✅아파트명 : 안양시 동안구 평촌동 초원세경아파트 (1996/709^)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : A, 대기업 및 질 좋은 일자리가 적은 편
→ 지역 자체의 직장의 한계를 커버하기 위해 교통이 좋음
→ 접근가능한 업무지구 : 강남(잠실권 포함), 여의도, 도심, 구디+가디, DMC 수도권 업무지구를 대부분 커버/
**마곡은 1시간 이상으로 접근성 멀다/ 인동선호재로 동탄도 커버가능 예상 / 판교는 환승이 2번이나, 월판선(경강선) 호재로 개선될 것으로 보임
2. 교통 : A (강남, 여의도, 도심을 모두 1시간 이내 주파 / 환승 1번 소요)
- 강남역 32분(환승1회)
- 여의도역 40분(환승1회)
- 시청역 55분(환승1회)
★ 주요 업무지구를 1시간 이내 주파, 특히 강남권 커버 가능 (도심, 여의도 포함) → (판교,수원, 동탄도 커버가능)
3.학군 : A(95%이상이 2개, 90%이상이 3개)
- 단지 배정 초등학교 : 동안초
- 거리: 1분, 가는 길: 작은길 하나만 건너면 된다
- 학급수 479명 / 학급당 학생수 20.8명 /저학년<고학년 비율
- 단지 배정 중학교 : 평촌중 배정 (90%이상, 특목고 진학수 높음 34명/ 진학률 8.5%)
★ 평촌 내 5위 안에 들고, 90%가 넘고, 특목고 진학률과 수가 높아 선호하는 평촌중에 배정받는 단지이고,
초품아는 아니지만, 단지 바로 앞에 있는 동안초는 학급당 학생수가 20명이상임
4. 환경
- 균질성 : 1기신도시 구축 택지
- 상권(정량) : 롯데백화점 1개 (전국 26위/경기도 6위)(도보 20분, 범계역 위치)
마트 2개(홈플러스, 이마트), 아울렛 1개(뉴코아, 마트느낌)
(정성) : (편의) 단지로 나가면 스타벅스, 과일, 카페 생활편의 상권들이 있음
(유해) 평촌역 바로 나오면 술집이 즐비함
- 종합병원 : 한림대학교병원(바로 뒤)
- 플러스요소 : 평촌중앙공원 옆이라 주민들 선호
★ 범계역에 롯데백화점 및 마트가 쫙 놓여져있고 범계역-평촌역 라인으로 상권이 형성되어 있어 생활하기 편리해보임
5. 공급 : A(적정 공급량 이내)
- 공급량 (서울) : 2000년 이후 가장 공급이 없는 시기 진입
공급량 (서울+경기 수도권) : 수도권을 합쳐서도 평균 이하
- 공급량 (안양시) : A(적정공급 이하) *27년 입주 유의
위치 : 안양시 자체는 비산> 호계 순
★서울, 경기 전체 공급량 급감, 안양시 자체는 향후 3년간 적정공급량 이하
25년 투자 시 27년 전세 재셋팅시기가 올 수 있음 / 28년 공급 0 → 단기 셋팅에 유의할 필요가 있겠다.
수요가 많은 곳에, 공급 또한 적다!
