전세 완벽하게 놓는 법! 열중 2강 후기

‘나에게 특히 인상깊었던 점’

전세 세팅은 투자 결정 단계에서 반드시 미리 알고 있어야 한다!

1. 상황 파악하기
2. 1등 물건으로 만드는 가격 설정하기
3. 리스크 줄이는 조건 설정하기

대표적인 전세 세팅 유형 3가지 1) N개월 뒤 매매잔금 2) 매도자가 전세입자 (주전) 3)임차인 거주중 (세낀 전세)

를 알아보며, 어떤 집을 고르느냐에 따라 전세를 맞추는 방법이 달라진다는 것을 알았습니다.

전세 세팅 전 / 후 알아두어야 할 점

임차인이 전세 대출 받으려면 집주인 3개월 유지 되어야 한다! 

전세 세팅은 5가지로 나뉠 수 있다.

 1) 현금전세 2) 세낀물건 3) 주인 전세 4) 매도자 전세계약 후 승계 5) 잔금 치고 전세 세팅 

2) 세낀 물건 세팅 과정에서 매매잔금일 기준, 기존 세입자 만기가 3개월 이상 남아 있는게 좋다. 다음 세입자가 전세 자금 대출 시 전세자금대출 보증기관 소유자 변경여부 확인을 대비 (집주인이 3개월 유지되는 게 기본이므로)

3) 주인전세 세팅과정에서도 잔금일 기준, 주인전세 만기가 최소 3개월 이상 되도록 넉넉히 설정해야 하고

기존 주택담보대출 상환 (근저당 말소) 가능할 지 확인 필수해야 한다. 여기서도 다음 세입자가 전세 자금 대출 시 전세자금대출 보증기관 소유자 변경여부 확인을 대비 (집주인이 3개월 유지되는 게 기본이므로)

4) 매도자 전세계약 후 승계 세팅 과정에서는 근저당권 말소하면서 전세대출 안되는 금융기관 여부를 확인해야 한다.

전세대출 이후 소유권 변경여부 확인하는 은행인지도 확인해야 한다.

5) 잔금 치고 전세 세팅 과정에서는 수도권 주택담보 대출 시 전입의무 (현재 실거주기간 확인 x, 대출 받는 시점 확인)

잔금 후 전세입자가 들어올 때까지 비용 부담(월 이자, 중도 상환 수수료)를 확인해야 한다.

⭐️⭐️전세 가격을 설정하기 위해 1) 단지 (단지 내에서 적절한 가격인지) 2) 생활권(생활권 내 가격흐름을 같이 하는 단지들과 비교해도 적절한 가격인지)  3) 공급(공급되는 신축단지와 비교해도 적절한 가격인지)을 봐야 한다.

그리고

임대기간 설정 시 1) 공급이 주위에 얼마나 있는지 2) 수요 (명확한 평형), 3) 포트폴리오 (집이 많을 경우 임대 기간 잘 계산해서 전세 놓기) ⭐️⭐️

지방에서는 전세 보증보험 가입 가능한 전세가인지 확인한다 > 1) KB / 매매/ 일반 2) 90% 3) 승인시점 (신청하자마자 가입이 승인되는것이 아니다. 신청 건이 많은 경우 승인이 지연된다) 

 '꼭 적용해보고 싶은 점'

아직 1호기도 못한 입장에서 전세 세팅을 배우며 잘 할 수 있을까 싶지만,

미리 전세 세팅까지 계산해서 매매하는 법을 배웠으니

계속 연습하며 매물보고 투자까지 진행하게 되면 좋겠습니다.