[열중 48기 5년안에 8자고치조 제리23] 2주차 강의 후
시장을 이기는 전세 셋팅 A to Z (매수는 기술, 임대는 예술!)

안녕하세요? '5년 안에 8자 고치조' 제리23입니다.

그동안 저는 "좋은 물건을 싸게 사는 것"에만 온 신경을 집중해 왔던 것 같습니다. 
하지만 이번 <전세 A to Z> 강의를 들으며, 매수는 투자의 시작일 뿐 진정한 투자의 완성은 '임대(전세 빼기)'에 있다는 사실을 뼈저리게 느꼈습니다.

"과연 전세 놓기가 쉬운 적이 있었을까?"라는 양파링님의 질문이 머릿속을 맴돕니다. 대출 규제, 역전세난, 공급 물량 등 첩첩산중인 시장 상황 속에서도, 흔들리지 않고 내 자산을 지키는 실전 노하우를 배울 수 있었던 소중한 시간이었습니다.

강의를 통해 배운 핵심 내용과 다짐을 정리해 봅니다.

1. 전세 셋팅 (투자의 완성)

"매수를 하기 전에 이미 전세를 어떻게 놓을지 판단이 서 있어야 한다." 단순히 등기를 치는 것이 목표가 되어서는 안 됨을 깨달았습니다. 전세 셋팅은 수익률을 결정하는 경제적 결정이자, 잔금 리스크를 막는 전략적 방어막입니다. 앞으로는 매수 계약서를 쓰기 전, 엑시트 전략뿐만 아니라 '어떤 유형의 전세 셋팅(일반, 주전세, 승계)이 가능한 물건인가'를 먼저 시뮬레이션하는 습관을 들이겠습니다.

2. 단.생.공 (적정 전세가의 기준)

욕심을 부리다 공실을 내거나, 너무 낮게 내놓아 수익을 깎아먹지 않기 위한 3단계 공식. "단지 내 비교 → 생활권 내 비교 → 공급물량 최종 점검" 특히 단순히 내 단지만 보는 것이 아니라, 생활권 내 경쟁 단지의 가격 흐름을 읽고 인근 지역의 공급 물량(북의왕 입주가 평촌에 미치는 영향 등)까지 파악해야 함을 명심하겠습니다. 감이 아닌 데이터에 근거한 가격 설정만이 리스크를 줄이는 길입니다.

3. 공.수.포 (임대 기간의 전략)

"무조건 2년 계약이 정답은 아니다." 임대 만료 시점을 정할 때도 철저한 전략이 필요함을 배웠습니다.

• 공급: 만기 시점에 공급 폭탄이 떨어지는가?
• 수요: 학군지 이사철 등 성수기에 만기가 돌아오는가?
• 포트폴리오: 다주택자로서 만기가 한꺼번에 몰리지 않는가? 이 3가지(공.수.포)를 고려하여, 역전세 리스크를 피하고 재투자 기회를 선점할 수 있는 현명한 계약 기간을 설정하겠습니다.

4. 안전한 특약 (내 자산을 지키는 방패)

"투자의 안전벨트는 꼼꼼한 계약서에서 나온다." 주인 전세 시 '집 보여주기 협조' 특약이나, 반려동물 원상복구 특약 등 사소해 보이지만 치명적인 분쟁을 막아줄 디테일들을 챙겨야 합니다. 특히 법인 임차인이나 까다로운 조건의 물건일수록, 구두 합의가 아닌 문서화된 특약으로 내 자산을 빈틈없이 방어하겠습니다.

🎯 [BM] 적용할 점

• 선(先)계획 후(後)매수: 매수 전, 반드시 '단.생.공' 프로세스로 적정 전세가를 산출하고 자금 계획표(매매잔금=전세잔금 or 현금전세 여부 등) 작성하기.
• 공급 리스크 시각화: 관심 지역뿐만 아니라 영향권에 있는 인근 지역의 향후 3년 입주 물량을 캘린더에 표시하고, 전세 만기 시점과 겹치지 않게 조율하기.
• 특약 리스트 업데이트: 오늘 배운 '주인 전세', '법인 임차인' 관련 필수 특약 문구들을 내 계약서 양식에 미리 저장해두기.
• 현장 감각 유지: 전세 셋팅이 어렵더라도 현장에 답이 있다. 전화 임장과 현장 방문을 통해 사장님들과 소통하며 시장 분위기를 놓치지 않기.