✅아파트명(연식/세대수)
: 수원시 영통구 영통동 영통에듀파크(1997년/1242세대) 33평
- 선정 이유: 현재 예산으로 불가능한 아파트지만, 지향하는 투자 조건과 맞는 아파트라고 판단해서
✅위치(지도)
위치
: 용인 기흥구, 동탄과 맞닿아있는 영통구의 영통역 역세권에 위치함
- 단지
✅입지평가
1. 직장 : B
- 종사자 수: 수원시로 보면 S이지만, 영통구는 16만명으로 B.
- 대기업: 삼성전자 본사, 삼성전기 본사
> 종사자 수만 보았을 때는 B등급으로 낮지만,
양질의 일자리인 삼성전자 본사가 있어서 삼성 임직원들의 직주 근접에 적합한 지역.
2. 교통 : B-
- 강남 60분 / 여의도 81분 / 시청 100분 (지하철 기준)
> 딱 1시간으로 나와서 B-로 판단..
강남 출퇴근할 사람이 굳이 영통구까지 오진 않겠지만, 부부 직장이 각자 수원-강남일 때는 고려해 볼 수 있는 정도이지 않을까? 그 외 부도심은 너무 멀어서 의미 X. 교통의 메리트는 크게 없는 듯 하다.
교통 호재
- 영통역 인덕원-동탄선(29년 완공 예정)
: 수혜로 더블역세권이 가능해지지만, 주요 업무지구 직접 연결되는 노선이 아니기 때문에 의미 X
3.학군 : A(지역 내 선호)
- 영덕중(94%/특5.5%), 청명중(84%/특2.9%)
- 학원가 수 : 영통역 인근 156개(영통구 1위)
- 학군 때문에 이사오는 지역일까? X
- 학군 때문에 이사오는 단지일까? O
> 외부 수요를 끌어들일 만큼인지는 잘 모르겠고.. 수원 내에서 선호하는 학군지인 거 같다.
4. 환경 : B
- 대형마트 및 백화점
- 영통구 백화점 갤러리아 광교점
- 단지 기준(1km): 대형마트 1개(홈플러스), 백화점 0개
종합병원
: 영통구에는 대형 병원은 X.. 수원 내에는 5개.
상권 내 작은 병원 多.
> 선호 상권인가?
: 선호 + 비선호 상권 혼재
영통역 상권은 1,000개 이상으로 초대형 상권.
대로변은 학원가 및 건전 상권이지만, 안쪽으로 술집, 마사지, 노래방, 모텔 등 비선호상권 다량 분포.
단지와는 거리가 있어서 괜찮지 않을까?
5. 공급 : S
: 27년 3월 영통자이센트럴파크 580세대
- 영통구 적정 수요: 연 1,814세대(인구수 362,819명 * 0.5%)
- 투자 당시, 2년 뒤 전세만기 시 전세 셋팅 걱정 없는지? O
> 수원시 기준으로도 공급 부족한 상태.
3년간은 그렇다.
✅입지 평가 총정리
1. 직장 B 16만명
2. 교통 B- 강남 60분
3. 학군 A 영덕중 94%(지역 내 선호)
4. 환경 B 대형마트 1
5. 공급 S 0.1배
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 매매 8.47억 전세 5.2억
5년 내 고점 매입시: 수익률 -19%(2021년 10월 매매 9.05억 전세 6.0억)
5년 내 저점 매입시: 수익률 +114%(2022년 11월 매매 6.2억 전세 4.2억)
> 전고점은 2021년 10월 9.05억이지만 대부분 8.5억에 거래됐었음.. - 현재 전고점 도달했다고 봐야하나??
> 저점 매수했다면 벌써 수익률 114%..!!
✅현장사진
- 단지 내
- 상권
: 찍어 올 걸..
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 도달 직전.. 비교는… 🙄 아파트 1개만으로 판단 불가
2) 환금성 O : 1,242세대, 8층
3) 수익률 ? : 투자금 3.2억. 100% 수익률 위해선 10년동안 3.2억만큼 올라줘야 함
8.5억+3.2억=11.7억. 현재 전고점 대비 5% 하락한 가격..
4) 원금보존 O : 전세가율 62%로 서울 수도권 기준 60% 미만에 적정수준.
공급 부족. 입지독점성 있음??
5) 리스크 대비 : 역전세 대응 가능?
나의 투자 결론(매수 여부): X
- 비교평가 못했다..!!
✅ 작성하면서 느낀점
: 아직 객관적인 눈을 가지지 못해서일까? 우유부단하게 이도저도 아니게 평가해놓은 느낌이고
조모임 미니임장 다녀와서 아파트 선정을 해서 아쉽다.
미리 아파트를 정하고 갔으면 사진도 많이 찍어오고 단지도 더 둘러보고 왔을텐뎅,, 게으른 내 탓.
작성하다보니 더 많은 정보를 넣고 싶은 생각이 들었는데, 뭘 더 넣어야 할지 아직 잘 모르겠다!
그리고 웹용 엑셀, 파워포인트 불편했다.. 파워포인트 불편해서 그냥 그림판에 함 ㅠ
저렴이 구독하는거 있길래 결제해버렸다 ,,
