독서후기_부동산트렌드 2026 [에이스 3반 돈죠앙]

부동산 트렌드 2026

돈죠앙

0.책 소개

강남발 ‘상승 도미노’, 집값 상승의 무게중심이 강북으로 옮겨간다!

국내 최고 전문가들이 포진한 김경민 교수 연구진의

2026년 대한민국 부동산 시장 전격 해부

“2026년 부동산 시장의 상승은 확정돼 있다고 단언할 만큼 선명하다. 강남에서 시작해 강북으로 번지는 ‘상승 도미노’가 서울 전역의 상승세를 이끌어갈 것이다.” 국내 최고 부동산 전문가, 서울대학교 김경민 교수의 진단은 어느 때보다 명료하다. 작년 예측대로 시장에서는 공급 절벽과 금리 인하, 전·월세 폭등 같은 요소가 융합해 강력한 상승세를 일으켰다. 이제 강남발 집값 상승은 한강을 건너 강북 중저가 지역까지 뻗어갈 것이다. 부동산 ‘슈퍼사이클’에 이은 ‘상승 도미노’가 본격화되는 시점이다.

국내 최고 전문가들이 포진한 김경민 교수 연구진은 부동산 매매·전세 시장의 추이와 흐름을 따라가며 향후 몇 년간 ‘꾸준한 상승 도미노’가 이어질 수밖에 없는 이유를 밝히고, 실전 매매를 위한 ‘16개 대장 단지 리포트’를 통해 새로이 주목받는 9억 원 이하 단지도 함께 살펴본다.

6·27 대책, 관세 전쟁과 인플레이션, 아파트 시장 양극화, 주요 권역 가격 추이 등 부동산 시장의 대내외 상황을 꿰뚫는 ≪부동산 트렌드 2026≫은 부동산 거래를 결단하기 전에 반드시 숙지해야 할 필독서다.

1.내용정리

Part 2 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트 시장

20p 보통 부동산 시장에서는 거래가 선행지표로 작용하며 가격 상승을 유도하는 경향이 있는데, 서울은 가격과 거래량 모두 급격한 상승세를 보였다는 점에서 특별히 주목받고 있다. 이는 단순한 경기 반등을 넘어 시장 심리가 회복되고 자산 선호도가 빠르게 이동하고 있다는 신호로 해석된다.

41p 무엇보다 중요한 것은 자녀교육에는 정답이 없다는 사실이다. 각 가정과 아이에게 맞는 최선의 선택이 있을 뿐이며, 선택한 환경에서 어떻게 교육하느냐가 결과를 좌우한다. 목동의 체계적 시스템이든 여의도의 개별 맞춤형 환경이든, 그 특성을 제대로 이해하고 활용할 때 비로소 우리 아이에게 맞는 최고의 교육환경을 만들게 될 것이다.

Part 4 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

47p 실제 데이터를 보면 전세에서 월세로의 이동보다는 전세와 월세가 혼합된 형태인 반전세로의 이동이 더욱 많이 나타났기 때문이다.

117p 1922년 들어 본격적인 하이퍼인플레이션이 발생하면서 월간 물가상승률이 무려 50%를 넘어섰고 화폐 가치는 사실상 붕괴했다. 2년 넘게 이어진 물가 급등은 점점 극심해져 1923년 말에는 물가가 하루에도 10~20%씩 뛰어올랐다. 예컨대 계란 한 판 가격이 1923년 9월 2억 3,000만 마르크였던 것이 불과 두 달 후인 11월에는 3,200억 마르크에 달했다. 2년 전 1921년과 비교하면 자그마치 10억 배가 넘는 상승이었다.

126p 정부에서는 대중교통망 신설에 따른 예산 타당성을 검토할 때 강남을 중심으로 한 노선에서 수익이 많이 나오므로 신규 노선도 그 주변에 배치하려고 한다. 반대로 수익성이 떨어지는 강북 관련 노선은 예산 타당성이 매우 낮게 나와 신규 노선 설립이 용이하지 않다

135p ‘앵커링 효과(Anchoring Effect)’와 연결된다. 앵커링 효과는 경제학에서 인지적 편향을 조성하는 요인 중 하나로, 사람들이 특정 숫자나 정보에 노출되면 그 숫자를 기준으로 판단을 내리는 경향을 뜻한다. 

144p 결론은 정반대다. 2020년 이후 도쿄의 아파트 가격은 매우 가파르게 상승하고 있다. 팬데믹 이후에는 오히려 새로운 상승 국면에 접어들었다. 사람들이 이러한 현실을 직시하지 못하는 이유는 과거의 인식에 과도하게 의존한 나머지 지각 왜곡(Cognitive Distortion)이 발생했기 때문이다. 그 결과 도쿄 부동산 시장의 현재 흐름을 정확히 읽어내지 못하는 것이다.

