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독서멘토, 독서리더
책 제목(책 제목 + 저자): 결국엔 오르는 집값의 비밀
읽은 날짜 :2025.12.19-21
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #공급 # 전세가율 # 월세화
도서를 읽고 내 점수는 : 9/10
1. 저자 및 도서 소개
약 25년 이상의 실전 투자 경험을 가진 전문가로, 감에 의존하기보다 철저한 데이터와 통계를 바탕으로 시장을 분석하는 이론가형 실전 고수로 통함
전세가가 집값을 움직이는 가장 중요한 원동력이라고 주장,매매가는 심리에 따라 등락이 있지만, 전세가는 실제 사용 가치와 수급을 정직하게 반영하기 때문이고 설명함
2.내용 및 줄거리+ 3. 적용할점
1. 집 값은 이렇게 만들어 진다- 전세의 이해
주택의 사용 가치인 전세 가격 변동에 따라 주택의 가격과 가치가 평가됨
전세 상승률이 낮은 도시와 높은 도시는 미래의 기대 수익 차이에 의해서 전세가율이 다르게 만들어짐-> 서울은 전세 상승률이 높고 이것이 미래 기대 수익인 매매가에 크게 반영되어 현재 시세로 나타남
자산 가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 오거나 금리의 하락으로 인한 돈의 사용 가치 하락에서 오는 자산 상승으로 이어짐
적용할점: 그동안은 전세가율이 높다는 것의 의미를 단순히 " 투자 금액이 적네" 정도로 생각했었는데 전세가율이 갖는 의미에 대해 알게 되었다. 높은 전세가율과 더불어 그 지역 가치와 상품의 가치를 함께 봐야겠다
2. 부동산 시장의 변동성과 재산 가치의 변화를 구분하라
요구수익률: 자산가치의 장기적 변화를 보여주는 지표, 이는 금리의 영향을 받음
금리⬆ 자산가치 ⬇ // 금리⬇ 자산가치⬆
단기 변동성이 일어날 때 가장 먼저 움직이는 것은 전세 수급-> 전세 수급지수 ⬆-> 매물부족-> 가격상승 가능성 ⬆
적용할점: 요구수익율이라는 용어에 대해 알게됨, 전세가 상승은 결국엔 매매가의 상승은 요구 수익률에 영향을 받음을 알게 되었다.
3. 움직이는 수요 어떻게 파악할까
30년간 평균 공급량을 수요와 공급의 균형이라고 보고 3년 누적 공급량을 살펴보면 공급과 매매 가격의 상관 관계는 매우 높음
비슷한 인구에서 매수한 거래량이 통상 나오지만 지역의 특성이 다르고 오랜 시간 동안 수요에 영향을 주는 환경이 다르면 거래량의 차이가 생기게 됨
수요가 많은곳= 인구 수 대비 매매 거래가 많은 곳, 개별 아파트의 경우 세대 수 대비 매매 건수와 매매 회전율이 높은곳
적용할점: 3년 누적 공급량을 데이터를 보는 것은 알고 있었는데 30년이라는 장기적인 데이터를 기준으로 하여 공급, 매매 가격을 살펴봐야 공급에 대한 수요의 관계를 볼 때 상관 관계의 오차가 적음을 알게 되었다.
