1. 아파트명
한아름동원
2. 위치(지도)
3. 입지평가
(1) 직장
부천에 대기업 숫자가 생각보다 많음. (고양시, 안산시를 상회) 시 기준으로는 30만명이 넘는 것이 확인되나 구 기준으로는 20만명 미만임, 원미구 종사자 수: 189,475명 -> C등급. 대기업 위치 확인해 볼 필요 있음.
(2) 교통
네이버지도 – 길찾기 (평일 7시30분)
강남역59분, 시청역51분, 여의도역43분 -> C등급
한아름마을동원에서 송내역까지 가는 버스가 다섯대가 있고 3정거장이면 갈 수 있어서 도보권은 아니지만 역에 쉽게 접근할 수 있는 편이며, 1호선급행 정차역에 해당하여 서울 내 주요 직장에 1시간내에 출퇴근할 수 있는 단지로 확인된다.
(3) 학군
상동초 – 학생수 778명, 학급당학생수 22.9명, 1,2학년: 226명/5,6학년:265명 -> 1.17배
상일중 – 89.2%/3.0% -> B등급
상동역 주변으로 학원가가 크게 형성되어 있는데, 한아름마을동원에서 상동역까지 직선거리로 약 1.1km이며, 버스교통도 잘 되어 있는 편이다.
(4) 환경(주변 편의시설)
단지 1km 반경 내 위치한 마트는 1개이며, 입지등급평가에 따라서 B등급에 해당한다.
다만, 지역 내로 넓혀서 보면 백화점2개, 마트1개가 추가되며 상동역과 부천시청역 주변으로 형성되어 있는 병원, 학원, 프랜차이즈, 먹자, 술상권 등 편의시설을 이용하기 편리한 편이다.
해당 단지가 위치한 상동은 1기 신도시 택지로서 다수의 아파트들이 균질하고 반듯반듯하게 형성되어 있어 사람들이 선호하는 거주환경을 조성하고 있는 곳이다.
(5) 공급
4. 수익률분석
현재 호가는 탑층 제외 5.0억원이나 가장 최근 실거래가는 4.55억임.
4.7/3.7로 매수 가능 시 최소 수익률 100% 달성 가능하고,
장기보유 시 충분히 200% 수익 달성할 수 있을 것으로 예상됨.
5. 현장사진
6. 투자결론
1) 저평가 : 역곡동 동부센트레빌3단지와 호가가 비슷한 수준인데, 같은 가격이면 한아름동원이 낫다. 한아름동원이 저평가 됐다. 그런데 같은 지역 내 한아름라이프, 현대보다 가치가 떨어지는데 호가가 같다. 매수가가 최근 실거래가인 4.5억 수준은 되어야 가격이 메리트가 있는 것으로 보인다.
2) 환금성 : 4층이상이다. 300세대가 안되는데 세대수에 비해 환금성은 있는 편이다. 더 넓게 보고 같은 가격 대 최선의 물건인지 꼼꼼히 확인해 봐야 한다.
3) 수익률 : 수익률 계산기를 통해 200%이상 수익률 가능한 것으로 검토 되었다.
4) 원금보존 : 중, 상동은 입지독점성이 있고 빈땅이 없다. 주변 공급량은 기민하게 살펴야 한다. 전세가율 74%에 기준을 충족한다.
5) 리스크 대비: 부천시 3년간 공급 0.3% → A등급
결론: 4억대 중~후반 물건 중 더 최선인 것을 찾아 보겠다.
7. 작성하면서 느낀점
틀에 갇히지 않고 스스로 생각하고 꼼꼼하게 작성해 보았다. 가치 판단에 보다 확신이 생겼고, 더 넓게 보고 저평가된 물건을 찾아야겠다는 생각을 하게 되었다.