148p “일본은 인구가 줄고 있으니 도쿄 부동산 가격도 하락할 것이다”라는 주장은 사실과 전혀 부합하지 않으며, “잃어버린 20년으로 도쿄 부동산 시장이 이미 몰락했다”라는 주장도 근거 없는 가짜뉴스에 불과하다는 것이다.

154p 그러나 주택 수요에는 인구(서울은 세대수)와 더불어 ‘소득’이 고려돼야 한다는 점을 주지할 필요가 있다 어떤 사람의 연 소득이 1억 원에서 10억 원이 되면 그는 더 이상 5억 원 상당의 구축 주택을 고려하지 않는다. 프리미엄을 더 주고서라도 신축 주택에 살겠다는 욕망이 커질 수밖에 없다. 즉 서울시민의 소득 수준이 올라가고 양질의 주택에 대한 수요가 늘어난다면, 정책당국이 해야 할 일은 주택을 꾸준히 공급하는 것이다

156p 2025년부터 2028년까지 서울시 권역별 아파트 입주 예정 물량은 ‘극단적 편중’과 ‘급격한 감소’라는 두 가지 구조적 문제를 그대로 드러낸다

168p 2025년부터 2028년까지 서울시 권역별 아파트 입주 예정 물량은 ‘극단적 편중’과 ‘급격한 감소’라는 두 가지 구조적 문제를 그대로 드러낸다

182p 과거 추이에서 더욱 중요하게 인지해야 할 점은 가격 상승 정도가 시간 차를 두고 하나의 사이클로 일어난다는 것이다. 시작 시점은 늦더라도 결국 상승 폭이 역전되는 패턴이 과거 시장에서 나타난 바 있다. 이러한 상승 도미노는 단순히 ‘먼저 오르면 끝’이 아니라 속도와 폭, 수익률이 달성되는 시점까지 포함하는 입체적인 흐름이라는 점을 보여준다.

184p 필자의 견해로 서울 부동산 시장은 글로벌 경제 및 부동산 시장의 움직임과 궤를 같이한다. 대표적 글로벌 도시 서울은 세계 경제와 금융시장의 흐름에서 벗어나지 못한다. 따라서 다른 글로벌 도시들의 자산 가격과 같은 방향으로 움직일 수밖에 없다.

186p 한국 부동산 시장은 더 이상 ‘내부 논리’만으로 설명할 수 없는 시대에 진입했다. 글로벌 자산 시장, 금리 영향, 팬데믹 이후 투자 패턴까지 글로벌 주요 도시들의 주택 시장은 서로 동조하고 있다. 물론 국내 정책이 무력하다는 뜻은 아니다. 규제 방식, 공급 시점, 세제 구조 등이 가격 형성에 큰 영향을 미치는 것은 분명하다. 그러나 같은 시점에 미국 뉴욕, 영국 런던, 캐나다 토론토의 부동산 시장이 들썩였다면, 그 원인은 단지 청와대 집무실뿐만 아니라 월가와 연준의 동선에서도 찾아야 한다.

Part 5 서울시 16개 대장 단지 상세 리포트

190p 즉, 장기 상승 추세 속에서 상승과 하락의 사이클이 존재하는 것이다. 그리고 가격 상승기, 외부 환경(대내외 경제 변수 등)이 변화하지 않는 가운데 정부가 갑작스럽게 개입하는 경우 시장 상황이 정체 혹은 일시 후퇴하는 모습이 보일 수 있다. 그러나 이 경우도 자산의 본질가치는 변화하지 않았기에 약간의 시차를 두고 가격이 오르는 상황이 나타나곤 했다.

192p 서울시 전체 인구가 감소하는 반면에 세대수는 증가하고 있기 때문에, 주택 수요는 유지되거나 오히려 증가할 가능성이 크다. 게다가 서울은 대한민국 경제의 중심지인 만큼 주민들의 소득 역시 꾸준히 상승하고 있다.

Part 6 2026년 부동산 가격 대 예측

245p 이런 상황에서 표피가격만을 바탕으로 평균 가격이 떨어졌다고 주장할 수 있을까? 그렇지 않다. 고가주택 거래가 없다는 사실과 고가주택 가격이 하락하는 건 별개의 문제다. 즉, 고가주택은 거래가 없어서 가격을 알 수 없으나 본질가치는 인플레이션만큼 상승하고 있을지도 모른다.

