전세 하나에 담긴 시간의 값, 욕심을 줄여 리스크를 넘다! [물방울33]

리스크가 ‘현실’로 튀어나오던 순간들 

이번 열반스쿨중급반 2주차 강의는 임대 세팅을 “이론”이 아니라 “실제”로 보여준 시간이었습니다..!

양파링님은 부천 한아름마을 투자 사례를 꺼내면서, 전세가 안 빠질 때 투자자가 어떤 순서로 무너지고 또 어떻게 수습하는지까지 그대로 펼쳐 보여주셨습니다.

2017년에 3억 2,500에 매수하고 전세를 2억 9,500에 맞춰 사실상 매전차 3,000 수준으로 시작했지만, 수리비 1,800과 각종 부대비용까지 얹히며 ‘생각보다 큰 돈’이 들어가는 구조가 되었습니다..!

특히 “전세가 안 나가는 기간”이 생기면 단순히 불편한 게 아니라, 그 시간만큼 다음 투자를 못 하고 기회비용이 계속 새는 거라는 말이 아주 뼈에 박힌 순간이었습니다!

같은 돈이면 ‘윗단’부터 훑어야 했습니다?!

양파링님이 반복해서 강조한 건 생활권을 볼 때 “아래부터 고르지 말고 윗단부터 살피라”는 관점이었습니다. 

당시 부천에서 상동·중상동 같은 상위 생활권은 투자금이 더 들어 부담스러워 보였고, 그래서 7호선 아래쪽 한아름·반달 라인에 기회가 있어 보였다는 흐름이 이해됐습니다. 

그런데 지금은 오히려 같은 돈으로 상위 생활권을 볼 수 있는 구간이 생기기도 하니, 투자 후보지를 정해두었더라도 ‘더 좋은 생활권이 같은 금액대에 걸려 있는지’를 먼저 체크하고 내려와야 한다고 말씀하셨습니다.

괜히 하위 생활권부터 보면 “어쩔 수 없으니까 여기”가 되어버리고, 그 순간부터 리스크를 스스로 키우게 된다는 느낌이었습니다.

‘입주물량’은 숫자가 아니라 파도!

가장 강하게 남은 포인트는 입주물량이 임대시장에 미치는 영향이었습니다. 

당시 후보 물건이 2개였고, 가격과 생활권은 비슷했지만 잔금 조건과 집 상태가 달랐습니다. 

하나는 잔금이 길고 집이 너무 지저분해 올수리가 필요했지만 수리 후 전세 3.3을 기대할 수 있었고, 다른 하나는 잔금이 촉박하지만 이미 수리가 되어 바로 전세 세팅이 가능한 상태였습니다. 

양파링님은 “최고가 전세” 욕심으로 올수리 물건을 고른 뒤, 옥길지구 입주가 시작되면서 전세 매물이 쌓이고 흐름이 급변하는 걸 그대로 겪었다고 하셨습니다.

9월 계약 후 10~1월 사이 대규모 입주가 진행되자 전세가 멈춰 서고, 11월까지 집을 본 사람이 한 명도 없었다는 장면이… 숫자보다 무섭게 다가왔습니다..!

공급은 ‘미리 정리했다’로 끝나는 게 아니라, 실제 내 타이밍에 어떤 파도로 오느냐가 전부라는 걸 배웠습니다.

전세 세팅은 ‘가격’만이 아니라 ‘행동’!

전세가 안 나갈 때 양파링님이 했던 행동들이 정말 현실적이었습니다. 

1차로 1,000만 원 내리고(3.1), 그래도 안 되니 다시 1,000만 원 내리고(3.0), 결국 2,950까지 조정하며 전세를 맞췄다고 말씀해주셨습니다.

그 과정에서 전단지를 직접 만들어 비 오는 날 에코백에 넣어 부동산을 돌고, 최정예(?) 중개사님들에게 금·토 오전에 단체 문자로 사진과 업데이트를 반복 발송했던 디테일이 녹아든 강의였습니다.

 “전세는 내놓으면 빠진다”는 말이 통하지 않는 구간이 분명히 있고, 그 구간에서는 임대인이 ‘가만히 기다리는 사람’이 아니라 ‘세팅을 끝내는 사람’이어야 한다는 걸 알게 됐습니다. 

그리고 결국 처음 계획했던 투자금(3천 수준)이 아니라, 전세 하락과 지연으로 매전차만 3천에 수리·부대비까지 더해 5,400 수준으로 마무리되었다는 결론이 어쩌면 내 이야기가 될 수도 있다는 생각을 하며 열심히 들었습니다..!

임장과 분산, 그리고 ‘확신’의 근육 💪

양파링님은 임장할 때 “좋은 곳만 골라 가지 말라”고 단호하게 말했습니다. 

안 좋은 동네까지 같이 봐야 상위 생활권의 가치가 보이고, 그래야 내가 산 물건을 흔들리지 않고 지킬 ‘확신’이 생긴다는 설명이 설득력 있었습니다. 

실제로 부천 중상동만 봤을 땐 감이 없었지만 주변 원도심(주택가 사이에 박힌 아파트들)을 같이 보고 나서야 “중상동이 진짜 균일하고 좋구나”가 보였다는 흐름이 와닿았습니다. 

또 초반부터 한 지역에 추가투자를 몰아버리면 자금이 묶여 분산이 안 되고, 역전세 같은 리스크가 왔을 때 방어력이 떨어질 수 있다는 이야기(부천에서 회수한 돈이 평촌 역전세 하락분으로 흡수된 사례)는 포트폴리오를 ‘지도’로 보게 만들었습니다.

바로 적용할 실행 리스트 ✅

이번 강의에서 저는 “욕심을 관리하는 게 실력”이라는 말을 실감했습니다. 

그래서 당장 적용할 점을 정리해 보았습니다. 

• 첫째, 전세가 설정은 단지→생활권→공급 순서로 반드시 확인하고, 특히 입주물량은 ‘기간’까지 쪼개서 제 잔금·수리 일정과 겹치는지 체크하겠습니다. 
• 둘째, 전세 세팅은 최고가 욕심을 줄이고 다음 시장에서 돌려줄 가능성까지 포함해 적정 상승률(대략 5% 내외)을 기본 원칙으로 두겠습니다. 
• 셋째, 임장 루트는 일부러라도 하위 지역을 포함해 비교하고, “내가 왜 이 물건을 샀는지”를 한 문장으로 남겨 흔들릴 때 꺼내 보겠습니다. 
• 마지막으로, 임대인은 결국 누군가의 생활을 받쳐주는 역할이라는 양파링님의 편지 에피소드가 오래 남았습니다. 제 이익만 챙기는 임대가 아니라, 약속한 안전과 편안함을 제공하는 임대 운영을 해보겠습니다. 앞으로도 배운 대로 꾸준히 움직이며 더 단단한 투자자로 나아가겠습니다. 🏃‍♀️🔥