안녕하세요.
환경안에서 목표를 이뤄낼 직장인 투자자 먹부기입니다.
✅아파트명
천안시 서북구 불당동 불당린스트라우스2단지 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
천안시 종사자수 321,670명
천안시 사업체수 74,581개
아산시 종사자수 204,324명
아산시 사업체수 35,938개
천안시와 연담화되어있는 도시의 아산 종사자수까지 합치면 종사자수는 대략 50만명
→광역시와 비교해보면 확실히 차이가 있지만 천안 아산을 합치면 울산과 비슷한 정도.
2. 교통
→ 삼성SDI 천안사업장을 기준으로 자차 9분거리이다. 자차 15분 이내로 아주 가깝다.
3.학군
→ 천안불당중 92%. 높은편이다.
4. 환경
→ 1km이내에 대형마트는 없지만 1.6km안에 갤러리아 백화점이 있다.
5. 공급
<천안>
<아산>
천안의 입주물량은 27년에 많고 26년엔 많지않다. 하지만 천안과 연담화된 아산지역에 26년 공급이 많다.
또, 28년엔 천안, 아산 둘다 많은데 아래 그래프를 보면
천안, 아산 지역의 적정수요보다 3년동안 대략 3천호가 많은것으로 보인다.
게다가, 그 공급 지역들이 천안, 아산 사람들이 좋아하는 곳에 입주할예정이기때문에 쉽지않다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X
→ 고점대비 18%정도 하락, 저점대비 19%정도 상승한 상황이다.
린스트라우스2단지는 천안 1등 생활권의 대장아파트의 옆단지로 학군, 환경등이 매우 좋아 분명히 가치 있는곳이다. 하지만 지금의 가격은 저점대비 19% 상승했을뿐 아니라 주변에 공급물량이 대거 있을 예정이므로 가격이 더 조정될 확률이 있다. 투자금도 2.3억이나 써야하므로 그돈이라면 굳이 이곳이 좋은 선택은 아닌것 같다.
2) 환금성 : O
→ 천안의 1등 생활권에 대장아파트 옆단지이므로 선호도가 높은동네의 선호도가 높은 단지이다.
본 매물도 고층매물, 84m², 557세대로 선호도가 있다.
3) 수익률 : X
→ 수익률 200%를 달성하기 위해서는 2.3억이 올라야하고, 전고점이 8.3억인데 9.3억까지 가기에는 무리가있어보인다. 우선 지금 싸지않은게 가장 큰 이유다.
4) 원금보존 : X
→ 전세가율이 67%정도로 아직은 전세가가 많이 받쳐주지않는 상황이다.
5) 리스크 대비: X
→ 향후 3년간 천안의 공급물량도 꽤 있을뿐더러 천안에 영향을 주는 아산에도 많은 공급이 예정되어있어 적정수요의 1.5배이므로 리스크대비 어려움. 공급이 많이 예정되어있어서인지 매매 매물은 많은데 전세 매물은 거의 없는편이라 동일평형으로 주변 전세 매물은 많지않아 전세 맞추기는 어렵지않아보임. 혹시 전세를 맞추지 못할경우 현재 상황으로 잔금 어려움.
나의 투자 결론(매수 여부): X
✅ 작성하면서 느낀점
→ 전부터 아이를 낳고 아이가 취학연령이 된다면 언젠간 꼭 여기서 살고싶었다. 우리 지역에서 학군이 제일 좋은 동네이기도 하지만 환경! 아이를 키우고 아이가 학교를 가고 생활하기에 공원, 커뮤니티가 너무 잘되어있어서 나중엔 꼭 여기로 이사오고싶었다. 사실 수익률 보고서를 여러번 작성했었지만 첫수익률 보고서는 월부 첫 입성이라 그냥 내가 살고있던 동의 가장 비싼 아파트를 썼었고, 그 이후는 서울 임장을 하며 살고싶었던 곳들만 했었다.
→ 사실 0호기를 매도하고 돈이 생기면 지금당장 투자처를 못찾은김에 그냥 불당동에서 투자를 해볼까 싶었다. 임장보고서를 쓸당시에는 소액투자로만 접근해서 이 단지들을 눈여겨보지않았지만 0호기 매도금이 꽤 되기때문에 다시한번 살펴보고자 수익률 보고서를 작성해보며 느꼈다. 살고는 싶지만 나는 아마 이곳을 매수하지않을 것 같다. 보고서를 쓰다보니 투자가 조금 늘어지더라도 좀더 이 투자금을 잘 활용할 수 있는 곳을 공부해서 이정도 투자금이 들바에 비규제지역 수도권 혹은 광역시 투자를 하는게 나을 것 같다.
→ 수익률 보고서를 써보니 더이상 헛물(?)켜지말고 아직 젊고 아기가 어릴때 열심히 몸테크하고 절약하고 실전 투자를 해서 자산을 불려야겠다고 생각했다. 역시 머릿속으로만 생각해보는것보다 이렇게 구체적으로 조사를 하고 보고서를 작성해보니 희망회로 돌리며 비전보드가 이루어지기만 기다리는게 얼마나 허황된건지 깨달았다.ㅎㅎㅎ