247p 이런 상황에서 표피가격만을 바탕으로 평균 가격이 떨어졌다고 주장할 수 있을까? 그렇지 않다. 고가주택 거래가 없다는 사실과 고가주택 가격이 하락하는 건 별개의 문제다. 즉, 고가주택은 거래가 없어서 가격을 알 수 없으나 본질가치는 인플레이션만큼 상승하고 있을지도 모른다.

250p 수요 억제 정책은 단일한 형태가 아니다. 크게 나눠보면 다음과 같은 두 갈래로 구분된다. 첫째는 시장 진입 자체를 차단하거나 제한하는 방식이다. 이는 곧 접근성을 낮추는 정책으로, 대출 한도를 제한하거나(주택담보인정비율·총부채원리금상환비율 규제 강화 등) 처음부터 주택을 살 수 있는 자격을 제한하는 방식이다. 6·27 대책은 바로 이 범주에 속한다. 대출 총량을 제한해 주택에 접근하려는 수요 자체를 막는 것이다. 둘째는 시장 진입은 허용하되, 부동산을 보유하거나 이용하는 과정에서 경제적 부담을 부과하는 방식이다. 이는 보유세 인상 또는 차등적 금융 비용 부과 등의 수단으로 실현된다. 쉽게 말해 들어오되 ‘가볍게’ 머물 수 없도록 만드는 구조다. 이 경우 단기 투기성 수요는 줄고 실거주 또는 장기 투자 목적 수요만 남는다. 시장 내 참여자를 거르고 기대심리를 낮추는 데 효과적인 방식이다 결국 핵심은 다음과 같다. 진입을 어렵게 할 것인가, 보유를 어렵게 할 것인가. 또는 이 둘을 어떻게 조합할 것인가.

255p 수요가 집중되는 핵심 지역의 가격 상승은 단순한 공급 증가만으로 해결할 수 없다.

260p OECD 국가들의 주택 정책을 살펴보면 27개국이 국가 차원의 목표를 제시한다. 주택 질 향상, 적정 주택 거주(보유 혹은 임차) 가능성 증대, 주택 공급량 증가 등이 높은 우선순위에 놓인다. 추가로 지속 가능하고 포용적인 도시개발, 주택 시장 참여 주체들의 성장 역량 증대, 에너지 효율성 향상, 균형 있고 효율적인 주택 시장 조성, 임대 보장 등이 정책 목표로 제시된다.

262p 특히 현시점에 고려해야 하는 부분은 소유 접근성을 확대하고 부담 가능한 보유를 증진하는 것이다. 즉 더 많은 사람에게 주택을 소유할 기회가 주어져야 하며, 생애주기에서 소득이 줄어드는 계층(고령층)이 해당 지역과 주택에 계속해서 거주할 수 있는 환경이 만들어져야 한다. 전자가 사회초년생을 포함한 중산층과 서민 계층 대상이라면, 후자는 고령층 대상이다.

2. 느낀 점

“부동산 시장은 단순한 경제지표가 아니라 사람들의 ‘심리’가 이끄는 흐름이다.”

서울 부동산의 거래량과 가격이 동시에 올랐다는 설명은, 단순한 경기 회복이 아니라 심리 회복이라는 점이 인상 깊었다. 즉, 시장의 방향은 경제 수치보다 사람들의 기대심리에 의해 먼저 움직인다는 점이다. 투자자와 실수요자 모두 ‘오를 것 같다’는 기대가 생기면 실제 수요도 같이 따라붙게 되고, 이런 투자에 대한 대중들의 심리는 가시화되지 않지만, 거래량 같은 지표를 통해 그 흐름을 읽을 수 있다는 점이 흥미롭게 느껴졌다. 부동산은 심리학과 인문학에 가깝다는 말이 이제는 체감이 되는 것 같다. 트히 부동산은 거액이 오가는 시장인 만큼 심리의 방향이 시장 전체 흐름을 좌우하게 되는데, 정부 정책보다도 어쩌면 더 강력한 힘은 시장 참여자들의 ‘기대감’일 수도 있다는 생각이 들었다. 그래서 이제서야 왜 부동산 가격이 이렇게까지 오를까? 이미 오른 곳이 더 오른다고? 생각했던 부분들이 어느정도 이해가 되었다. 단순히 부동산 지표의 수치를 읽는 것이 아니라, 수치 이면에 숨겨진 심리를 읽어내는 힘이 중요하다는 걸 느낄 수 있었다. 즉, 앞으로는 ‘데이터 해석력’과 함께 ‘심리 읽기’ 능력도 투자에서 필수 역량이 될 것 같다는 생각과 함께, 이것이 바로 우리가 왜 임장보고서를 쓸 때, 단순 해석만이 아닌, 생각을 넣어야 함이 이해가 되었따. 

