[꾸오] 2강후기_본질은 바뀌지 않는다.

안녕하세요, 꾸준히 오래가는 투자자 꾸오 입니다. 

이것저것 하다보니 2강 후기를 작성하는게 늦어졌습니다. 

2주차 강의는 부동산 투자의 원칙과 투자 방향성을 걀정하는데 큰 도움이 되었습니다. 

그 동안 잊고 있었던 수익률 측면과 다주택 포지션을 설정했음에도 불구하고 주저했던 행동들에 대해서 바로잡는 시간을 보냈어요.

강의에서 인상깊었던 부분은 다음과 같습니다. 

#부동산 투자 원칙 

저환수원리. 

그 중에서도 수익률. 

서울 수도권에서는 200%. 지방 100% 수익률을 기준으로 매도를 고민한다고 합니다. 

투자는 가치 있는 것을 싸게 사서 수익이 났을 때 파는 것이죠. 하지만 요새는 더 좋은 물건이 보인다며 갈아타는 사례가 많은 것 같습니다. 그리고 과잉 공급이 많아 빨리 오를 곳으로 갈아타는 경우도 있죠. 

위 두 행동이 잘못된 것은 아닙니다. 수익 실현이 크거나 빠를 수록 투자자로써는 유동 자금을 빨리 확보해 재투자가 가능하기에 좋습니다. 

하지만 우리가 정한 원칙이란게 있다면 그대로 행동할 수도 있어야 한다고 생각이 되었습니다. 너바나님은 대부분 투자를 하고 수익률을 만족시키기 전에는 매도하지 않는 다고 합니다. 지켜나가면 어쨋든 싸게 샀으니 목표 수익률을 이룰 수 있으니까요. 이것이 이번에 제가 배운, 과거에도 배웠던 너바나 레시피였습니다. 

1호기를 매도할까 말까 에 대해서 많이 고민했었는데 수익이 나긴했지만 현재는 조금 아쉬운 상황. 너바나님의 말씀을 참고해서 수익률 원칙도 지켜 나가도록 하겠습니다. 

#시세차익 부동산 투자

시세차익 부동산 투자에는 다양한 투자가 있는데 월부에서 지향하는 투자법은 가치투자(담배꽁초투자/가치성장투자) 입니다. 

물론 돈이 있다면 어느 상황이고 서울 1,2급지에 똘똘한 한채를 마련하는 것이 관리와 수익 측면에서 더 좋은 선택이 될 수 있겠지만, 현재 기준으로 20억 정도의 투자금이 드니.. 현실적으론 어렵습니다. 

그렇지 않다면 우리는 자산을 쌓아간다는 관점에서 너바나 레시피를 지켜 가치투자를 해야합니다. 

담배꽁초투자는 상승폭이 드라마틱하지는 않지만 그럼에도 불구하고 부동산은 사이클을 타기 때문에 무릎이하에서 산다면 충분히 수익을 낼 수 있습니다. 

가치성장투자는 상승폭이 똘똘한 한채 보단 크지 않고 담배꽁초투자보다는 큰 투자이지만 여전히 수익 폭이 크진 않습니다. 그렇기 때문에 수익과 수익률을 극대화하기 위해서는 무릎이하에 사는게 중요하죠. 하지만 가치 성장 투자의 경우 약간 비싸게 샀더라도 한 사이클을 통해 잃지 않을 수 있기 때문에 지향하고 있습니다. 

 여기서 궁극적으로 하고자 하는 말의 의미는 투자금이 적다면 스스로에게 맞는 투자를 해야된다는 것입니다. 어쨋든 자산을 쌓아나가고 시간을 투입해 기다린다면 자산은 자연스럽개 불려질 것이기 때문이며, 그렇기애 우리는 마냥 기다리는 것이 아민 할 수 있는 투자를 해나가야 하는 것입니다. 

이것을 저는 이번 시장에서 많이 느꼈는데, 돈을 갖고 있다라도 똘똘한 한채를 바라보며 투자를 주저햇던 분들은 결국 1,2급지에서부터 경기도로 밀려나는 것을 볼 수 있었습니다. 

지금 시기는 사이클 상 바닥 구간임을 알고 할 수 있는 시기에 최선을 다해 가치가 있는 것들 중 가치 대비 싼 매물들을 찾아 투자를 해나가도록 하겠습니다.

#세금 

부동산 세금은 총 3가지, 취득세, 종부세, 양도세가 있지만 우리에게 지금 중요한 것은 취득세, 종부세 이겠죠. 

그 중에서도 취득세 얘긴 많이 들리지만 종부세는 샹소한 부분들이 많았던 것 같습니다. 

하지만 내년 5월 양도세 중과배제 시점 이후부터는 다주택자들이 주택을 갖고 있기 어렵도록 세금을 손볼 수 있을 확률이 높다 합니다. 즉, 종부세에 손을 대겟다는 것인데,따라서 많은 분들이 고민하시는 것 같습니다. 

너바나님은 종부세를 자산 금액별로 잘 계산햊 셨습니다. 대략 50억의 자산을 갖고 있으면 1-2천만원 사이의 세금이 발생합니다. 세금을 투자금 수준으로 내니 부담스러울 수 있죠. 

하지만 여기소 고민해봐야할 것은 자산에 따른 현금 흐름 발생 여부입니다. 50억의 자산을 가졌다면 아주 보수적으로 전세가율 50%에 계갱권 5%씩 상승, 1년간 현금흐름은 6천만원 이상이 발생하게됩니다. 

여기서, 세금 1-2천만원. 최소 4천만원은 남게되는 것이죠. 이래도 자산을 취득 안하실 건가요? 

결국 우리가 알아야 될 것은 세금은 돈을 버는 사람한테 나오는 수수료이며, 투자는 남는 장사라는 것이죠. 

세금을 무서워하며 투자하지 않는 것은 어리석은 짓임을 깨달았고, 더욱 적극적으로 자산을 늘리기 위해 행동해야 되겠다고 마음 먹게되었습니다. 

요약하자면, 이번 강의에서 적용해볼 내용은 아래와 같습니다.

1. 1호기 수익률 달성 시 매도 고려하기 (보유)
2. 전고점 대비 하락한 자산은 대부분 저렴하므로 지금 바닥을 다지는 시장에서 충분히 가치있는 것들을 할 수 있는 투자금 선에서 투자하기
3. 세금 때문에 투자 미루지 않기

오늘도 많은 인사이트를 쉽게 설명하며, 예시로 투자 단지들을 들어주시며 알려주신 너바나님 너무 감사드립니다.