높은 환율이 내 집 세금에 미칠 영향 - 내년도 주택 세금 정책에 대한 개인적인 전망

안녕하세요? 김철종 세무사 입니다. 

최근 원달러환율이 높게 지속되면서,

"IMF 당시와 같은 경제위기가

다시 오는 것 아니냐"

"그 정도의 위기는 오지 않을 것이다" 등의

서로 다른 전망들이 쏟아지고 있습니다.

저 역시도 세무사로서,

이러한 흐름을 보며

적지 않은 고민을 하게 됩니다.

그렇다면 이처럼 높은 환율이 지속될 경우

내 집 세금에는 어떤 영향을 미치게 될까요?

먼저 높은 환율이

내 집 세금에 미칠 영향을 살펴보기에 앞서,

현재 주택 관련하여 시행되고 있는

우리나라 세금에는 어떤 것들이 있는지

표를 통해 짚어보고 가겠습니다.

다시 본론으로 돌아와서,

환율이 높아진다는 것은 거꾸로 보면,

우리나라 원화 가치가 떨어진다는 것을

의미할 겁니다.

이 경우 한국은행에서는

물가 상승과 자본 유출을 막기 위해

기준금리 인상을 검토할 수 있습니다.

이 지점에서부터

주택 시장과 세금의 방향성이 갈리게 됩니다.

기준금리가 인상된다면

만약 내년 중 기준금리가 인상된다면,

은행 대출금액에 대한 이자부담이 높아지고

기준금리 인상 기조가 지속된다면

대출 비중이 높은 상태에서

주택을 매수한 분들,

소위 '영끌'하여 집을 마련한 분들부터

이자 부담을 감당하지 못해

매물로 내놓는 상황이 발생할 수도 있습니다.

이는 2022년 금리 급등 시기에

집값이 조정받으면서

부동산 시장이 위축되었던 흐름과

유사한 모습이 될 가능성도 있겠습니다.

이럴 경우 가장 직접적으로

영향을 받을 세금은 양도세입니다.

1세대 1주택자의 경우

비과세 요건을 충족한다면

납부할 양도세가 없거나 미미하겠지만,

다주택자의 경우 내년 5월 10일 이후

조정지역 내 주택 매도 시

다주택자 양도세 중과세 규정이

다시 적용될 가능성이 있습니다.

물론 현재 시행중인 중과세 유예 규정이

한 차례 더 연장될 가능성도 배제할 수 없지만

만약 연장되지 않는다고 하면,

팔자니 세금이 부담되고

보유하자니 이자가 부담되는

곤란한 상황에 놓일 수도 있겠습니다.

기준금리가 유지 또는 인하된다면

반대로 기준금리가

현 수준에서 유지 또는 인하된다면

원화가치는 계속해서 낮은 상태를 지속하거나

더 떨어질 수도 있겠습니다.

이럴 경우 많은 분들은

원화를 그대로 들고 있기 보다는

실질 가치를 보존해줄 수 있는

실물자산을 찾게될 텐데요.

원화를 대체할 자산으로

금, 달러, 비트코인 등도 대안이 될 수 있지만,

우리나라 특성 상 결국

주택 수요를 다시 자극할 가능성이 큽니다.

이럴 경우 집값 상승세를 억제하기 위한

추가적인 정부 대책이 나올 수 밖에 없을텐데

세금 측면에서 보면,

서울 전역, 경기 일부 지역 등이

조정대상지역, 토지거래허가구역으로

이미 지정된 상황이므로,

결국 조정대상지역을 대상으로 하는

보유세 강화 정책이 다시 논의될 가능성을

충분히 예상해볼 수 있습니다.

아울러, 집 값 수요를 억제하기 위한

대출 규제 강화 정책과 함께

현금 부자들의 주택 매수에 대한

자금출처조사도 강화 역시 병행될 수 있습니다.

다만, 부동산 시장 전체가

같은 방향으로 움직이진 않을 것 같습니다.

서울 강남권, 한강벨트 등 핵심 지역 아파트의

매수 수요는 지속되겠지만,

그 외 지역에는

수요가 더 위축될 수도 있겠습니다.

그럴 경우, 정부에서는

일부 지역에 대해 조정지역 해제를 검토하거나,

지방 소재 주택에 대해서는

현행 세제 혜택을 확대하거나

추가적인 세제 혜택을 발표할 수도 있겠습니다.

이번에 말씀드린 내용은

현재의 경제 흐름과 세무사의 시각에서 바라본

제 개인적인 전망일 뿐입니다.

내년에 시장 흐름이 어떻게 나아가고

어떤 정책이 실제로 시행될지는

그 누구도 단정할 수 없다고 생각합니다.

그럼에도,

환율과 금리 변동,

이에 따른 부동산 시장과 세금 정책 예상 등

그 흐름을 한번 정리해보는 것만으로도

내 집과 내 재산을 지키기 위한

내년도 계획을 세우는데에

분명 도움이 될 것이라 생각합니다.

아무쪼록 이 글이 그 과정에서

조금이나마 도움이 되기를 바래봅니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^ 

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