[열기 89기 5십대2전에 경제적자유 달성할조_초록비s] 부천시 다정한금강KCC 수익률 분석 보고서

✅아파트명: 다정한금강KCC

✅위치(지도)
 

✅입지평가

1. 직장: S

2. 교통: B

(상동역 도보 17분)

강남역 74분, 여의도역 60분, 시청역 72분

3. 학군: A

4. 환경: B

현대백화점 1.15km

킴스클럽 967m

5. 공급: S

부천시 원미구

인구수: 393,826명
적정 공급량: 393,826 x 0.005 = 1,969세대
3년 평균 공급량: 1,464세대 / 3년 = 388세대
→ 적정 수요 0.5배 이하

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 비교평가 필요

2) 환금성 : 300세대 이상 → OK

3) 수익률 : 투자금 2.5억, 100% 수익률 위해서 10년뒤 매매가 9.5억이 되어줘야 한다. 

현재 전고점 대비 -14.5% → OK

4) 원금보존 : 입지독점성 있음. 공급 부족. 전세가율 64% → OK

5) 리스크 대비: 역전세 대응가능 여부 → 잔금을 치를 수 없으므로 전세낀 매물 or 주인전세로! OK

나의 투자 결론(매수 여부): 현재는 매수 보류. 비교평가 후 저평가 여부 판단후 매수 결정!

✅ 작성하면서 느낀점 

저환수원리 중 항상 저평가 판단이 어려웠는데, 비교평가가 충분하지 않았던 거다. 

저평가를 찾기 위해서 비교군이 많을수록 가치가 더 좋은 아파트를 찾을 수 있다. 

앞마당을 늘려야 하는 필요성을 느꼈다. 앞마당 늘리자!