4. 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유
서울, 수도권 vs 지방, 광역시의 공간 차이는 수요 측면에서 공급 부족과 과잉을 느끼는 시간의 차이로 , 수익율 측면에서는 공습이 채워지는 시간의 차이에서 비롯되는 상승과 하락의 환경을 만드는 차이임
---> 이는 수도권과 지방의 공급 해석을 달리하고 상승과 하락의 시점이 다른 이유임
1) 수도권시장
가격 선행, 공급 후행으로 따라오는 흐름, 매매가 상승이 선행 심리로 가격 상승 시기에 공급이 늘어나고 하락 시기에 공급이 줄어 공급과 매매의 상관 관계가 낮음
가격 ⬇->침체시장 형성, 분양시장의 얼어붙음->공급 ⬇->전세가율⬆->투자수요+주거주요 ⬆->공급⬆ ->전세가율 하락 후 안정기 << 공급을 후행하는 시장>>
전세가율로 공급이 사장에 미치는 차이에서의 가격 변화를 보여줌
매도 물량(단기적 영향)+ 신규 공급( 조금 더 긴 영향)
2) 지방시장:
지방 분석시 3년 누적 공급량이 중요(d/t 신규 시장 입주까지 3년이라는 공백 기간), <<공급이 선행 하는 장>>
전세 수급 지수로 공급이 사장에 미치는 차이 에서의 가격 변화를 보여줌
신규 공급에 의한 영향이 절대적
적용할점: 공급이라고 하면 신규 분양하는 아파트만 생각했었는데 기존 매도자에 의한 물량도 수도권에서는 단기적으로 영향을 줄 수 있음을 알 수 있었다. 또한 지방에서는 3년 공급량이 중요하며 아는 가격 변화에 절대적임을 알게 되었고 지방 투자시 공급을 꼭 우선적으로 봐야겠다.
5. 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다
수도권은 누적되는 공급량에 의해 긴 시간에 걸쳐 전세가율의 변화를 만들고 그 전세가율의 변화와 전세 수급이 만나 일정한 상승, 하락 환경 조성시 변곡점이 발생함
지방은 도 단위의 작은 도시로 갈수록 높은 전세가율에 움직이며 그 속에서 공급량에 따라 전세 수급이 변하고 그에 따라 매매 가격이 영향을 받음
자가 보유율이 얼마인가로 성장하는 도시와 소멸 하는 도시를 알 수 있음
인구 감소가 부동산 시장의 침체가 아닌 이유
1)공급량의 변화로 상승과 하락은 반복됨: 시장은 균형을 맞추려는 경향이 있어 수요 감소는 공급 감소로 이어짐 이는 가격 상승으로 이러짐
2)일부 지역의 경쟁력 증가는 소득의 지속적 증가로 좋은 품질의 주택에 대한 수요 증가로 이어짐
인구 감소로 새로운 수요 창출이 어려운 상황 에서의 공급 감소->소득 증가에 따라 높은 품질의 신축 아파트 선호도 증가, 도시 인프라가 집중된 곳에 수요가 쏠림
금리라는 변수는 시장을 예측하기는 어렵지만 장기적 금리 변화는 "부동산 자산 가치의 변화"
단기적 금리 변동성은 수익율 영향을 주는 "매매 가격의 변동성"을 유발함
-> 단기적 금리 변동성이 큰 시기에는 금리의 영향을 받고 시간이 지나면 다시 공급에 영향을 받게 됨
적용할점: 인구 감소가 하더라고 지역 경쟁력이 있는 곳은 상승의 여력이 있다. 지방 투자시에는 그 지역이 가치는 현재는 물론 실현 가능한 미래 가치를 꼭 살펴보고 투자해야겠다.
6. 월세시대 무엇이 달라질까
월세 비율이 높아지는 것의 의미는 매매 가격이 성숙 단계에 들어섰다는 것과 매매 가격 성장이 둔화되는 것이라고 판단
전세-> 시세차익 목적=> 시세 상승 기대로 재건축 진행
월세->월세 수익 목적=>임대인 비용 최소화 하려는 방어적 자세===> 월세의 가속화는 공급의 감소로 이어질 수 있음
적용할점: 월세의 증가는 집을 다시 지으려는 노력을 하지 않는다는 내용이 놀라웠다. 공급 부족으로 인한 주택 수의 감소는 어쩔 수 없이 상태가 좋지 않은 집이라고 꼭 살 수 밖에 없는 수요를 만든다는 것... 새로운 집을 만들기 위한 노력을 하지 않을 거라는 점이 충격적으로 다가오기도 했다.
