[열중반 48기 28조 제로지] #4 <부동산 투자 황금 로드맵> 독서 후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산 투자 황금 로드맵

2. 저자 및 출판사: 김원철 / 다산북스

3. 읽은 날짜: 2025. 12. 13~17

4. 총점 (10점 만점): 9점/ 10점

5. 위 점수를 준 이유 간략하게

부동산 투자의 새로운 로드맵을 알려주는데, 그것보다 부동산에 대한 인사이트가 더 좋다.

STEP2. 책에서 본 것

1장 황금 숫자, 4년에 100%
저자는 25년 동안의 부동산 투자를 통해 4년에 수익률 100%가 가능하며, 이를 그동안에 파악한 부동산의 속성을 바탕으로 이유를 설명한다. 4년인 이유는 심리적인 이유와 시장의 속성 때문이다. 심리적인 것은 부동산 매수 후 일반과세나 비과세를 받을 수 있는 기간인 2년은 보유를 하지만 그 기간이 지나면 매도를 하고 싶어하거나 아예 관심을 끊게 된다는 것이다. 그래서 4년을 정해 너무 빠른 매도로 이익이 적어지거나 관심이 멀어지는 것을 방지하는 것이다. 또 투자금액의 2배가 되는 기간이 언제일지에 대한 일반적인 통계가 4년이라고 한다. 그리고 강세장, 하락장, 약세장이라는 부동산의 3가지 국면에서 4년은 성장성 높은 대상을 보는 눈이 있다는 전제하에 항상 수익을 보고 적절한 타이밍에 매도할 수 있는 기간이라고 한다. 물론 강세장을 만나서 목표를 일찍 달성했거나 갑자기 자금이 많아졌거나 아예 잘못 골랐거나 4년이 되었는데도 100% 수익이 되지 않았을 때는 4년에 수익률 100%를 달성하지 못해도 매도한다.

2장 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법
1년에 2500만원을 모을 수 있고, 4년에 수익률 100%를 달성한다는 전제 하에 종잣돈 5000만원으로 2년마다 하나씩 매수를 하고, 4년에 하나씩 매도를 하되, 이는 강세장, 하락장, 약세장이라는 부동산 사이클에 따라 각각 다른 대응을 해나가며 12년동안 투자를 진행하는 로드맵을 보여준다. 이렇게 투자를 해나가면 12년 뒤에는 20억원이 된다. 2년마다 매도하는 이유는 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택을 받아 수익률을 극대화하기 위함이다. 이 방법은 소액으로 했을 때 수익이 극대화되는 방법으로 어느 정도 자금 규모가 커지면 다른 전략을 써야 한다. 이 전략을 위해서는 부동산 사이클을 정확히 알아볼 수 있어야 한다. 또한 ‘투자 점수 시스템’을 통해 투자성 있는 물건을 찾아 수익률을 높일 수 있다. 

3장 두 번째 황금 로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법
저자가 처음 알려준 ‘전세 레버리지 기법’이 현재 부동산 시장에 맞지 않는 면이 있어서 처음 소액으로 투자를 할 경우에는 부동산 사이클링 기법을 쓴다. 이 기법을 통해 12년 후 20억을 모았다면 그때 현금흐름을 위해 전세 레버리지 기법을 쓴다. 이 전세 레버리지 기법 또한 새롭게 바뀌었다. 이를 수익형 전세 레버리지 기법이라고 한다. 20억의 절반으로 내집마련을 하고, 절반으로 전세 레버리지 투자를 한다. 전세 상승분과 저축액으로 이후에는 입주권을 사고 이후 전세를 낸다. 이렇게 입주권 2개를 더 하면 월 1000만원 정도의 현금흐름이 생긴다. 이때부터는 더 사지 않아도 된다. 수익형 전세 레버리지 기법이 막강한 이유는 첫째, 세금에서 매우 유리하다. 둘째, 매물을 구하기가 상대적으로 쉽다. 셋째, 관리가 쉽다. 넷째, 늘 적정량의 현금 보유로 위험 대비에 능하다.

4장 성공률 90%! 돈 되는 부동산 고르기
실제 입주권 매수한 사례를 통해 성공한 것과 덜 성공한 것을 알려주며 어떤 차이가 있는지 설명한다. 또한 입주권을 사고 역전세가 왔을 때 강세장에서 매도하거나 기다리거나 2년 후 매도하는 솔루션을 알려준다. 가장 중요한 것은 욕심을 내지 않는 것인데, 이때 비싼 것과 거품을 구분할 수 있어야 한다. 비싼 것은 수익이 낮을 수 있다는 의미고, 거품은 손해를 볼 수 있다는 뜻이다. 이를 구별해서 비쌀 때는 기대치를 낮추고, 거품일 때는 반드시 쉬어야 한다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 부동산 투자의 새로운 로드맵을 보았다. 시스템 투자만 알다가 이런 방법도 있구나 새로웠다. 그럼에도 투자를 대하는 마인드나 인사이트는 지금까지 배운 것과 비슷하다는 생각이 들었다. 결국 투자의 기본은 저평가되어 있고 성장성 있는 것에 투자해야 한다는 것, 투자하는 대상과 그 시장을 이해해야 한다는 것, 현금흐름이 가장 중요하다는 것, 욕심을 제어해야 한다는 것이 공통된 본질임을 깨달았다. 또한 AI시대에 어떤 변화가 일어날지는 모르겠지만 ‘자산’이 미래의 위험을 피할 가장 확실한 방법이라는 저자의 말이 와닿았다.

