐만 아니라 매수를 위한 매물임장시에도 전세 조건 파악이 중요. 

     ▶️ 살때부터 미리 파악하여 내 조건에 맞는 매물 찾기

  3. 투자에서 욕심과 기회비용은 같이 간다. 

      ▶️높은 전세가 보다 빠른 전세빼기를 통한 다음 투자와 시간의 기회비용 세이브!