안녕하세요 청약전문가 월용이 입니다.
오늘부터 본격적으로 청약 전문글을 통해
청약예비자 분들의 마음을 굳게 다지도록
만들어 드리겠습니다.
고분양가 시대, 선택받는 단지는
더 선명해지고 있습니다
2025년 청약 시장을 돌아보면 분위기가 참 묘했습니다.
언론에서는 연일 “고분양가 논란”,
“미분양 증가”, “청약통장 해지”와 같은
다소 부정적인 표현들이 등장했습니다.
그런데 시장을 조금만 자세히 들여다보면
전혀 다른 장면이 보였습니다.
강남, 성동, 광명, 하남은 물론
부산과 대구의 핵심 지역에서는
완판 사례가 이어졌기 때문입니다.
시장 전체는 식어 보이는데, 특정 지역만
유독 뜨거운 흐름이 지속된 것입니다.
이 모순적인 상황을 한 문장으로 정리하면 다음과 같습니다.
비싸서 사지 않는 것이 아니라,
비싸더라도 사줄 만한 가치가 있는 곳만 선택하는 시장
2025년은 이 문장이 현실로 드러난 해였고,
2026년에는 이러한 선별 현상이
더욱 강해질 가능성이 높아 보입니다.
1. 2025년 청약 시장은 왜
이렇게 갈렸을까요?
2025년 청약 시장은 그 어느 때보다
양극화가 뚜렷하게 나타난 한 해였습니다.
그 배경은 크게 세 가지로 정리할 수 있습니다.
① 분양가는 하락 기대감이 전혀 없었다
건축비 상승, 공사기간 확대 등으로 인해
분양가가 직격 상승했고 하락 기대를
갖기 어려운 구조가 고착화되었습니다.
10.15 대책으로 투기과열지구가 확대되었지만
분상제가 적용되지 않으면서 건설사 입장에서는
분양가를 낮출 여지가 없는 상황이었습니다.
대책으로 인한 영향은 분양가 인하가 아니라
완판이 되느냐, 미분양으로 남느냐라는
극단적인 결과로만 나타났습니다.
② 수요는 전국이 아닌 ‘특정 축’에만 몰렸다
서울에서는 강남·서초와 같은 전통 코어지역뿐만 아니라
성동, 영등포, 광명, 안양 등 도심 핵심을 추종하는
2·3선 지역까지도 고분양가 완판을 기록했습니다.
지방 역시 마찬가지였습니다.
부산의 해운대·수영·동래, 대구의 수성구처럼
도시의 중심 역할을 하는 핵심 지역은
수요를 유지했습니다.
③ 그 흐름이 청약 시장에 그대로 반영되었다
높은 분양가와 낮은 당첨 가능성으로 인해
청약통장을 해지하는 분들도 늘어났습니다.
반면 “그래도 한 번은 도전해 보자”는 심리로
2025년 중반 이후 신규 가입이
다시 증가하는 모습도 잠깐 나타났습니다.
결국 올해 어떤 이들은 청약 시장을 떠났고
어떤 이들은 오히려 기회를 발견한 해였습니다.
이 둘을 가른 기준은
‘입지의 구조’였습니다.
그 입지들의 특성을 계속 보겠습니다.
2. 2025년 청약 시장을 지배한
세 가지 구조
2025년 청약 시장을 관통한 기준은
의외로 단순했습니다.
“강남권”
“분양가상한제” 지역
“지방 일극지”
이 세 가지 중 하나라도 충족하면 수요가 붙었고,
그렇지 못한 지역은 시장에서 자연스럽게 밀려났습니다.
① 강남권 – 고분양가에도 수요가 유지되는 이유
강남권 청약이 꾸준한 수요를 유지하는 이유는
단순한 선호의 문제가 아닙니다.
분양가와 시세 사이의 구조적인 괴리가
가장 크게 발생하는 지역이기 때문입니다.
교통, 학군, 직장 접근성, 생활 인프라 등
최고의 입지 요소가 중첩된 강남권에서는
신축 아파트의 프리미엄이
시장 평균을 크게 압도합니다.
그렇기에 진입 장벽이 매우 높습니다.
4인 가구 최고 점수인 69점도 당첨을 장담하기 어렵고
점수 못지않게 중요한 것이 자금 여력입니다.
결국 청약 점수와 자금을 모두 갖춘 분들만이
소위 ‘있는’ 사람들만 강남권 청약 예선에
참여할 수 있는 구조였고 이 과정에서
“될 사람만 되는(될놈될)”이라는 인식이 확산됩니다.
