3강 후기

[새로 배운점] 

♣ 아무거나 사는게 아닌 더 좋은 아파트를 사는게 왜 중요한지 비교평가로 배우게됐다. 한번의 선택이 몇년후 차이가 많이 나는 시세차익을 가져온다. 보물찾기식 투자(투자금에 들어오는 곳 필터링, 그것만 봄) 가 아닌 같은 가격에 더 좋은 입지가 어디인지 비교평가(저환수원리 적용)로 잘한 선택을 할 수있다. 수익률이 높은 아파트와 수익률이 낮은 아파트를 비교해서 찾는데, 현재 시장은 좋은것과 덜 좋은것이 같은 가격으로 혼재된 시장이다.

♣ 비슷한 돈으로 수익률을 높이기 위해 보고서를 작성한다(내 보고서는 얼마짜리 보고서?) 아파트 선정, 위치, 입지평가, 수익률 분석, 현장사진, 투자 결론. 6단계로 보고서 작성을 하게된다. 입지평가는 직장,교통,학군,환경,공급에 따라 등급 평가하고, 정량적으로 등급매길 수가 있다. 

♣ 직주근접이 되는 지역은 논외일수 있지만, 그래도 강남과의 접근성이 선호도에 가장 큰 요소이다. (나도 공감하듯 직장인들은 출퇴근시간이 너무 중요). 선호 지하철노선역과 가까울수록 좋은 아파트이며 가격흐름은 좋은곳부터 먼저온다.

교통덕에 가격이 오르는 경우는 상승장일때만이다. 그래서 시장이 좋지않은 가격반영이 안될때 호재를 봐야한다.

그외에 직장, 환경(백화점), 학군(학군지의 안정적인 가격형성), 공급(역전세 리스크, 매도고민, 시단위의 수요이동까지 고려)에 대해 배웠다. 배웠으니 연습해보자

♣ 100%, 200% 수익률을 기대할 수 있을까? 계산해본다. 같은 입지여도 어느시장이냐에 따라 전고대비 -30%, 전고점이상 회복인지 다르다. 현시점으로 목표 수익률을 기대할 수 있을까? (시장흐름은 좋은지역부터 옆으로 아래로 퍼져나간다.) 경기끝과 지방은 아직 상승의 시작도 안했다.  수익률 보고서는 잃지 않는 투자를 위함이고 기준에 맞는 투자이다. 

♣ 수익률 보고서를 실전 투자에 적용하는 법은 비교평가이다. 비슷한 가격대의 아파트를 찾고 보고서 통해서 더 좋은 아파트를 선택하는것이다. 앞마당 최소 3개만들고 (2달에 1개, 6개월안에 투자) 투자를 한다. 

♣ 첫 앞마당은 ‘이게 맞나?’라는 생각이 들거다, 최소 3개까지는 집, 회사 근처로 앞마당 만들고(자주가기 위해, 임장근육 키우기 위해). 점차 수도권, 다른 지방으로 늘려가면 된다. 주우이님은 직장이있고 첫임장지인 동탄에서 선입견이 깨지는 경험을 했다. 성공하는 투자를 하기 위해선 선입견을 배제하고 도화지 상태로 아파트를 봐야한다.

[적용점]

1. 기초 실전반(대전 서구)에서 한달동안 임장하는법, 임보쓰는법을 120% 배우기.

2. 대전 서구 둔산동(미니임장지)의 수익률보고서, 시세트레킹 연습해보기

3. 연습동안 막히는 점이 있으면 QnA 게시판 적극 활용하기 (원씽이 답변 달아주는거인 에이스반 선배들이 계시다!)

[느낀점]

 당장 부산에 가야한다는 마음을 진정하고. 기회는 6개월뒤에도 있으니 지금 배운걸 토대로 연습을 많이 해봐야한다. 예시를 들어준 지역과 아파트는 설명 없으면 전~혀 입지평가가 안되는 수도권 아파트들이였다. 모르면 기회가 와도 살 수가 없다는걸 알았다. 방대한 양의 임장보고서가 벌써부터 갑갑했는데, 주우이님께서 반마당이라고 하더라도 마침표를 찍고 넘어가야 다음에 다시 시작하더라도 시작점을 알고 정리가 된다고 했다. 제대로 앞마당 만들지 못했다는 생각들어도 다음 임장지로 넘어가고(마침표는 꼭 찍고) 앞마당을 만들어가고, 점점 임장시간이 줄어들때 남은시간으로 마무리못한 앞마당을 마무리하라고 가이드를 잡아주셔서 자신감이 생겼다. 처음에 못해도 괜찮구나! 그저 배운대로 꾸준히만 하면 끝에는 앞마당을 5개, 10개 만들 수있구나에 대한 자신감말이다.

[1년후 망곰주택은…]

앞마당 6개(수도권 포함)를 갖고 짧게 기회문이 열린 곳을 1달 안에 앞마당 만들 수 있겠지?

수익률 보고서를 조원들에게 10분 동안 설명하고 결론까지 낼 수 있겠지? 

1호기 이후 종잣돈 1800만원을 만들어 뒀겠지?