✅아파트명 : 백송대림
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 - B
일산 동구 종사자수 160,493명
(특별히 종사자수가 많지는 않은 베드타운)
2. 교통 - C
강남역 1시간 23분 (3호선-2호선)
여의도역 1시간 6분 (3호선-서해선-9호선)
시청역 1시간 7분 (3호선-2호선)
마곡역 49분 (3호선-서해선-5호선)
가산디지털단지역 1시간 9분 (3호선-서해선-7호선)
3대 주요업무지구(강남, 여의도, 도심)까지 모두 1시간 이상 소요됨
그나마 물리적으로 가장 가까운 마곡지구까지는 1시간 미만으로 접근 가능하지만 지하철 2회 환승을 해야 해서 편하지는 않음
역시 교통은 일산의 가장 큰 단점…..
3. 학군 - B
정발중학교 89.7%
백신중학교 88.1%
양일중학교 85.5%
백석중학교 85.4%
학업성취도 90%가 넘는 중학교는 없지만 85% 이상이 4개교 (총 10개교 중)
백송대림 인근에 백마학원가가 있어서 일산 동구에서는 가장 큰 학원가가 형성되어 있음
일산 서구에 있는 후곡학원가가 학원이 201개가 있는데 평촌에 이어 경기도에서 2번째로 큰 규모인데
후곡학원가만큼은 아니지만 백마학원가의 규모도 작지 않음
즉, 학업성취도가 높거나 하지는 않지만 그렇다고 나쁘지도 않은 수준 + 잘 갖춰진 학원가
자녀 교육을 위해 타 지역에서 일산 동구까지 들어오는 수요는 별로 없을 것으로 보이지만, 이 근처에 거주하는 사람들이 자녀를 키우기에는 좋은 환경으로 보임
4. 환경 - A
백화점 1개 (롯데백화점)
대형마트 4개 (이마트, 홈플러스 2개, 코스트코)
대형병원 3개 (일산차병원, 국립암센터, 국립건강보험공단일산병원)
백화점, 대형마트 등의 편의시설이 상당히 많고, 대형병원도 많아서 살기에 편리할 듯함
동구 내에만도 많지만, 바로 옆에 인접해 있는 서구에도 현대백화점, 롯데마트, 트레이더스, 일산백병원 등이 있고, 1기 신도시인만큼 균질성도 뛰어나며 일산호수공원도 조성되어 있어 환경 측면은 상당히 우수해 보임
5. 공급 - B
2026년(1834세대): 장항신혼희망타운 650세대, 고양장항제일풍경채 1184세대
2027년(2067세대): 일산e편한세상메이포레 778세대, 휴먼빌일산클래스원 529세대, 고양장항아테라 760세대
2028년(3021세대): 고양장항S1 869세대, 식사푸르지오파크센트 458세대, 고양장항카이브유보라 1694세
적정수요량 = 296,380명 x 0.5% = 1482세대
2026~2028년 연평균 입주량 = 2307세대
→ 적정수요의 1.55배
앞으로 3년간 공급될 물량은 대부분 일산호수공원 반대편에 조성되는 장항지구
일산신도시에서 멀지 않은 곳에 신규택지가 조성되는 것이라 입주 시기에는 전세 시장에 영향을 줄 것으로 보임 (투자한다면 입주 시기 체크 필수)
앞으로 3~4년 간 수도권에 입주물량이 급격하게 줄어드는 상황에서도 일산은 공급이 끊기지 않는 모습
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 백송대림 (1993년/862세대/22평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 12월 | 2023년 06월 | 2025년 12월 |
| 매매가 | 49,000 | 32,300 | 37,700 |
| 전세가 | 33,400 | 25,125 | 27,200 |
| 투자금 (전세가율) | 15600 (68%) | 7175 (78%) | 10500 (72%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -72% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -11,300 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 75% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 5,400 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 206동 4층 매물 매매호가 3.75억 → 전고점(최고 실거래가 5.12억) 대비 -27% 수준으로 가격은 저렴하다고 판단됨
2) 환금성 : 300세대 이상, 4층 이상이므로 OK
3) 수익률 : 최근 전세 실거래가 2.8억 기준으로 생각해보면 투자금은 9500만원 예상 → 전고점까지는 가격이 상승할 수 있을 것으로 보면 기대수익률은 144% (수익금 1.37억)
4) 원금보존 : 전세 2.8억/매매 3.75억 → 전세가율 75%
5) 리스크 대비: 앞으로 3년간 주변에 공급이 없지 않으므로 (적정공급량 초과) 공급 일정 확인 필요
나의 투자 결론(매수 여부):
약 1억원의 투자금이 들어가는 상황
매매가 자체는 전고점 대비 -27% 수준으로 싸지만, 현재 시점에 1억원의 투자금으로 일산 동구에 투자하는 것이 적정할지는 다른 지역들과의 비교평가가 필요함
특히 일산보다 더 가치가 높다고 판단되는 부천, 산본과의 비교 후 같은 금액으로 더 좋은 단지를 매수할 수 있는지 확인하는 것이 필요해 보임
✅ 작성하면서 느낀점
일산 동구가 앞마당은 아니지만 다니면서 살기는 좋아보인다는 느낌을 받았는데, 간단하게나마 지역 분석을 해보니 왜 1기 신도시들 중에서 일산이 가장 선호도가 떨어지는지 이해할 수 있었다. 자체 직장이 부족한 베드타운이기에 직장 출퇴근을 위한 교통이 중요한데, 주요 업무지구까지 너무 시간이 오래 걸린다는 치명적인 단점이 있다. 환경은 너무나 잘 조성되어 있지만 업무지구에서 멀고 교통이 좋지 않은 것이 아쉽다.
