[ 열중4고8고 성장 하고 40억 벌조-다산 잭슨- ] 비교 평가 의 기술

비교 평가 의 모든 것. 

앞마당 의 핵심 가치를 찾고 , 그 핵심 가치 가 적용 되는 단지 에서 나에게 가장 조건 좋은 물건을 찾는 행위

단지 의 가격 만 보고 적용 하는것 이 아니라 , 단지 의 가치를 판단하고 단지대단지 를 비교 하여 이 가격이 적절한가 ? 비싼가 ? 가치 대비 싼 가격인가 ? 를 고민 하는것 

투자에서 가장 중요한 것 은 좋은 투자 물건을 사는것이 아니라 , 나의 상황을 아는 것 이 가장 중요하다고 생각한다. 

# 나의 투자 방향성 이 정해진다면 전략적으로 투자 방향을 생각 해야 한다. 

#맞고 틀린건 없습니다. 방향이 있는 것이고 내선택에 대한 책임 이 따를 뿐입니다. 

방향을 정하고 , 내가 선택 한 방향 에대한 책임 을 진다! 

#우리가 비교 평각를 배우는 이유 : 투자는 감이 아니라 기준으로 하는게 비교 평가 입니다. 

#그 지역의 핵심가치 만 제대로 만족 해도 장기적으로 더 가치 있는 선택을 할 수 있습니다. 

#서울 내 중산층 주거지역 인 (4급지) 에서 교통의 중요성 

환경적으로 압도적 G지역 VS 심한 언덕경사 이며 다소 어수선한 환경의 H지역 

그럼에도 불구하고 H지역 의 가격을 받쳐주는 것은 교통이 좋기 때문이다. 

#느낀점 은 환경에 눈먼 선택을 하지말고 , 기준에 맞춰서 단지의 위치 를 머릿속으로 그려보며 , 크게 입지 와 사람들이 여기에 살아야 하는 이유를 찾아라! 

#비교 평가 의 본질은 우선순위를 매기는 것이다. 최고의 1등 투자 를 하는것 이 아니고 , 내 투자의 확신을 더하는 과정이다! 그리고 책임을 지는것 !

#지금 현재 시장 을 어떻게 바라보는가 ? 

절대적 저평가 또는 상대적 저평가 시장 인가 ? 긴 관점으로 10년을 본다면 절대적 저평가 시장 으로 생각 할수 있고 , 단기적 최근 1년 동안 의 시장은 상대적 저평가 시장으로 생각 한다. 

#현재 시장 상황에서 딱 잡고 가야 하는 것 ! -정말 중요!- 😎😎😎

#상황에 매몰 되지 말고!!!! , 비교 평가 의 본질 은 똑같습니다!!!!

#편견 을 깨야 합니다!!!! 우리가 서울 수도권 투자를 할때 깨야 할 편견 이 있다!!!

A.급지!! 마포구 성동구 의 모든 단지가 관악구 서대문구 보다 좋은 건 아니다.

= 본질적인 가치가 더욱 중요 한것이다. 그 본질적 가치는 교통 , 위치 , 선호도 이다. 

B.평형!!! 20평대냐 30평대냐 보다 중요한 것!! 

그 아파트를 삼으로써 어떤 땅 을 가지냐는 것 , 먼저 볼것은 땅의 위치다!!

C.전고점!!! 21년 전고점 으로 가치를 참고해볼 순 있으나 , 전적으로 맹신해서는 안됨 ( 특히 신축 , 소단지 )

입지가 더욱 좋은데 전고점 이 왜 낮은 거죠?

입지 좋은 구축의 A단지 의 200세대 그 중 23평 70세대 로 거래량 자체 가 적음.

땅의 가치는 높지만 , 환금성 이 좋지 않아 보유 , 운영 , 매도 의 난이도 가 높다! ( 투자자 본인 의 역량이 중요하다.)  

그래서 비교 평가란 ??? ( 생각 정리하기! ) 😎😎😎

1.가치에 우선순위 를 부여 하는 것 

2. 가치대비 가격이 싼지 비싼지를 아는 것 

3. 상황상 가치가 덜한 선택 을 하더라도 , 내 선택의 의미를 알고 이후 로드맵 을 다시 세우는것!

