부동산 투자 500일 복기: 자산 재배치와 1호기 전략 실행기

프롤로그 - 월급쟁이 부자로 은퇴하라

11년 차 직장인으로 회사가 인생의 전부라 생각했다.

하루에 대부분의 시간을 회사에서 보내고, 나와 가족의 생계를 책임지는 월급은 중요했다.

그러므로 회사는 나에게 전부였고, 내가 맡은 업무와 인간관계는 완벽해야 했다.

조금이라도 삐그덕 문제가 생기면 불안하고 반드시 해결해야 마음이 편안했다.

2024년 4월, 그토록 노력하고 애쓰며 지켜온 회사 생활은 나에게 회의감과 큰 상처만 주었다.

내 인생의 전부라고 생각했던 직장생활에서 벗어나야 했다. 어떻게든 나를 살리고 싶었다.

2024년 6월 너나위님의 월급쟁이 부자로 은퇴하라 책을 통해 부동산 투자에 입문하게 된다.

1년 6개월동안 한 순간도 투자공부를 게을리한 적이 없다.

출장을 가더라도, 가족여행을 가더라도, 회식을 하더라도 투자공부를 했다. 간절했기 때문이다.

이 글이 나에게 다음 투자를 위한 복기로 의미가 있지만, 나와 비슷한 환경과 상황에 놓여 있는 분에게 도움이 되는 글이 될 수 있기를 진심으로 바란다.

1년 6개월 동안의 투자공부

월급쟁이부자들에서 강조하는 독서, 강의, 임장, 목실감(목표수립, 실적체크, 감사일기)은 매우 중요하다. 

하지만 투자를 시작하는 시기에 모든 것을 하기에는 시간이 턱없이 부족하다. 그리고 독서, 목실감이 왜 중요한지 느끼지 못했다. 하지만 투자 공부 시간이 점점 길어지면서 그 중요성을 몸소 깨닫게 된다.

내 주변에는 부동산에 크게 관심을 가지는 사람이 없었다. 그래서 항상 혼자였고, 계속해서 투자공부를 이어가기 위해서는 나를 붙잡아주는 무언가가 필요했다. 나에게 그것은 책과 강의와 목실감이었다. 투자공부를 하면서 많은 갈등을 접하게 된다. 회사 업무와 투자, 가족과 투자, 인생과 투자. 사실 정답은 없었다. 단지 더 나은 선택을 하는 것이 최선이었고 그것을 도와준 것이 감사일기, 독서였다.

독서를 하면서 분야에 성공한 사람들처럼 행동하려고 많이 노력했다.

담배를 끊어 시간과 돈을 모으고, 점심 도시락을 싸서 시간과 돈을 모으고, 퇴근 후 가족과 시간에 집중하고 새벽4시에 기상하여 투자공부시간을 확보했다. 나쁜 습관들은 최대한 없애고 좋은 습관들로 채우려고 노력했다. 하루하루는 정말 치열하고 힘들지만 한 달이 지나고 나를 돌아보면 열심히 살아온 나의 모습과 한층 성장한 모습에 힘이 난다.

매달 강의와 조모임을 통해 부동산 투자의 환경에 나를 던져 넣으면 좋지만 시간적 제약과 비용에 대한 부담으로 분기마다 강의를 들을 수밖에 없었으며 혼자서 투자를 지속하기 위해서는 매일, 매월 목표와 실적을 체크하는 것이 중요했다. 강의는 모의고사처럼 내가 바른 방향으로 잘 가고 있는지 점검하고 현재 시장 분위기를 파악하고 투자 의지를 다시 다지는 목적으로 활용했다.

사람들과 함께하는 투자와 혼자서 하는 투자에는 장단점이 있는 것 같다. 강의를 들으며 사람들과 함께 할 때면 혼자 할 때 보다 시간적 여유는 없지만 내가 할 수 있는 한계 지점을 넘어서 목표를 달성한다. 같은 목표를 향해 함께 달리는 것의 중요함을 느낀다. 혼자서 하는 투자는 스스로 계획하고, 생각하고, 판단하는 시간이 많아 내가 결정한 선택에 확신과 책임감을 기를 수 있었다. 하지만 자칫 혼자만 투자 세계에 빠져 잘못된 방향으로 가는 것을 막기 위해 강의를 나침반으로 활용했다.

꾸준함은 반드시 모든 것을 이긴다고 한다. 그만큼 꾸준함은 정말 어렵다. 자신의 상황과 상태에 따라 변수가 많아 지속하기가 쉽지 않다. 꾸준함은 누구나 할 수 없다는 것을 알고 투자 공부를 이어간다면 아무나 이룰 수 없는 자신만의 목표에 도달할 것이라 확신한다.

