안녕하세요!
월부 환경 속에서 항상 많은 도움을 받고 있는 선영이입니다.
좋은 환경에서 즐겁게 부동산 시장참여자로 있을 수 있게 도움주시는 월부에 정말 감사드립니다^^
다름 아니라,
현재 매수하려고 하는 물건이 상속등기 접수후 진행중인 상태인데
토허제 라는 거래 특수성까지 겹치니 가약정?부터 어떻게 진행해야할지 도무지 길이 보이지 않아 ㅜㅜ
튜터님들의 도움을 받고자 용기내어 글을 남겼봅니다.
제가 매수하려고 하는 1등 물건은
현 등기상 소유주(다주택)가 24.02. 사망하였으며
그동안 남매 3인 간 재산분할 협의가 되지 않다가
본 물건을 매도후 분할하기로 최종 협의되어 이번주 상속등기가 접수되었습니다.(접수번호 확인)
본 물건지에 현재 전세입자가 거주중이며 만기는 26.02.21.이고 갱신권이 살아있습니다.
상속자께서 세입자에게 매매진행하니 협조요청을 했고
세입자분이 좋으셔서 협조도 잘 해주시는 편이며 아직 갈 곳은 알아보지 않은 상태입니다.
매매가 늦게 될 경우, 상속자께서 세입자분께 역월세를 제안하셨고 이부분도 수용하셨습니다.
만약, 제가 매매하게 된다면
세입자분 만기 전이라도 보증금은 나가시는날 즉시 돌려 드릴 수 있으며(상속자의 금융비용 해결)
상속세, 취득세 등 상속자의 세금문제까지 해결해 드릴 만큼 보증금을 빠른 시일내 많이 드릴 수도 있습니다.(저는 이미 매도했고 중도금을 많이 빨리 받을 예정이라 이걸로 500 더 네고중)
다만, 제가 염려되는 리스크는
- [상속등기 전] 아직 상속등기가 완료되지 않아, 상속자 대표 1인과 소통하고 돈이 오가는게 맞는지? 즉, 가약정금과 특약을 대표 1인에게만 보내도 될지? 아니면 당사자 3인에게 쪼개서 각각 보내고 확인해야할지?
상속등기 완료후 약정체결하기로 하였는데 가약정금을 먼저 보내기위해(대기자 많아 물건을 뺏길것으로 판단) 무슨 서류를 미리 준비해달라고 요청하고 확인해야할지?
2. [복수의 관계자] 나머지 2인이 대표 1인에게 매매에 관한 모든 내용을 위임한다는 위임장을 가약정금과 특약을 보내기전 먼저 받아내야할지?
3. [명도] 세입자분 보증금을 싸게 살고 계시고 갈 곳을 아직 알아보지 않은 상태에서 마음 바뀔까봐 세입자 확약서를 받아두고 가약정금을 보내야할지?
만기 2개월전이면 이번주말이라 갱신거부 의사를 누가(상속등기 전이지만 상속자 대표1인이 해도될지) 어떻게(문자 등) 해둬야할지?
이 물건이 위와 같은 리스크는 있지만 가격과 가치 면에서 1등이라는 확신이 있어서
제게 리스크가 정확히 무엇이고 그래서 안전장치를 어떻게 해야할지만 잘 안다면 월부3년차라 잘 대응해 나갈 수 있을 것 같습니다.
다행히 부사님도 일 잘하시는 편이라 제 요건을 잘 수용해주시는 상황이라
주도적으로 잘 해결해보고 싶어서 이렇게 도움을 요청해봅니다.
답글 달아주시는 선배님들께 미리 많은 감사 인사 드립니다. 고맙습니다.
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댓글
선영이님 안녕하세요 매수 진행중이시네요 :) 1,2. 말씀하신대로 한 사람에게만 약정금을 보내는 것이 리스크가 있다고 판단이 되어 저라면 위임장을 먼저 받은 이후에 약정금을 보낼 것 같습니다. 공동 명의인 경우에는 명의자 모두가 해당 거래에 동의했는지 여부가 중요하기 때문에 이 부분 요청 가능하다고 생각합니다. 약정서 자체가 계약처럼 법적 효력이 있는 것은 아니지만 그래도 서로간의 약속의 의미로 약정서에 적힐 내용을 문자로 미리 받아두시는 것이 도움이 되겠습니다. 3. 임차인 퇴거 확약서를 받으신 이후에 거래 진행하시는 것이 좋아보입니다. 갱신권을 거절하기 위해서는 임대인이 입주하는 조건이어야 합니다. 선영이님의 사례는 상속인이 아직 확정되지 않았고, 여러 상속인 중에 누가 입주할지가 불분명하기 때문에 입주를 조건으로 갱신권을 거절하는 것이 문제가 될 수 있습니다. 토지거래허가구역에서 세가 낀 물건은 퇴거 확약서를 받아야만 거래 성사가 가능합니다. 따라서 약정금 넣기 전에 퇴거 확약서 먼저 받아두셔야 하겠습니다. 모쪼록 거래 잘 성사되기를 응원합니다!
안녕하세요 선영이님~ 위에서 미요님께서 말씀하신 것처럼 상속등기가 완료되기 이전에는 상속인 모두가 계약사항에 동의한다는 자료 혹은 모두의 위임장(인감증명서 포함)을 확인한 후에 약정금 입금 등 계약을 진행하는 것이 중요합니다. 또한 상속등기 진행중으로 잔금 지급 전까지 상속 등기이전 완료 조건, 상속인 간의 분쟁 등 매도인의 사유로 소유권 이전 불가한 경우 (계약금의 배액 상환), 상속으로 인한 세금 및 공과금 납부 책임 명시 등의 내용을 특약에 기재하는 것이 필요합니다. 매수를 응원드립니다!!
안녕하세요 선영이님! 이 물건의 핵심 리스크는 상속등기 전 거래, 공동상속인, 명도 세 가지로 보입니다. *상속등기 전 거래 -> 상속등기 전에는 대표 1인과만 거래하는 것은 위험하므로, 상속인 전원 매매 동의 확인서 또는 위임장을 먼저 확보한 뒤 가약정금을 진행하는 것이 안전합니다. 특약에는 상속등기 완료 후 본계약 체결을 명확히 넣는 게 좋겠습니다. *공동상속인 리스크 -> 나머지 상속인 2인의 대표 1인에 대한 위임장 매매가&조건에 대한 동의 확인서는 가약정금 이전에 필수로 받아두는 게 좋아 보입니다. * 명도 리스크 -> 세입자분이 협조적이더라도 퇴거 예정일이 명시된 확약서와 보증금 반환 시점은 가약정금 전에 확보하는 것이 안전합니다. 갱신거부 의사는 대표 1인이 문자 등 기록이 남는 방식으로 진행하면 될 것 같습니다 사실 개인적으로는 상속등기가 완료되고 나서 거래 진행하는게 가장 안전하다고는 생각합니다. 혹시나 갑작스러운 변심으로 분쟁이 생길 가능성이 있으니 우도롱님 말씀처럼 특약에 꼼꼼하게 기재 하시는게 중요할 것 같습니다. 더불어 매도자분들의 상황도 잘 파악해보시면 좋을 것 같습니다!