이는 청약통장을 유지할 동기가 약해지며
해지 역시 빠르게 늘어났습니다.
② 분양가상한제 & 3기 신도시 – 제도적 가격 메리트
분양가상한제가 적용되는 지역은 정책적으로
분양가가 억제되는 구조를 갖고 있습니다.
특히 3기 신도시와 같은 '대규모택지지구'에서는
시세 대비 낮은 분양가라는 전제가 기본값 입니다.
과거 1,2기 신도시가 그랬으며
올해 분양된 왕숙·진접·교산 신도시의
공공분양 단지들이 이를 잘 보여줍니다.
현재는 교통이나 생활 인프라가 형성되고 있는
빈 땅이지만 입주 시점에는 정상 시세 이상의
가격 형성이 가능한 배경을 갖고 있습니다.
이런 지역은 무주택자, 청년, 신혼부부에게
고분양가 시대에도 청약 당첨을 받아
주거 사다리를 촘촘히 연결할 희망이 담긴
미래가 있는 청약지 입니다.
그러니 꾸준한 관심을 주어야 하겠죠.
③ 지방 일극지 – 전체가 아닌 핵심만 살아남는 구조
지방 전체가 함께 상승하던 시기는 끝났습니다.
이제 지방 시장은 더욱 선별적으로 움직이고 있습니다.
부산은 해운대·수영·동래, 대구는 수성구처럼
도시의 핵심 기능이 집중된 지역만이
안정적인 수요를 유지하고 있습니다.
창원·청주·전주 등 특례시 혹은 도청 소재지에서도
이러한 흐름이 뚜렷하게 보입니다.
즉 권역 내에서 중심축 역할을 하는
도시의 코어 단지만 살아 남고 있습니다..
전용 84㎡ 기준 14억 원 내외의 고분양가에도
완판이 가능한 이유는 단순합니다.
그 지역이 도시의 중심이기 때문입니다.
지방 청약에서는 도시 전체가 아니라
도시의 ‘심장부’를 보는 시각이
무엇보다 중요해졌습니다.
3. 2026년 청약 시장 전망
2026년에는 이러한 양극화 구조가
더욱 강화될 가능성이 높아 보입니다.
그 이유는 다음 세 가지입니다.
① 금리와 정책 환경
금리는 완만한 하락 가능성이 있지만
과거와 같은 초저금리 시대로의 회귀는
쉽지 않아 보입니다.
여러 지역이 동시에 과열될 만큼의 자금 유입은
정책들로 인해 제한적이 되었으며 그 결과
수요는 더욱 ‘일극지’로 집중될 가능성이 큽니다.
② 입주 물량 감소
2026~2027년 전국 입주 물량은 감소할 전망입니다.
특히 서울과, 서울 출퇴근이 가능한 수도권의
신축 공급 부족은 점점 체감이 커지게 됩니다.
이는 자연스럽게 신규 분양에 대한 선호로 이어집니다.
③ 3기 신도시 분양의 본격화
2026년부터는 3기 신도시 분양이
본격적으로 진행됩니다.
다만 민간분양은 점차 줄어들고
‘LH시행’이라는 아직은 뚜렷하지 않은 형태의
공급을 포함하여 ‘공공’ 중심의 공급 비중이
높아질 예정입니다.
이를 인지하고 계신 분들이라면
초기 분양에 참여할지 판단과 선택,
그리고 보다 과감한 베팅을 할 수 있는
배짱도 필요합니다.
마무리하며
이제 청약 시장은
'당첨만 되면 오른다'는
시대를 지나왔습니다.
여러 채를 보유해 리스크를 분산하던 전략 역시
정책과 제도 변화로 인해 사실상 어려워졌습니다.
2026년 청약과 당첨을 준비하고 계시다면
가장 “좋은” 한 채냐
가장 “최선”의 한 채냐 중
가능한 선택지 중에서 청약/매수/보류/포기를
신중하게 골라야 합니다.
지식의 축적이 아닌 시험의 당락으로
대학이 달라지는 수험생의 입장으로 돌아가
점수를 무작정 높여 모든 걸 다 알아야겠다보다
출제 의도에 맞춰 포인트 잡아 공부하는 것이
시간과 노력과 스트레스를 줄이고
합격 확률을 높이는 지름길 입니다.
p.s)적어도 청약만큼은 피지컬로 무리하게 공부하진 않으셨으면 합니다. 게임룰을 정확히 이해하고 올스탯은 판단력에 몰빵, 아셨죠? ^^
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