4년 차 실거주 아파트를 팔고 자산 재배치

처음에는 모아둔 종잣돈 1억으로 할 수 있는 최선의 단지를 투자하기 위해 노력했다. 하지만 투자금 범위에 들어오는 단지가 많이 없었고, 겨우 찾은 매물들은 선호도가 떨어지는 단지로 투자에 대한 확신이 서지 않았다. 또한 실거주 단지의 미래 수익도 제한적이라 판단했다. 그래서 실거주를 매도하고 종잣돈을 더 확보하여 사람들이 더 선호하고 나 자신이 확신할 수 있는 투자를 위해 중소도시의 자산을 팔아 광역시에 씨앗을 뿌리기로 결심했다.

실거주 아파트를 팔고 종잣돈을 더 확보하여 더 좋은 아파트에 투자하고 본인은 전/월세로 거주하는 것이 투자자 입장에서는 바른 선택일 수 있다. 하지만 처자식이 있는 상황에서 삶의 기반을 옮기는 것이 쉽지는 않다. 지금 보다 못한 환경에 거주하는 것은 물론이고, 기존에 형성한 관계들이 무너지고 새로운 환경에서 다시 쌓고 만들어야 하기 때문이다. 그러므로 반드시 이사 가는 전/월세 단지에 장점 하나 정도는 반드시 있어야 가족들에 대한 미안함에서 벗어날 수 있었다. 

4년 차 신축에서 21년 차 구축은 쉽지 않은 결정이었다. 하지만 현재 보다 넓은 평수 + 단지바로 앞 아이 초등학교 배정 + 내부 올수리로 삶의 질이 어느 정도 보장되고 장점이 존재하기 때문에 후회 없는 결정이었다.

매수만큼이나 중요한 매도과정

2025년 6월에 부동산에 물건을 내놓고 2025년 11월, 5개월 만에 집이 팔렸다.

5개월 기간 동안 내가 할 수 있는 최선을 다했다. 86개 부동산에 매도 물건을 의뢰하고, 주말에 시간이 날때마다 부동산을 돌며 인사를 드리고, 시장 분위기와 내 물건의 피드백을 계속해서 들었다. 그러나 5개월 동안 집을 보여주기 위해 시간 약속을 잡고, 항상 깨끗한 상태를 유지하는 것은 쉽지 않았다. 특히, 집을 보여주면서 매수자와 부동산 사장님 사이의 말 한마디, 행동 하나하나가 상처가 되기도 했으며, 집을 보고 나서 연락 없는 부동산 사장님들과 매수자들이 미워지기도 했다. 하지만 매도를 위한 5개월이라는 기간동안 배운 것이 많다.

역지사지, 물건을 예약하고 방문할 때 최선을 다해 예의를 갖추어 물건을 보고 부동산 사장님께 반드시 피드백을 드리게 되었다.

(1) 내 물건의 가치와 가격을 정확하게 아는 것이 중요했다.

단지 내 평형별 시세, 주변 단지 평형별 시세, 전입/전출이 가능한 다른 생활권 평형별 시세를 먼저 확인하였고, 단지내 같은 평형 물건의 상황과 상태와 가격을 전화임장을 통해 내 물건의 가치와 가격을 결정할 수 있었다. 그 덕분에 급매로 형성되어 있는 실거래가로 인한 매수자와 부동산 사장님의 가격 조정 요청에 흔들리지 않을 수 있었다.

(2) 내 물건의 가격을 아는 것은 중요하지만 가격의 고집과 아집은 버려야 팔렸다.

주변 시장가격과 경쟁 물건들과 비교하여 내 물건의 가치를 제대로 파악했고, 충분히 이 정도는 받아야겠다는 마음이 확고했다. 그래서 싼 가격에 물건을 팔려고 하는 부동산 사장님들에게 부정적인 감정을 가지게 되었고, 매수 손님들의 발길은 점차 끊기기 시작했다. 결국 나의 고집과 아집을 내려놓고 진심으로 부동산 사장님과 관계를 가지고 시장의 목소리를 듣자 물건이 팔렸다.

(3) 매도는 확률보다 관계가 중요했다.

단지 내 부동산, 주변 단지 부동산, 전입이 가능한 생활권 총 86개 부동산에 매도 의뢰를 했지만 물건을 팔아주고 신경써주시는 부동산은 단지내 부동산이었다. 결국 단지와 내 물건의 가치를 손님들에게 가장 잘 설명해주고 잘 아는 사람은 단지내 부동산 사장님들이었다. 물건의 노출이 많을 수록 거래의 확률이 높을 것이라 생각했지만 단지내 일 잘하시는 부동산 사장님들과 돈독한 관계가 더 높은 확률임을 깨달았다.

(4) 지방 중소도시 20평대 내 물건의 수요는 신혼부부와 어르신들의 수요가 많았다.