2. 투자에 대한 편견이 있었다는 것을 깨달았다. 사야 하는 대상이나 시기, 순서 이런 것이 정해져 있다고 생각한 것 같다. 그래서 그것을 벗어나면 거부감부터 들거나 못한다는 생각을 한 것 같다. 책에서 말하는 입주권도 따져봐서 나에게 더 유리하다면 할 수 있는데, 모르니까 마음에 벽부터 생겼다. 상황이나 규제 등에 대응하면서 내가 할 수 있는 것을 찾아서 그 중 가장 유리하고 좋은 것을 하는 것이 투자라는 것을 책을 읽으며 다시 깨달았다. 

3. 투자는 자산을 불려가는 행동을 하면서 동시에 욕심을 통제해야 하는 고도의 전략을 요구하는 행동임을 깨달았다. 서로 다른 방향으로 줄을 당기면서 그 줄이 끊어지지 않고 느슨해지지도 않게 조절하는 것이 성공한 투자자의 머릿속에서 일어나는 일이구나 하는 생각이 들었다. 욕심인지 알기 위해서 던져야 할 질문이 있는 것 같다. 내가 잘 아는 것인가, 잃지 않을 것인가, 대응이 가능한가. 

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 부동산 사이클을 알아보는 법, 다시 읽고 정리하기

2. 입주권이 무엇인지, 어떻게 돌아가는지 자세히 알아보기

    

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P.45) 분명 시장에는 저평가된 부동산이 존재한다. 가까운 시일 내에 저평가에서 벗어나는 부동산이 있고, 그렇지 않은 부동산이 있다. 그런 물건의 발견이 곧 투자의 수익으로 연결된다. 또한 이미 제 가치를 평가받고 있는 부동산이라고 해도 어떤 부동산은 그 상태에서 더욱 성장한다. 그것을 발견하는 것이 우리의 과제다. 

(P.56) 그런데 초보자일수록 포트폴리오를 교체하는 일을 대단히 매력적으로 생각한다. 내가 열심히 어떤 행위를 해야 돈을 더 많이 벌 거라는 생각 때문이다. 내가 더 열심히 노력해야 더 빨리 좋은 물건을 찾아낼 수 있다고 생각한다. 그러나 투자는 우리가 여태까지 알고 있던 당연한 원리를 거스르는 행위이다. 무조건 열심히 해야 결과가 좋은 것이 아니라, 원리를 알고 그에 맞게 자제심을 발휘해야 오히려 좋은 결과가 따라오는 것이 부동산 투자다. 

(P.85) 투자의 가치를 모르면 우연히 보석을 손에 쥐는 일이 발생해도 쓰레기통에 던져버리게 된다. 

(P.157) 사실 부동산은 어떤 부동산이 돈 되는 부동산인지를 고르는 일보다 이렇게 약세장과 강세장에서 적절한 행동을 하기가 훨씬 더 어렵다. 대중을 거스르는 일을 해야 하기 때문이다.

(P.344) 워런 버핏의 파트너이자 버크셔 해서웨이의 부회장 찰리 멍거는 이런 이야기를 했다. “남들이 저에게 ‘그렇게 돈을 많이 벌어서 뭐 하려고 합니까?’라고 물어봅니다. 그런데 저는 매일 아침 일어나면서 너무 행복합니다. 오늘 나에게 어떤 일이 벌어져도 다 해결할 수 있고, 나는 오늘 어떤 일이 갑자기 하고 싶어도 모든 것을 할 수 있으며, 오늘 갑자기 어떤 일이 하기 싫으면 하지 않아도 된다는 그런 마음이 들 때 너무 행복합니다. 그게 내가 돈을 버는 이유입니다.”

(P.353) 내 계산대로 시장이 흘러가 주길 바라기보다 언제든지 시장의 흐름에 따라 내 계산을 수정하겠다는 유연성을 가지면 된다.

(P.456) 시장은 계속 살아 있는 생물처럼 끊임없이 변신한다. 그래서 언제나 그 경계는 모호할 수밖에 없다. 살아남는 방법은 오직 하나다. 시장이 움직이는 원리와 투자의 정석을 철저하게 익힌 다음에, 지금의 시장에서는 그게 어떤 형태로 나타나고 응용되는지 끊임없이 관찰하는 길밖에 없다.

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