가격 상승은 자산 가치 상승이 아니라 화폐 가치 하락일 수 있다”는 시각

지금까지는 부동산 가격이 오르면 무조건 그 자산의 가치도 상승한 것이라고 생각했다. 하지만 독일의 하이퍼인플레이션 사례를 보니, 숫자만 올라갔을 뿐 실질 구매력은 떨어졌다는 점이 충격적이었다. 그리고 이는 너나위님의 6강에서도 달러로는 사실 아파트 가격이 변함없다는 사실에서도 놀랜바이다. 즉, 이걸 한국 부동산 시장에 대입해보니, 원화 기준으로 가격이 오르더라도 달러나 금 기준으로 보면 오히려 하락했을 수도 있다는 사실이 너무 충격적이었다. 가격이 오르는 걸 ‘기회’로 착각하면 가치 착시에 빠질 수 있다는 걸 느꼈다. 결국, 자산을 보유하더라도 무엇을 기준으로 측정하느냐에 따라 성패가 달라질 수 있다는 점이 새롭게 느꼈던 부분이었다. 단순히 집값이 오르는 것이 중요한 게 아니라, 그 자산으로 무엇을 살 수 있는지가 중요하다는 걸 다시 생각하게 되었다. 이런 시각은 앞으로의 자산 운영에도 큰 영향을 줄 것 같아 발제문으로도 뽑아보았다. 결국 자산을 지키는 것도, 올바른 기준으로 바라볼 때 가능한 일이라는 걸 느꼈다.

3. 적용점

 “자산 가치를 평가할 때 ‘달러 기준’이나 ‘금 기준’을 함께 고려하겠다.”

이제부터는 자산 가격이 올랐다고 해도, 그것이 실질적으로 가치가 오른 것인지를 먼저 따져볼 것이다. 예를 들어, 아파트 가격이 10억 원에서 12억 원으로 올랐다면, 그 시기 달러 환율이나 금 가격과 비교해보는 시각이 필요하겠다. 만약 원화가치가 20% 하락한 시점이라면, 실질 가치는 그대로거나 오히려 줄었을 수도 있기 때문이다. 이처럼 ‘비교 기준’을 바꾸는 것만으로도 투자의 성과를 정확히 판단할 수 있다는 생각이 든다. 

통화 가치가 불안정한 시대에는 실물 기준 자산 평가가 필요하다는 걸 실천해보고 싶다. 또, 자산 배분 시 달러화 자산이나 금 같은 안정적 기축 자산 비중을 늘리는 방안도 생각해보아야 할 것이고, 앞으로 이런 시장에서 자산을 어떻게 운용해나가는 것이 바람직한지 고민해볼 필요가 있다는 생각도 들었다. .

• 투자 일지나 포트폴리오 분석 시 ‘달러 기준 수익률’도 함께 기록해보는 것이 도움이 될까? 

• 부동산뿐 아니라 주식, 현금 등 모든 자산에 이 기준을 적용해 보면 어떨까?

   

“부동산 시장의 방향을 판단할 때 ‘거래량’을 우선적으로 주시하겠다.”

앞으로 뉴스에서 ‘서울 부동산 거래량 증가’ 같은 헤드라인이 보이면 그 배경 심리를 먼저 생각해보겠다. 단순히 집값이 올랐다는 뉴스보다, 얼마나 많은 거래가 실제로 일어났는지를 먼저 확인할 것이다. 데이터에 속지 말 것!! 이는 투자자와 실수요자 모두의 심리 회복 신호일 수 있기 때문인데, 특히 거래량 증가는 이후 가격 상승으로 이어질 수 있는 선행 지표로 활용 가능하는 점이 재미있게 느껴졌다. 실제 아파트 실거래 데이터를 정기적으로 확인하는 루틴을 만들어보려 한다.

즉, 임보에 거래량의 추이도 넣어보는 시도를 해보는 것도 좋을 것 같다. 정부 정책 발표 이후 거래량 변화가 어떻게 나타나는지도 분석해보는 것도 재밌을 것 같다. 과연 정말 언론에 나오는대로 시장에서도 일어나고 있는지? 결국 거래량은 ‘시장 참여자들의 심리’가 수치로 드러난 것이니 거래량은 체크하는 것도 시장을 읽는 괜찮은 지표가 아닐까 싶다.