( 가치 가 덜하다. = 입지가 덜좋은곳 의 신축 으로 전세 상승분 으로 다음 2호기를 재투자 한다 라는 전략 으로 다음 투자를 준비하고 , 전세 금 및 매매 가 상승 으로 매도 또는 전세금 상승 분 재계약 으로 2호기 투자를 하는것. ) 

#나의 투자금 N억 으로 최고 의 매수를 하고 싶어요!!!

갭만 비슷하고 가치 , 가격 , 연식 , 평형 모두가 중구난방인 비교 평가!!!

정말 중요한 비교 평가 라고 생각 됩니다. 단, 기준을 모르면 , 앞마당이 늘수록 비교 단지만 많아져 더 어렵기만 합니다.

#현재 비규제 지역중 모두 강남업무지구 와 물리적 거리가 멀기 때문에 , 

강남 으로 빨리 가는것이 중요하므로 교통이 좋은곳 을 우선 순위로 본다!!!

#비교 평가

각 지역 에서 비교 평가를 통한 저평가 우선순위 단지 를 뽑고 , 3개 의 물건 중 비교 평가 하기 

우선순위 기준 은 교통 , 위치 를 먼저 본다. 

그다음 , 기본적으로 + a 요소들 을 많이 충족 시키며 , 

그 해당 지역에서 실거주자 들의 선호도 가 좋은 단지 를 선택 한다. 

선호도 라는것 은 현장 임장을 통해서 파악한다. 

#현재 시장에서 종잣돈 별로 투자 지역 선정 

#소액 투자자 들 이 앞으로 플랜 생각 해보기 

지방 중소도시 에서 소액 투자 로 투자 수익률 100% 만들고 , 매도 하여 그동안 저축한 종잣돈 과 합쳐서 

비규제 지역 투자를 목표로 한다. 

#누구나 말할수 있는 강남 불패 , 마포 , 성동구 는 집값이 다 오른다 라는 말은 , 나에게 전혀 도움이 되지 않는다. 

소액 투자를 할수 밖에 없는 연저축 3천 정도 되는 사람에게는 전혀 도움이 되지 않는다. 정말 소액을 굴려서 돈을 불려 나가야 하는 사람들은 본인 들 그리고 나자신 의 상황 인식 가장 중요하다는 것을 잊어선 안된다.!

#수도권 과 지방 을 비교 평가 할시, 선호도 를 기준으로 비교한다. 

지방 vs 수도권 은 서로 다른 싸이클 (디커플링 과 같은 현상) 을 가졌고 , 가치를 가진 두 지역은 절대적 비교 기준 보다는 선호도 중심으로 비교 한다. 

#정리 하기 

1. 가치의 우선 순위 세우기!

가격을 고정하여 가치 를 비교 한다. 

우선순위 가치에 더 큰 비중을 두고 비교 평가 를한다. 

※ 우선순위 : 교통 , 위치 (+각 지역의 핵심 가치 에 충실히 부합하는지 여부 )

2.투자자 의 상황도 고려 한다. 

( 가치 가 비슷하거나 장단점이 혼재 하는 경우 )

현금 흐름 , 나의 투자 방향성 (2주택자 & 다주택자 ) , 개인의 물건 상황에 따라 달라진다. 

3.맞고 틀리는 정답이 있는 게 아니고 , 우선순위 가 있고 내 선택에 맞는 행동이 따를 뿐이다. 

살수 있는집이 별로 없다. 기다릴까 ? 하급지 갈까 ? 정말 중요!!! 😎

이런 사람들은 , 각각 해당 지역의 비교 평가를 통해 투자 우선순위 단지를 뽑아놓고 , 다음 지역 의 앞마당을 늘릴때 , 

비교 할수 있는 단지를 쥐고 가야 의사 결정이 쉬워진다!! 

물건 별 비교 평가 를 하는 이유 

물건 별 비교 평가 를 잘 하면 더 싸고 조건 좋은 집을 살수 있기 때문입니다. 

동별 선호도 를 임장을 통해서 파악하고 물건 매수별 전세 가격 세팅을 판단 하는것.

단지 의 특징이 뒷동 으로 갈수록 언덕이 심하여 , 한 단지에서 동별 선호도 가 나뉜다. 

단지 안에서 매수 우선순위를 어떻게 잡을지 고민한다. 

“그냥 사장님 이 이끌어 주시는데로 따라다니면 , 내가 투자할 물건 에 대해 정확히 파악이 안됩니다. ”

실제로 현장 임장에서 물건에 대해서 정보를 많이 물어본다!

