전세 세팅은 실전이다.

양파링님의 전세 세팅 강의 덕분에 전세 세팅에 대한 실전 지식이 한층 더 쌓였습니다.
정말 실전반에서나 들을 수 있을 법한 내용들로 구성되어 있어,

다양한 상황에서도 전세 세팅에 유연하게 대응할 수 있을 것이라 느꼈습니다.

규제의 영향, 전체 부동산 시장 흐름, 지역별 시장 변화, 매도자와 세입자의 상황 등
전세 세팅을 고려할 때 함께 봐야 할 변수들이 생각보다 훨씬 많다는 점을 다시 한번 깨닫게 되었습니다.
매수,보유,매도뿐만 아니라 전세 세팅 역시 ‘대응의 영역’이라는 인식이 필요하며,
전세 세팅은 비교적 예측과 대비가 가능한 만큼 더욱 철저하게 준비해야 한다고 느꼈습니다.

그동안 1호기 세입자가 갱신권을 사용할지, 연장할지, 어느 시점에 갑작스럽게 이사갈지,
또 매도 시점은 언제가 좋을지에 대해 깊이 고민해본 적이 없었는데,
이번 강의를 통해 이러한 부분들을 자연스럽게 고민해보게 되었습니다.

특히 제가 막연하게 고민해보던 상황들을 각 케이스별로 예시를 들어
문제를 풀듯이 설명해주셔서 이해가 잘 되었고, 실제로 와닿는 강의였습니다.

1.잊기 전에 기록하기

1)전세 세팅은 투자 수익률을 결정 : 투자금 최소화, 리스크 관리, 시간 및 투자 기회 확보

2)전세대출X : 현금전세,세안고,주전 / 전세대출O : 매도자 전세계약 승계,잔금 후 전세세팅

3)전세가 : 단지,생활권,공급 / 전세기간 : 공급,수요,포트폴리오

 → 구축은 신축 하위평형과 가격이 같거나 비슷하게 추정

 → 전세만기 정하기 전 혹은 전세만기 시점에 따라 반드시 공급물량 확인 및 전세기간 조정

4)투자금 비슷하면 매매가 저렴한 물건 우선순위

5)세입자 첫 2년 의무 거주, 중도 이사시 보증금 반환 의무 없고, 관례상 세입자가 다음 세입자 구하고

   전세계약 복비 지불.

6) 계약만료 6~2개월 전 의사표시(갱신거절포함) 및 5% 이내 인상 협의. 둘 다 의사 표시 없으면 묵시적 갱신

7) 자산 재배치시 시기(공급물량), 가격(전세보증금) 고려

2.나에게 적용할 점

1)임보 투자 포트폴리오, 시나리오 파트에 기존 세입자 갱신권 사용 유무, 중도 이사, 매도 시점 및 방법 등

    고려해서 포트폴리오, 시나리오 짜보기

2)매임할 때 월세안고,세안고,주인전세,신규전세세팅,법인세입자 등 물건 상황 가리지말고 매임할 것

  → 부천 매임 때는 세안고 물건만 봤었고, 지방에서는 거의 신규 전세세팅 물건만 봤었음

  → 이는 지금 상황에서만 보기 쉬운 물건들을 보는 것이라, 상황이 바뀌면 그동안의 투자 경험과 실력이 덜 적용됨

  → 따라서 물건 상황 가리지말고 내가 물건 만들고 조건 맞추고 협상한다는 마인드로 물건 봐야함