[열중 48기 5르막도 건강한 6체와 단단한 마인드로 거뜬히 오를조 리치프리] 2주차 강의후기(전세 놓는 것까지 투자다.)

학습목표

1. 지금 시장에 적합한 실전 노하우를 배워 실제 투자현장에서 알맞게 적용할 수 있다.
2. 매수 이후 임대까지 투자의 전 과정을 제대로 알고 대응할 수 있다.
3. 투자 단계별 주의사항을 알고 안전한 투자를 할 수 있다.

part1. 전세셋팅을 알아야 하는 이유

# 경제적 차원 : 실투자금 최소화 # 전략적 차원 : 리스크 관리(잔금, 공실) # 시간적 차원 : 투자 결정 전 설계

• 계약 조건을 되돌릴 수 없다. : 공급 및 잔금일 확인
• 자금 계획이 틀어진다. : 전세금을 원하는 만큼 세팅 못 할수도..
• 더 좋은 투자기회 놓친다. : 전세 구하는 동안 다른 투자처 탐색 불가 + 돈낭비

part2. 투자를 완성시키는 단계별 전세셋팅 전략

• 상황 파악하기

   - 잔금 대비 가능한가, 시간과 자금 확보, 입지분석 및 공급 확인, 규제 확인

   - 전세 세팅이 안되면 공실관리비, 이자, 중도상환수수료 등 발생도 고민

   -  전세계약 후 잔금

    가. 전세입자가 이사일이 매매잔금일 이후인 경우 잔금 치르고 전세금 받아야 되는 경우 조심

    나. 매매잔금 전 전세입자 못 구할 경우 조심 - 잔금 치르고 세입자 구해야 함

   -  주인전세 / 세 낀전세

   - 조건부 전세대출 제한 주의!

    가. 전세대출 안받는 경우 : 현금전세, 세 낀 물건, 주인 전세

      a. 세 낀 물건일 경우 : 잔금일 기준, 기존 세입자 만기가 3개월 이상 남아있는게 좋음

         (새로운 임차인 전세대출 가능하게 만들려고)

      b. 주인 전세일 경우 : 3개월 이상 + 근저당 말소 가능할 지 확인 + 만기시점 공급 확인

    나. 전세대출 가능하게 하거나 : 매도자 전세계약 후 승계, 잔금 치고 전세세팅

      a. 매도자 전세계약 후 승계일 경우 : 근저당권 말소하면서 전세대출 안되는 금융기관 확인, 

         전세대출 이후 소유권 변경가능 확인 

• 가격 결정하기

   - 단지 : 투자단지 전세가를 소형평형과 대형평형 전세가와 비교해서 적정 가격 및 물량 확인

   - 생활권 : 생활권 공유하는 단지들과 가치 및 전세가격 비교

   - 공급 : 인근지역 입주시기와 공급 확인, 구축단지 경우 신축 하위평형전세가와 경쟁력 비교

               대단지일 경우 입주 전후 최소 3개월 이상 영향 조심

• 조건 설정하기

   - 임대기간 설정 : 임대 만료일에 따라 투자금 회수지연, 재투자 기회상실 발생 가능

   - 공급 : 공급위치 및 시기 확인

   - 수요 : 학군지+30평형대, 10, 20평형대(신혼부부 등)에 따라 성수기, 비수기가 다름

   - 포트폴리오 : 주택 수가 늘어날수록 임대 포트폴리오로 재계약 시기 분산

part3. 계약단계부터 챙겨야 할 전세세팅

• 매수결정 

   - 등기부등본 확인 : 소유자, 가압류(가처분, 가등기), 근저당, 열람일시, 페이지

   - 대출 있을 시 상환영수증 확인

• 매매계약

   - 특약, 명의확인(계약서=등기부등본=신분증=입금계좌)

   - 중도금 지불 후에는 계약해지 불가

• 임대계약

   - 임대기간 : 만료일 공휴일 아니게 조심

   - 특약에 나도 이거 없으면 못산다. 하는 건 인간적으로 넣어주자.

   - 근질권, LH에 전세보증금 입금하는 경우도 있음

part4. 임대리스크 줄이는 법

• 입주물량 등 임대에 영향 미치는 요소 면밀히 파악(시기에 적합한 물건 선택)
• 임대 최고가를 고집할 필요 없음(욕심vs기회비용)
• 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어
• 임장할 때 안좋은 지역도 가보기(좋은 물건의 가치를 알 수 있다.)
• 살 때 싸게 사기

여태 강의에서는 매매에 대한 얘기를 위주로 들었다.

전세는 주변의 공급을 보고 구하면 역전세 리스크 등 걱정없이 물가상승에 따라 투자금 회수를 할 줄 알았다.

근데.. 양파링님 강의를 듣고 나서 '매매가 끝이 아니구나'라는 걸 확실히 알았다.

배운 내용 복습이 필수로 필요할 거 같다.

강의가 재밌었다.