(6. 호재)
1) 교통 : 평촌역 → ★(호재) 인덕원역(역 1개 2분)
- GTX-C(경기도 양주 덕정~경기도 수원) -영향(입지개선) : 양재,삼성(강남권일자리)까지 연결 / 실현가능성 : 착공 단계
- 월판선(경강선)(송도~시흥~광명역~안양역~인덕원역~판교) - 영향(입지개선) : 판교까지 연결, 판교직장인 거주수요 / 실현가능성: 착공 단계
-인동선(인덕원~동탄) - 영향(입지개선) : 인덕원-동탄까지 연결, 동탄직장인들 거주수요 / 실현가능성 : 착공 단계
2) 직장
- 과천 지정타 : 3만명 이상의 산업 클러스터 인력 증가
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 (가치> 가격)
같은 가격일 때 더 좋은 가치
같은 가치일 대 더 좋은 가격 (싼 가격)
시기적으로 전고 아래 구간 저평가
가치(3대업무지구 1시간 이내, 경기도내 평촌 학군+학원가, 1기 신도시 택지, 지역내 직장은 부족하지만, 교통이 좋아 주거지로서 선호하는 가치를 가지고 있으면서)가 있으면서 향후 공급은 적다
* 입지독점성에 대한 생각 : 지역 내로 보면 비산, 호계 등 빈땅이 있고, 개발이 가능하기에 학군의 중심인 평남 자체는 지역내 가장 선호하는 지역이면서, 땅이 없어 재건축으로 새 아파트를 만들어야 하므로 지역내 평촌 평남이 입지독점성이 높다고 할 수 있겠으나, 상대적으로 확실히 서울 땅에 비해 입지독점성은 낮다( 과천, 의왕 등 인접 빈땅)
가격(매매가, 투자금)
5억대 매매가
2억 미만 투자금
비교평가
지역 안 비교 시 5억대에서 상대적 저평가 > 지역간 서울,경기 비교시 5억대에서 가치가 더 좋은 물건은 많았지만, 조건이 맞춰질 수 없었기에 지역간 비교 시에도 저평가 충족
상대적 저평가
2) 환금성
- 안양시 동안구 평촌 내 평남 위치, 역까지 9분, 평촌중을 보내기에 수요가 있어 팔고자 할 때 팔린다
709세대, 중간층
: 저층,탑층과 매물이 나올 때 유리하고, 수리 조건이 좋기 때문에 매매, 전세 모두 유리한 조건
- 업무지구 교통 접근성이 좋은 위치에 역세권이라는 점에서 소형평형도 충분히 가치있다고 판단. 다만, 평촌중을 보내서 좋다고 생각할 때(학군) 평촌 자체가 가족단위 학군 수요가 높은 지역이나 소형이라는 점은 시장이 안좋을 때, 상대적으로 환금성이 떨어질 수 있을 것으로 생각
3) 수익률
5.7억 매수 시 수도권 200% 수익률 매매가 9.12억 → 도달할 것
5.7억 매수 시 수도권 100% 수익률 매매가 7.41억(전고대비 1.6천 상승 가격) → 전고까지 안전마진 충분
4) 원금 보존
- 5.7/3.99 경기도 70% 충족
- 고점 7.25, 저점 4.76에서 5.7가격은 무릎아래, 허리이하 가격이라고 생각되어 싸게 샀으므로 원금잃지 않다
- 단기 공급 적음 (27년 주의)
전세가 상승 : 수요(교통, 학군) 가 있어 전세가는 우상향, 리모델링 구축 호재 단지이므로 광명의 비슷한 단지 대비 상대적으로 전세가가 얕게 상승하고 있음 / 상대적으로 서울에 비해서는 입지독점성 약함(과천, 의왕)
5) 리스크 대비
- 수도권 자체에 물량이 급감하나, 지역 내 27.12 외곽 신축 브랜드 입주 예정 2700^ 단기입주 유의
- 수도권의 전세에 큰 영향으로 심리> 규제, 금리가 있을 수 있고, 알 수 없는 일
- 전세금의 5% 예비 마통 마련, 매년 전세금 상승 5%만 유지
나의 투자 결론(매수 여부): 교통 면에서 강점이 충분하다(대부분의 업무지구를 1시간 이내로 주파, 특히 강남 40분 이내) 따라서 매수해서 200%수익률 시점이 날 단지라고 생각된다. 그러나, 상대적으로 입지독점성이 있는 땅으로 갈아탈 준비 필요하고, 전용 49 방2 화1 구조에서 가족단위 수요가 한정적이기 때문에 시기에 따라 환금성 유의하여 갈아타야한다.
매수 당시 전세가율 70%기준 충족, 전세 우상향하고 있으나 동일 가치 대비 전세금이 낮은 약점이 있다(리모델링 호재 단지). 추후 리스크 관리에 유의해야 한다
✅ 작성하면서 느낀점 : 저,환, 수,원,리에 따라 물건을 보고 내생각을 남겨보는게 진짜 중요하다고 느꼈다.
