안녕하세요!
전국 어디든 발로 뛰는 투자자 험블입니다.
1,500원
최근 1,500원이라는 숫자에
사람들이 많은 관심을 보이고 있습니다.
최근 지속해서 환율이 상승하는 흐름속에
1,500원선이 붕괴되는 것은 아닌지
우려가 정말 많은 상황입니다.
💡 환율 상승은 원화가치의 하락을 시사합니다.
최근 많은 경제관련 유튜브 채널에서도
환율 상승, 원화가치 하락에 대해
끊임없이 다루고 있습니다.
통화량은 지속해서 증가하고
원화가치는 지속해서 떨어집니다.
이로 인해 환율은 상승하고 있고요.
이미 부동산과 주식에 밝은 평범한 개인들은
스스로 GDP와 M2의 상관관계를 분석한다.
그리고 M2의 빠른 증가에 눈을 일찍 뜬
사람들이 자산을 많이 불렸다.
돈의 대폭발 中
결국, 이런 흐름속에 우리가 할 수 있는 것은
원화가 아닌 자산의 비중을 늘리는 것입니다.
네 알겠어요. 알겠는데..
최근 집값이 너무 오른 것 아닌가요?
내집마련 하기엔 이미 늦은 것 아닐까요?
그럴 수도 있습니다.
하지만 제 생각은 조금 다릅니다.
내집마련, 지금도 절대 늦지 않았습니다.
지금, 충분히 비싼 가격입니다.
서울/수도권에 위치한 일부 단지의 가격입니다.
20평대, 30평대 할 것 없이 2021년 가격(전고점)을
넘어선 단지들이 정말 많아졌습니다.
즉, 이전 가격에 비해 비싸졌습니다.
입지가 좋거나, 연식이 좋거나, 환경이 좋거나
사람들이 좋아하는 요소가 많을수록
대체적으로 더 많이 비싸진 가격을 보입니다.
비싸진 가격이라는 것에 이견은 없습니다.
따라서 내집마련을 할 때는 지금 안 사면 안 된다는
감정에 이끌려 아무 집이나 덜컥 사기엔 위험합니다.
누군가에겐,
여전히 싼 가격일 수 있습니다.
앞에서 말씀드렸듯이 최근 가장 큰 이슈는
환율의 지속적인 상승 즉 원화가치 하락입니다.
- 꾸준한 통화량 증가
- 통화량 증가 속도>GDP 증가 속도
간단하게 말해 지금은 돈을 버는 속도보다
돈이 늘어나는 속도가 빠르다는 뜻입니다.
이런 시기에는 돈 보다는 자산을 가진 사람들이
급격한 자산 증식을 이루곤 합니다.
실제로 우리의 최저시급만 살펴봐도 알 수 있습니다.
- 2018년 최저시급 7,530원
2025년 최저시급 10,030원
7년간 최저시급은
원화로 2,500원, 33% 상승했습니다.
- 2018년 최저시급 6.78달러
- 2025년 최저시급 6.97달러
7년간 최저시급은
달러로 0.19달러, 3% 상승했습니다.
달러를 가진 사람들에겐
7년간 임금이 거의 오르지 않은 것입니다.
(18년과 25년 평균환율 기준)
그래서, 달러를 가진 사람들이 보는
아파트 값은 어떠할지 궁금해졌습니다.
먼저 원화가치로 얼마나 상승했는지 확인해보겠습니다.
21년~22년, 전고점을 기준으로
2025년 현재의 가격 상승률을 확인했습니다.
서울 1~3급지까지의 신축 랜드마크 단지들은
대부분 20% 이상 상승했습니다.
반면에 4,5급지의 신축 랜드마크 단지들은
여전히 6~14%까지도 싼 가격을 보입니다.
대표적인 구축 단지들은 어떨까요?
신축과 마찬가지로
서울 1~3급지에 위치한 단지들은
대부분 20% 이상 상승했습니다.
4,5급지의 구축 단지들 역시
여전히 8~13%까지도 싼 가격을 보입니다.
정리하자면, 현재 서울 주요 지역의 아파트 가격은
1~3급지 기준 대부분 20% 이상 상승했습니다만
4~5급지는 여전히 10% 가까이 하락한 가격입니다.
하지만, 달러로 환산했을 때는
상승률에 대한 체감이 절반 이하입니다.
반포동에 위치한 아크로리버파크는
22년과 25년 사이,
원화 기준 19% 상승했지만
달러 기준 6% 상승했습니다.
하락에 대한 체감도 마찬가지입니다.
길음동에 위치한 래미안길음센터피스는
22년 과 25년 사이
원화 기준 -5% 하락했지만
달러 기준 -15% 하락했습니다.
지역과 단지마다 다르겠지만
변하지 않는 사실은
원화가치가 하락하고 있다는 것입니다.
내집마련은 여전히 늦지 않았습니다.
누군가에겐 급격하게 상승한, 비싼 가격일 수도 있지만
누군가에겐 여전히 비싸지 않은 가격일 수 있습니다.
따라서 이런 사람들에게는
지금이 내집마련의 기회일 수 있습니다.
① 아직 자산이 없는 경우
아직 자산이 없거나 자산 대비 현금보유 비중이
높은 경우에는 내집마련을 고려해볼 수 있습니다.
통화량이 급격하게 증가하는 지금,
그래서 원화가치가 지속해서 하락하는 지금
현금보다는 자산의 비중을 늘려야 할 때입니다.
② 내집이 필요한 경우
결혼, 출가, 혹은 급격하게 오른 전월세 등으로
내집이 필요하게 되는 경우가 있습니다.
특히 현재 충분히 능력이 되지만 전월세를 선택한 경우
전월세로 거주하는 것과 내집마련을 하는 것 중
10년 뒤, 어떤 선택이 더 나았을지 고민해봐야합니다.
다만, 내집마련에도 명확한 기준이 필요합니다.
간단하게만 말씀드리면,
내가 할 수 있는 것 중 최선의 선택
을 하고자 노력해야 합니다.
내가 할 수 있는 것 (=감당 가능한 가격)
- 주택담보대출 여력 확인
- 원리금 상환액이 저축액의 2/3를 넘지 않는지
- 출퇴근이 충분히 가능한 집인지
- 내 가족이 안전하게 거주할 수 있는지
최선의 선택
- 한 두개만 보고 선택하는 것은 아닌지
- 감당 가능한 가격대 중 최선의 집인지
통화량이 증가하니까, 원화가치가 떨어지니까
아무 자산이라도 가지면 되겠지라는
안일한 마음으로 내집마련을 해서는 안 됩니다.
정리하겠습니다.
- 현금보다 자산의 비중을 높여야 하는 시기이다.
- 환율이 증가하며 원화가치가 하락하고 있다.
- 서울 아파트는 달러 기준 많이 비싸지 않을 수 있다.
- 원화 기준 전고점보다 비싸진 것은 사실이다.
- 달러로 환산하면 상대적으로 상승률이 낮은 편이다.
- 따라서, 내집마련은 여전히 늦지 않았다.
- 단, 나에게 필요한 시기일수록 좋다.
- 감당 가능한 선에서 최선의 선택을 해야한다.
- 맹목적으로 자산을 가지려고만 해선 안 된다.
제대로 된 내집마련 하나 해서
10년 후에 후회하는 사람 있을까요?
너나위님
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
행복한 연말 보내세요 :)
