✅아파트명 : 힐스테이트 천안신부
✅위치(지도) :
✅입지평가
1. 직장
종사자수 : 321,670 사업체수 : 74,581
2. 교통
삼성 SDI 천안사업장 - 자차 12분, 버스 43분
두정역 - 자차 6분, 버스 15분
천안시외버스터미널 -자차 6분, 버스 16분
3.학군
학업성취도 - 복자여중 76% , 천안북중 60%
주위에 고등학교들이 많다.
4. 환경
롯데마트 자차 5분, 이마트 자차 4분
5. 공급
천안은 26년, 27년 적정수요 아래 + 28년 29년 입주물량 0
아산은 25년~28년까지 적정수요 넘어선 입주물량 + 29년 입주물량 0
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 25년 12월 매매가는 25,900 / 전세 거래내역 없음 => 25년 11월을 현재로 대입함
매매가는 최저가 보다 더 내려 갔음
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : (O) 전고점에서 1억 넘게 빠졌으며 전저점만큼 매매가가 내려간 상황이다. 주변에 신축 24평 평형대가 3억대를 형성하고 있는데 주변 아파트들에 비해 수요가 많은 편이다.
2) 환금성 : (O) 주변에 대형 평수들이 많고, 같은 24~25평대에서는 제일 수요가 많다.
3) 수익률 : (O) 현재는 전저점과 비슷해 수익률은 있을 수 있고, 전세가도 올라가는 중이라 가격차이가 적어 투자금은 적게 들어간다는 것이 장점이다. 전세가율 77~80%인 점도 긍정적인 부분이다.
4) 원금보존 : (O) 25년 12월 전저점보다 더 내려 가서 더 떨어질까 걱정이지만, 전세가가 올라가고 있어 원금보존이 될 것 같다
5) 리스크 대비: 반등의 기간이 길어질수도 있다는 생각이 든다.
나의 투자 결론(매수 여부): 좀 더 알아볼 것 같다. 불당이나 다른 단지들이 아닌 힐스테이트천안신부를 수익률 보고서로 쓴 이유는 낮에 천안을 이리 저리 보다가 단지 내에 30평, 34평보다 24평이 수요가 더 많고 다른 단지들에 비해서도 수요가 많아서 왜 그런지 궁금해서였다. 근처에 중학교가 없고 편의시설(병원, 카페, 대형마트, 학원)등이 부족하여 환경적인 면에서 질이 떨어지는 것 같다. 물론 자차로 5분거리에 두정역, 시외터미널(교통) + 롯데마트, 이마트(환경)적인 부분은 가능하나 자녀를 키우는 입장에서는 학원가를 라이딩하거나 근처 중학교 학업성취도가 약하기 때문에 고려해 볼 사항이 있어 보인다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 30평, 34평은 근처에 다른 연식 좋은 아파트들이 많아서 분산된 것은 아닌지, 삼성 SDI를 다니는 젊은 직장인이나 외지에서 온 직장인들이 20평대에 가격이 저렴한 곳을 찾다가 버스 40분, 자차 12분인 이곳까지 온 것은 아닐까?라는 생각이 들었다. 왠지 떨어져 있는 느낌이 들어 롯데마트 쪽으로 비교평가 할 곳을 찾아보고 결정하는 것이 좋을 것 같다. 막연하게 생각만 들었던 것들이 수익률보고서를 쓰면서 정리도 되고 새로운 것도 알아가게 되는 것 같다. 처음 써보는 수익률 보고서는 어렵다 ㅠ.ㅠ 시간도 오래 걸리고… 하지만 그 만큼의 가치가 있는 것 같다. 난 아직도 다른 평수에 비해 왜 24평이 더 수요가 많은지, 근처 다른 아파트들의 연식이나 상태가 좋은 것들보다 왜 수요가 높은지가 궁금하다.