7. 부동산 정책 얼마나 효과가 있을까
임대차3법 계약 갱신청구권
투자 수요 감소->공급의 감소-> 전세 공급에 대한 불안 야기-> 전세 공급 병동성 증가-> 전세 가격 변동성 증가->매매 가격 변동성 증가
전세 자금 대출은 전세 수요의 증가->전세가 버블->매매가격 상승
역전세는 1) 수요<공급시 전세가격의 일시적 하락으로 발생 2) 수익형 부동산(오피스텔)의 높은 전세가율과 놀픈 전세가 형성
** 정부 정책은 단기간의 시장 방향을 돌릴 수 있지만 시장이 오랜시간 걸체 만들어 놓은 상승, 하락 환경은 정부 정책으로 단기간 변하지 않음
적용할점: 정부 정책으로 인한 효과는 단기적으로 불가, 가격은 시장의 논리대로 흘러 간다. 이를 거스를 수 없다면 지금 시장 상황에 맞게 그리고 나의 상황에 맞는 투자를 할 수 있도록 준비하자
8. 통계를 과신 하면 안되는 이유
유동성 증감과 가계 대출의 증감액 상관 관계 통계
시장 환경이 유지 될 때 대출로 추세적으로 시장에 영향을 주게 됨, 대출은 주택 시장의 방향성의 키가 아닌 동행일 가능성이 높음
미분양 통계
미분영의 증감은 여러가지 이유가 있으므로 이를 선행 지표로 사용하는 것은 매우 위험
거래량 통계
수요(거래)는 시장의 상황에 맞게 가장 유리한 주거 형태를 선택했다는 뜻
상승 환경: 임대 수요자->매매 수요자
하락 환경: 매매 수요자-> 전세 수요자
거래량은 최소 1년 정도 그 지역의 매매 거래량 이상으로 나올 때 의미, 거기에 신규 공급 환경 부족이 기존 주택을 매수하면서 늘어난 거래량이 변곡점으로서 의미를 가짐
선행지수, 동행지수, 후행지수
결과로 나온 통계들은 모두 동행 통계 또는 후행통계임, 2-3년 후를 판단, 예측 가능 통계 자료는 “입주 물량과 인허가 물량” 다가올 3년 입주 물량이 가장 중요한 통계
** 통계는 보조지표로 활용, 결국 스스로 예측하고 판단해야 함
적용할점: 미래를 확신하고 대신 결정해주는 통계 지표는 없다. 내가 스스로 공부하여 투자의 원칙과 기준에 맞춰 최선의 선택을 해야 하며 그 결과에 대한 책임은 내가 짓는 것이다.
9. 어디에 투자해야 하는가
성장성이 높은 상품에 투자
1) 임대 상승률이 높은 지역
2) 품질이 높은 신축아파트
3)작은도시, 인구 감소 지역일수록 위치나 상품에 더 집중, 도시 경쟁력이 약할수록 개별주택에 집중
(cf 경쟁력이 약한지역은 적은 매매량, 높은 자가보유율로 판단)
4) 지방 기축아파트는 경쟁력 약화
5) 미분양: 공급이 줄면서 신축 선호 형상이 나타나 좋은 입지의 미분양 아파트들도 기회의 상품이 됨
적용할점: 성장이 높은 상품을 찾아내는 실력을 키워야 겠다. 시력은 내가 공부한 시간에 비례해서 증가 하므로 매일 투자 공부 시간을 확보하고 몰입을 통해 시간 극대화 효과를 노려보자
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
전세 수요과 공급이 결국에 시장의 가격을 형성하는 요소이면 여기에 사람들의 심리와 정부 정책이 더해서 가격 상승,하락 환경을 만들고 있음을 알게 되었다.
상승기의 시장 가격을 단순히 버블이라고 판단하지 않고 왜 이 가격이 생성될 수 밖에 없는지 그리고 왜 지금 매수를 해야 하는지의 이유를 찾을 수 있을 것 같다. 또한 하락기에서 왜 가지고 있는 집을 가치가 있다면 참고 보유해야 하며 더불어 매수의 기회도 삼을 수 있는지도 알 수 있었다.
시장은 내가 태어나기 전부터 이미 상승과 하락을 반복했고 나는 시장의 흐름을 바꿀 수 없으므로 그 시장이 주는 소리와 그 소리에 기 귀울여 내가 할 수 있는 최선의 방법을 찾는게 부동산 시장에서 흔들리지 않고 오래 머무를 수 있는 방법인 것 같다.
5. 연관지어 볼 만한 책을 뽑는다면? 아기곰의 재테크 불변의 법칙 (아기곰 저)
