[아트의 경지]앞마당 ZERO에서 시작한 수도권 비규제지역 2호기

안녕하세요, 아트의경지입니다.

이번 글은 저의 두 번째 아파트 매수과정에 대한 복기글입니다.

후회 없는 2호기를 하고 싶었지만, 돌아보니 아쉬운 부분도 많고

짚고 넘어가야 할 포인트들도 적지 않더라구요.

그래서 더 늦기 전에 이 과정을 기록으로 남기려고 합니다.
다음 투자에서는 같은 실수를 반복하지 않기 위해서입니다.

부족한 경험이지만, 이 글을 보시는 분들만큼은 한 발 더 나은 선택을 하시는데 

조금이라도 도움이 되었으면 하는 마음으로 공유합니다.

*10·15 대책, 앞마당 ZERO가 되다 

25년 2호기 매수를 목표로, 

9월까지 서울 포함 수도권 위주로 앞마당을 만들어가고 있었습니다.
 

하지만 10·15 대책이 발표되면서, 

저의 앞마당이 순식간에 0개가 되어버렸습니다.

그나마 다행이었던 점은, 

9월 말부터 비규제지역을 앞마당으로 만들고 있었다는 것입니다.
비규제지역 첫 번째 앞마당을 매임한 지 정확히 1주일 뒤, 

10·15 대책이 나왔습니다.

대책이 발표되자 커뮤니티에는

누군가는 빠르게 움직여 기회를 잡았고,
누군가는 혼란 속에서도 결실을 맺었다는 글들이 올라왔습니다.
그건 분명 준비된 분들의 몫이었습니다.

저는 그때

‘그래도 뭐라도 해야 하지 않을까’라는 조급함과 

‘지금 이 상황에서 내가 할 수 있는 게 뭘까’라는 막막함만 남아 있었습니다.

기회는 왔지만, 

잡을 수 있는 준비가 되어 있지 않았습니다.

평소 앞마당을 관리했더라면, 

투자 우선순위를 정리해 두었더라면 

대응이 달라졌을 텐데 하는 아쉬움이 컸습니다.

결국 선택한 것은 차선책이었습니다. 비규제지역으로 가자!

손 놓고 있기보다는, 지금 내가 움직일 수 있는 곳으로 가자는 판단이었습니다.

• 아쉬운 점

  • 앞마당을 평소에 제대로 관리하지 못해, 기회가 와도 바로 잡지 못함 

    ▶ 시세 트래킹과 5분위 시세표 관리를 루틴화할 필요성을 절실히 느낌

• 잘한 점
  • 시장 앞에서 손 놓고 있지 않고, 새로운 앞마당을 만들기 위해 움직였다는 것

*투자코칭, 거인의 어깨에서 방향을 다시 잡다

10월 마지막 주, 투자코칭을 받는 날이었습니다.

9월 투자코칭 신청할 당시에는 개인적인 고민과 투자방향을 잡기 위해 신청했었는데,

10·15대책이 터지며 투자방향과 10·15대응에 대한 고민을 
투코를 통해 해결하고 싶었습니다.

그날 제게 어깨를 내어주신 분은

오렌지하늘 튜터님이었습니다.

튜터님께서는 제가 가지고 있던 고민들에 대해

구체적이고 현실적인 솔루션을 주셨습니다.

특히 비규제지역 방향성과 대응 및
현재 시장에서 매물에 접근하는 방식에 대해
하나하나 짚어주신 부분이 인상 깊었습니다.

“실거주자들도 함께 매수하고 있는 시장이라
물건 자체가 많지 않아.
이럴 때는 단지를 좁히기보다
범위를 넓혀서, 그 안에서 좋은 것부터 보시는 게 좋아요.”

코칭을 마칠 즈음에는
막연했던 생각들이 정리되면서
“그래, 튜터님 말씀처럼 이 방향으로 가면 되겠다”라는
작은 확신이 생겼습니다.

*비규제지역 3곳 임장, 다시 앞마당을 만들다

10월부터 매주 토·일마다 임장을 이어갔고,
그렇게 11월 첫째 주가 되어서야
비규제지역 세 곳에 대한 임장을 모두 마칠 수 있었습니다.

임장을 하면서는
지역 간 비교보다는 단지 간 비교평가에 집중했고,
그 결과 단지별 우선순위도 어느 정도 정리할 수 있었습니다.

이후에는 비규제지역 전체 앞마당을 대상으로
매매가 기준 내림차순으로 정리한 뒤,
제가 감당할 수 있는 투자금부터
투자금 +5,000만 원 범위까지 단지를 추렸습니다.

우선순위로 정해둔 생활권부터 매물을 보기 시작했지만,
투자금에 들어오는 물건은 없었습니다.

그래서 다음 생활권으로 이동했고,
그제야 투자금에 맞는 매물들이 하나씩 보이기 시작했습니다.

*매물코칭을 통해 2호기를 결심하다

11월, 3일간 휴가를 썼습니다.
첫날은 매물코칭을 신청한 상태로 수도권에 올라갔고,
마음속으로는
“이번에 본 매물 안에서 매코 받고, 2호기까지 하고 내려오자”는 각오였습니다.