물건 별 비교 평가 를 잘하면 더 싸고 조건 좋은집 을 살 수 있습니다!

매수할 때 근거를 갖고 설득력 있는 협상을 할수 있다!

점유자 조건에 따라 확인할 것 - 굉장히 중요 합니다.-

임차인 의 계약 갱신 청구 요구권 사용 여부를 반드시 확인 합니다. 

기존 전세가격 이 시세 보다 낮을 경우 투자금이 많아진다. 

만기 시 증액분 이 크므로 매매가격 이 싸다. 

기존 전세가격 이 시세 보다 높은 경우 투자금이 적음

대신 만기 시 전세 증액분이 적음 

매매 가격이 싸지 않다. 

월세 점유자 시 , 월세 보증금 으로 , 임차인 을 퇴거 하고 , 수리 협조 를 받는다!

매도자 집주인 의 성향상 월세 수입 기대가 크다면 , 공실 기간의 월세 비용을 드리겠다며 , 공실 협조를 요청한다.

집주인 이 점유자 일시 , 신규 전세입자를 구해야 한다. ( 조건부 전세대출 규제를 알고 대응한다. )

매도인이 중도금 받고 집을 비워주지 않으면 수리가 어렵다. 

협상을 통해서 집주인에게 중도금을 잔금에 상응하는 만큼 드리고 , 이사를 빨리 갈수있도록 협조를 구한다. 

- 경.험.상 - 

 🤔🤔🤔

※임차 조건 에 따라 거래 하는 방법 이 다르며 , 

할수 있는 방법은 여러가지 가 방법을 알고 대응의 영역이라는것 을 확실 알게 되었다. 

1. 월세 안고 , 매도인 과 협상을 통해서 월세 보증금 과 공실 기간 동안에 월세 비용으로 협상을 시도 하고 공실 기간동안 수리 하여 전세 세팅 을 하는 방법 

2. 주인 전세 로 실거주용 올수리 된 집으로 , 주인 전세 로 소유권 이전 을 받아오며 동시에 전세 와 매매가격 차액 을 먼저드리며 , 물건의 대출을 상환하여 깨끗한 물건을 만드는 방법 

3.임대용 올수리 이지만 , 기존 임차인 의 낮은 전세가격으로 투자금이 많이 들어가는 상황이다. 

갭만 보고 대출을 시행 하지 x , 일시적으로 대출 유동성이 확보 가 된다면 , 투자를 고려할수있다. 전세 시세 대로 세팅시 , 투자금 내로 투자 가 가능하다면 시도해볼수있지만, 대출 유동성이 확보 되어야 한다. 

-반드시 -

#신용 대출 받아서 투자를 한다는 것 은 리스크 가 크다는것 을 알아야 한다. 

😣😣😣 

그럼 대출은 아예 쓰면 안되는 건가요 ? 🙄🙄🙄

신용 대출을 받아서 투자를 한다는 것 은 , 그만큼 대응이 가능하고 , 리스크 가 적고 ( 주변에 공급이 없고, 현재 시세 보다 낮은 전세 가격 으로 , 새롭게 전세 세팅시 현재 전세 시세가 높다는 것이 확실 할때 ! ) ,

확정적 으로 판단이 되었을 때 사용한다.

투자는 10번 성공 하는 게 중요한 게 아닙니다. 

1번 안 망하는 게 중요합니다! 반드시! 대출은 !! 보수적으로!!

내 마음의 욕심 을 버려라!

🤯🤯🤯 

이번 강의 에서 비교 평가 그리고 물건의 조건 에 따라 대응하는 방법을 깊이 있게 알려주셔서 정말 유익하였고 ,

투자에대한 자신감 ( 무기 ) 이 생겼습니다. 투자에 대해 더욱 적극적으로 임하는 마음 이 중요하다는것 또한 알게 되었습니다. 할수 있는방법만 생각 하고 실행한다는것! 곧 투자로 연결 시키는것! 

비교 평가 와 매물 선정의 모든 것 을 알려주셨다고 생각 합니다. 강사 님 ^^ 

최고 의 기버 쟌쟈니 튜터 님 진심으로 감사드립니다. 

꼭 투자에 적용 하고, 2호기 달성을 위해 

달려가는 저에게 큰 도움이 되어주셔서 정말 감사 드립니다. 

-다산 잭슨이 -