5개월 동안 수많은 손님들이 집을 방문했는데, 곧 결혼을 앞둔 신혼부부 또는 자녀들이 출가하고 큰 평수에서 작은 평수로 줄여서 안정된 삶을 찾는 어르신들이 많았다. 같은 단지 내 30평대와 비교하여 20평대는 수요와 실제 거래되는 양이 현저히 낮았으며, 손님들은 항상 최근 실거래된 가격 중에서 최저가격을 기준으로 매수를 고려하시는 분들이 많았다. 향후 환금성과 수익성을 고려하여 신규 매수한 아파트는 30평대를 매수했다.

(5) 원하는 매도 가격을 고집하다가 너무 큰 기회비용을 감당해야 했다.

매도 가격 1천만 원 더 벌려다가 경기도 수지구/동안구, 서울 성북구 앞마당의 투자 물건들을 놓쳤다.

사실, 물건을 놓친 거보다 10.15 부동산 대책으로 인해 3개 앞마당에 투자를 할 수 없다는 사실이 너무 후회스러웠다. 눈앞의 수익에 눈이 멀어 더 먼 곳을 보지 못했다. 다음에는 반드시 기회비용을 따져보고 더 나은 선택을 할 것이다.

(6) 준비된 자 만이 기회를 잡을 수 있었다.

주변에 전세 물건이 없어 매도를 하더라도 걱정이 많았다. 내가 할 수 있는 것은 매도가 되기를 기다리는 것과 다음 할 일들을 준비하는 것이 전부였다. 매도라는 터널의 끝은 보이지 않았다. 하지만 항상 기회는 우연하게 그리고 빠르게 지나간다. 그 기회를 잡기 위해서는 준비된 생각과 자세, 빠른 판단력이 필요하다. 

나에게 기회는 우연히 퇴근길에 보게 된 공실, 올수리 전세 물건이었다. 올수리 물건임에도 비싸지 않은 전세가격, 공실로 유동적인 입주날짜 조정, 준비된 협상카드 그리고 매도물건의 공실로 인한 리스크는 충분히 감당가능하다 판단하여 계약을 결심한다. 다음날 전세와 매도가 동시에 계약되었다. 매수자의 한 달이라는 입주날짜를 맞출 수 있었고, 매도 가격 또한 매도자가 원하는 입주날짜를 맞춰주면서 원하는 가격을 받고 팔 수 있었다. 운이 정말 좋았다 생각한다. 그런데 노력한 기 3이 있었기에 운 7이 따라온 것이라 확신한다.

마침내 첫 번째 아파트를 매수했다

주말에 임장을 나가는 것이 가족들에게 항상 미안하다. 아이와 놀아주지 못하는 미안함, 배우자 혼자서 아이를 돌보게 하는 미안함, 가족이 함께 주말을 보내지 못하는 미안함, 집에서 근검절약을 외치지만 임장에 사용하는 교통비, 숙박비, 식비에 대한 미안함, 그래서 항상 찜질방과 다인실 게스트하우스, 라면과 김밥으로 스스로의 마음을 위로했다. 10월 15일 어느 임장날과 마찬가지로 서울 성북구 임장을 끝내고 종로구의 게스트하우스 침대에 누워 휴대폰을 확인하는데 10.15 부동산 정책을 확인하게 된다. 지난 5개월 동안 지방에서 매주 첫차를 타며 시간과 돈을 갈아 넣어 만든 지역들이 토지거래허가구역으로 지정되며 실제 거주하지 않으면 매매를 할 수 없다고 한다. 사실상 투자가 불가능 했다.

(1) 내가 할 수 있는 일에 집중했다.

세상을 탓하거나 누구를 원망할 수도 없었다. 오히려 부정적인 생각들은 나를 힘들게만 했다.

이제 동안 치열하게 살아왔던 나 자신과 묵묵히 응원하고 기다려준 가족들에게 반드시 보여줘야 했다.

내가 당장 실행할 수 있는 일은 투자 지역을 선택하는 것이었다. 경기도에 투자가 가능한 지역을 선택할 것인가? 이미 앞마당으로 많이 확보하고 있는 지방 광역시를 선택할 것인가? 몇 개의 앞마당을 더 만들 것인가? 내가 지금 상황에 할 수 있는 최선을 다하려고 집중했다.

(2) 완벽한 투자를 내려놓고 완성하는 투자를 실행했다.

내가 가지고 있는 종잣돈으로 더 좋은 지역이 있지 않을까? 더 좋은 단지가 있지 않을까? 콜럼버스가 신대륙을 찾아 헤매듯 끝없이 새로운 지역과 단지를 갈망한다. 내 투자는 완벽해야 하니까. 나와 가족이 힘들게 모은 종잣돈이 잘 못된 나의 선택으로 잃으면 안 되니까. 하지만 1년 6개월 투자 공부 기간 동안 수능을 치지 않았을 뿐이지 매달 모의고사는 치르고 있었다. 알고 있는 지역과 단지가 많이 없었던 1년 전에도 마음속으로 결정한 투자 단지들은 가격이 많이 올랐다. 결국 많은 지역과 단지를 알고 있는 것보다 투자를 실행하는 것이 중요했다. 2025년 12월까지 무조건 계약한다는 마음가짐을 가졌고 실행으로 옮겼다.