비규제지역 매임을 하던 중,
문득 비규제지역 첫 번째 앞마당에 있었던 B단지(신축)가 떠올랐습니다.
부사님께 전화를 해보니,
한 달 전에 봤던 물건들은 모두 매도되었고
가격은 2,000만 원이 오른 상태였습니다.

그럼에도 불구하고 해당 매물을 다시 보고
후보단지로 올렸습니다.
아직 체감상 과도하게 비싸지 않았고,
B단지 자체에 매물이 거의 없는 데다
전세 대기자가 있어 조건이 나쁘지 않다고 판단했기 때문입니다.

둘째 날, 긴장되는 마음으로 매물코칭을 받았습니다.
이날의 거인은 ‘센쓰있게 쓰자’ 튜터님이셨습니다.

튜터님께서는
“아트님, 첫 번째 물건보다는 두 번째 물건이 더 나아요”라고 말씀하시며,
해당 생활권 내 선호도, 연식, 그리고 공급 리스크까지
구체적으로 짚어주셨습니다.

제가 가장 마음에 두고 있었지만
투자금이 상대적으로 많이 들어
매물코칭에 넣지 않았던 A단지에 대해서도 여쭤보았고,
튜터님은 결국 이렇게 정리해 주셨습니다.

“투자가치를 놓고 보면, A단지가 가장 나은 선택이에요.”

그 말씀에 힘을 얻어
A단지 가격협상에 들어가는 동시에,
같은 생활권의 또 다른 후보였던 C단지를 직접 보러 갔습니다.

C단지까지 보고난 뒤,
제 머릿속 우선순위는
A단지 > B단지 > C단지로 정리되었습니다.

매물코칭에 넣었던 첫 번째 물건은
향후 공급이 시작될 경우
제가 감당해야 할 리스크가 크다고 판단해
이번 투자에서는 제외하기로 했습니다.

*협상 테이블에서 연달아 미끄러지다

가장 우선순위로 두었던 A단지부터 가격 협상에 들어갔습니다.
제가 매수할 수 있는 마지노선 가격을 분명히 제시했고,
이 가격 아래로 맞춰지면 바로 계약하겠다는 의사를 전달했습니다.

하지만 협상 과정에서 한 가지 사실을 알게 되었습니다.
해당 물건은 공동중개였고,
제 부사님은 그 물건의 메인 부사님이 아니었습니다.
결국 집주인은 가격을 단 1원도 조정할 생각이 없다는 입장이었고,
협상은 그대로 결렬되었습니다.

아쉬운 마음을 안고 부동산 문을 나서자마자
이번에는 B단지 부사님에게서 전화가 왔습니다.
집주인이 투자자와의 거래가 처음이라
세입자 협조나 주인전세 전환에 대해 부담을 느끼고 있으며,
그로 인해 매도를 망설이고 있다는 이야기였습니다.

저녁에 직접 집주인을 만나 설득까지 해보았지만,
결과는
“내일 낮까지 조금 더 고민해보겠다”는 답변이었습니다.

숙소로 돌아오는 길,
머릿속이 하얘졌습니다.
가장 선호하던 두 개의 후보단지 중
하나는 될 거라 막연히 생각했는데,
둘 다 놓칠 수 있는 상황이 눈앞에 와 있었습니다.

*계약은 했지만 아쉬움이 남는 2호기

3일 차 아침,
B단지는 일단 연락을 기다려보기로 하고
아직 보지 못했거나, 제가 알지 못하는 매물이 있을 수 있다는 생각에
A단지 주변 모든 부동산을 직접 돌기 시작했습니다.
 

다행히도 저녁에 볼 수 있는 매물을 하나 찾을 수 있었습니다.
세입자 거주 기간이 많이 남아
그동안 아무도 보지 못했던 물건이었는데,
부사님이 집주인과 조건을 조율해
그날 저녁에 한해 집을 보여주기로 한 상황이었습니다.
 

한편, B단지 부사님에게서도 연락이 왔습니다.

“집주인이 전세를 구해오면 계약하겠다고 합니다.
다만, 전세대기자가 기존에 말씀하신 전세가보다
2천만 원 낮춰주면 들어오겠다고 하네요.”

B단지는 전세가를 더 낮추게 되면
제 투자금 범위를 초과하게 되는 상황이어서,
부사님께는 기존에 말씀드린 전세가에 맞는 세입자를 다시 찾아봐 달라고 부탁드렸습니다.
마음속으로는
“투자금만 조금 더 들어가면 되니, 후보 하나는 확보했다”는 생각으로 우선 A단지에 집중하였습니다.
 

저녁에 매물을 보기 전,
후보 물건들에 대해 다시 한 번 저환수원리 기준으로 비교평가를 했습니다.
 

• 저환수원리: A · B · C 모두 통과
• 입지: A ≥ C > B
• 상품성: B > A > C
• 전세가: C = B > A
• 집 상태: B > C > A(미확인)
• 호재: A ≥ C > B
   

종합해 보면,
물건 상태만 괜찮다면 A단지가 가장 사고 싶은 선택지였습니다.
 