(3) 현장에 진짜 답이 있었다.

최종 투자 단지를 결정했다. 그러나 내가 가진 종잣돈에서 최선의 선택이라 생각했지만 100% 확신이 서지 않는다. 내가 놓친 단지는 없을까? 투자 후보 물건 단지 중에서 정말 여기가 사람들이 가장 좋아하는 단지가 맞을까? 질문들이 꼬리에 꼬리를 물기 시작한다. 후회가 남지 않는 투자를 하고 싶었다.

그래서 아침에도 가보고, 점심에도 가보고, 저녁에도 가보고 평일에도 가보고 주말에도 가보면서 단지에 거주하는 사람들, 시장 분위기, 신규 공급으로 인한 영향, 매도자들이 어디로 이사 가는지 등 다양한 기준으로 객관적인 판단을 하려고 노력했다. 단순히 감이 아닌 직접 현장에서 보고, 듣고, 느낀 것들이 쌓이다 보니 확신을 가질 수 있었고, 그때 판단이 지금도 후회가 남지 않는다.

(4) 모두가 외면한 물건이 기회였다.

단지 부동산 사장님들에게 인상착의가 소문이 날 정도로 나온 물건들을 다 봤다. 그런데 가장 처음에 봤었던 물건이 계속 마음속 한편에 남아 있었다. 그 집은 로열동 로열층임에도 오랜 공실로 인한 벽지 곰팡이, 정체불명의 거실 창틀 자국, 깨진 타일, 가격 조정이 되지 않을 것이라는 부동산 사장님들의 말로 장기간 사람들로부터 외면당한 매물이었고, 나 또한 외면했다. 

하지만 로열동, 로열층, 공실, 풍부한 옵션은 매우 매력적이었고, 인접한 생활권에 예정된 대단지 입주가 시작되기 전에 전세 세입자를 구할 수 있다고 판단했다. 정확한 물건의 상태 확인을 위해 관리사무소에 누수 여부 및 수리 비용들을 계산했고 가격조정이 가능하다면 이제 동안 본 물건 중에 가장 좋은 물건이라 판단했다. 

가격을 제안하고 협상하는 과정에서는 해당 물건이 2개월 후면 비과세 기간이 끝나는 시점임을 알게 되었고, 목표했던 가격보다 더 저렴하게 매수할 수 있었다. 부동산 사장님들이 고개를 저었던 물건, 매수자들의 시선이 스쳐 지나간 그 자리는 먼지 속에서 조용히 시간을 견디고 있던 기회의 물건이었다.

에필로그 - 투자 실행은 마침표가 아닌 쉼표

부동산은 아파트라는 물건을 사고, 팔고, 임대하는 행위처럼 보이지만 그 중심에는 늘 사람과 사람 사이의 관계가 있었다. 2개월 동안 매도계약, 전세계약, 매수계약, 임대차 계약이 있었다. 전세 임대인이 입주 청소를 대신해주시기도 하시고, 분위기 좋은 계약 상황에 기분이 좋아지신 사장님이 복비도 할인해 주시고, 매도자의 안타까운 상황에 공감하고 배려하니 대규모 신규 공급에도 3일 만에 전세를 구해주시는 부동산 사장님의 마음을 돌아보니 관계 속에서 내 이익만을 앞세웠다면 서로의 배려 속에서 생겨나는 돈보다 가치 있는 감정은 느끼지 못했을 것이다. 그래서 이제는 ‘베푼 만큼 돌아온다’는 말이 진부한 문장이 아니라 실감 나는 진실로 느껴진다.

사실 모든 과정이 서투르고 심리적 부담이 크게 다가왔다. 하지만 문제나 일이라 생각하기보다 다음을 위한 경험이라 생각하니 한결 마음이 가벼웠고, 다음에는 더 잘할 수 있겠다는 확신을 가질 수 있었다.

사실 투자를 하고 나면 내 삶이 많이 달라질 것이라 생각했지만, 사실 투자를 실행하기 전과 후의 삶은 변함이 없었다. 여전히 절약하며 돈을 모아야 하고, 직장생활에서 일과 관계에 치이며 살아야 한다. 그런데 달라진 한 가지는 이제 부동산 투자 공부를 즐기며 할 수 있겠다는 마음가짐이다. 자칫 다르게 마음먹으면 마침표가 될 수도 있지만 투자여정의 쉼표를 하나 찍고 다음 투자를 향해 신발끈을 다시 동여맨다.