그리고 저녁,
그 A단지 매물을 직접 보고 나서 확신이 들었습니다.
컨디션은 생각보다 훨씬 좋았고,
별도의 수리비가 들지 않는 상태였습니다.
 

문제는 역시 협상이었습니다.
집이 마음에 든 티를 많이 내면서
특정 가격 이하로 맞춰달라는 요청을 하였습니다.
 

제가 마음에 들어 하는 걸 눈치챈 사장님은
“그 가격 아래로 이야기해 보겠지만,
안 되면 1~2백만 원은 더 줘야 할 수도 있다”며
협상의 여지를 남겼습니다.
 

결국 협상을 통해 NEGO하였지만, 
처음 생각했던 가격보다 조금 더 주고 계약을 하게 되었습니다.
 

결과만 놓고 보면 큰 차이는 아닐 수 있습니다.
하지만 돌아보면,
과정이 달랐다면 결과도 달라질 수 있지 않았을까라는
아쉬움이 남는 계약이었습니다.

• 매수 과정에서 잘한 점
  • 10·15 대책 앞에서 손 놓지 않고 “할 수 있는 것”을 찾아 계속 움직인 점
  • 후보 물건을 여러 개 동시에 쥐고 간 점
  • 코칭을 적극 활용해 판단의 질을 높인 점
    • 투자코칭 ▶ 방향성 점검

    • 매물코칭 ▶ 단지 가치 판단, 튜터님 시야를 통한 교차 검증

       

• 매수 과정에서 아쉬운 점
  • 앞마당·시세 관리의 루틴 부재 ▶ 시세 트래킹, 5분위 시세표 관리 루틴화 필요
  • 협상에서 포커페이스를 유지하지 못한 점 ▶ 가격·주도권 측면에서는 아쉬움
  • “이번엔 꼭 한다”는 마음이 판단을 조급하게 만든 점 ▶ 조금 더 유연한 대응 아쉬움

*Thanks to

이번 2호기를 하면서 가장 크게 느낀 건,
혼자였다면 절대 여기까지 올 수 없었겠다는 사실이었습니다.
많은 분들의 조언과 응원 덕분에 끝까지 버틸 수 있었습니다.
진심으로 감사드립니다.

오렌지하늘 튜터님,

튜터님과 한 약속 지켜서 너무 기쁩니다!!^^

튜터님께서 말씀해주신 투자 방향 명심하면서 더 나은 투자자가 될 수 있도록 노력하겠습니다.

감사합니다!

센쓰있게쓰자 튜터님,

튜터님과의 매물코칭이 없었다면 아쉬운 선택을 했을 것 같습니다.
단순한 매물 평가를 넘어, 시야 자체를 넓혀주신 코칭에 깊이 감사드립니다!

해피데이님, 

늘 제 고민을 들어주시고 진심으로 해주신 말씀들이 저에게 큰 힘이 되었습니다. 감사합니다!

저도 데이님 2호기하시는데 도움이 되어드리고 싶어요!!

다해가다해님, 

투자에서 가장 흔들릴 때마다 가장 먼저 떠오른 선배투자자입니다.
협상에서 연달아 미끄러지며 멘탈이 무너질 때도
방향을 잃지 않도록 잡아주신 덕분에 2호기를 무사히 마칠 수 있었습니다. 감사합니다!

혀니혀닝님,

생활권과 단지에 대한 시각, 매임에서 느낀 점, 매수 시 협상 포인트까지
제가 놓치고 있던 부분들을 정확히 짚어주셔서 정말 큰 도움이 되었습니다.
소중한 경험 나눠주셔서 감사합니다!

소피이튜터님 & 쏘해피즈,

항상 진심으로 성장에 힘 써주신 소피이 튜터님 그리고

함께있는 것만으로도 즐거운 쏘해피즈♥ 감사합니다. 

조직과사람튜터님과 조직사람들,

회사생활과 투자를 병행하며 생긴 고민부터 투자 방향까지
큰 도움을 주신 조직과사람 튜터님 그리고

항상 따뜻하게 위로가 되어주고 힘이 되어준 조직사람들♥ 감사합니다.

긍휼과열정튜터님과 긍휼이들,

임장과 임보 과정에서 한 단계씩 성장할 수 있도록 끌어주신 긍휼과열정 튜터님 그리고 

든든한 선배투자자이신 긍휼이들♥ 감사합니다.

서투기 28조,

함께해서 더 즐거운 서투기 28조 조원분들♥ 감사합니다.

지투기 88조,

기초반인데 실전반처럼 멱살잡이해주시면서

임장을 제대로 알려주신 88조 조원분들♥ 감사합니다.

지투기 14조,

무더웠던 25년 여름을 함께했고,
지금도 계속 들려오는 기분 좋은 등기 소식들까지.
지투기 14조 조원분들♥ 감사합니다.

이 외에도 월부를 통해서 만난 모든 분들께
많이 배웠고, 큰 힘을 얻었습니다.
함께해주셔서 진심으로 감사합니다.

투자를 앞두고 계신 동료분들!! 

거의 다 왔습니다. 해내세요!!
항상 응원합니다!!